TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/01388 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3J3T

Minute : 25/00344

Monsieur [C] [N]

Représentant : M^e Marguerite VAUBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur [R] [N]

Représentant : M^e Marguerite VAUBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [P] [U]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marguerite VAUBAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Novembre 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Novembre 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [N]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur [R] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

non comparant

représentés par M^e Marguerite VAUBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [U]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparante

assistée par M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2000, Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 9], pour un loyer mensuel de 4 500 francs outre des provisions sur charges. Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] sont venus aux droits du bailleur. Monsieur [D] [G] est décédé le 5 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 410 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] ont fait assigner Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le transfert automatique du bail à Madame [P] [U], en qualité de concubine de Monsieur [D] [G], décédé le 5 juillet 2025,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec compétence du juge des contentieux de la protection pour liquider l’astreinte,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [P] [U] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 11 mars 2025, soit la somme de 6 890 euros outre 689 euros au titre de la clause pénale, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 1 480 euros,

— condamner Madame [P] [U] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 11 330 euros, selon décompte en date du 29 septembre 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par la défenderesse avant l’audience.

Comparante en personne et assistée de son conseil, Madame [P] [U] n’a pas contesté devoir la somme réclamée. Elle sollicite le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, soutenant que les bailleurs ont refusé de lui matérialiser un avenant au contrat de bail ce qui ne lui a pas permis de solliciter une aide pour le logement. Elle a également sollicité des délais de paiement estimant être en capacité de régler sa dette locative. Elle reconnaît que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris. Elle a affirmé que ses revenus s’élèvent à 562 euros par mois et que ses ressources vont augmenter, ayant retrouvé un CDD récemment. Elle a proposé de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, (…) au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le bail conclu le 1er septembre 2000 a été transféré à la défenderesse, concubine du locataire décédé qui vivait avec lui depuis plus d’un an à la date du décès au regard des échanges de courriels produits. Ledit bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 5 410 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

La contestation tirée de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire faute pour les bailleurs d’avoir refusé de signer un avenant n’ayant pas permis à la locataire de bénéficier d’une aide pour le logement n’est pas sérieuse, ce motif ne pouvant justifier une neutralisation des effets de la clause, alors au surplus qu’elle ne justifie pas de ses allégations.

Ledit commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par les bailleurs que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition nécessaire à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [P] [U] étant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] produisent un décompte démontrant que Madame [P] [U] reste leur devoir la somme de 11 330 euros à la date du 29 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [P] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 11 330 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 410 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La demande en paiement d’une provision de 689 euros au titre de la clause pénale sera rejetée, étant illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Madame [P] [U] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande.

Sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2000 entre Monsieur [X] [N] (dont Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] sont venus aux droits et Monsieur [D] [G] (dont Madame [P] [U] est venue aux droits) concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Localité 9] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] de leur demande d’astreinte ;

Déboutons Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons qu’à défaut pour Madame [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [P] [U] à verser à Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] la somme provisionnelle de 11 330 euros (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 5 410 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Condamnons Madame [P] [U] à verser à Monsieur [C] [N] et Monsieur [R] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 740 euros), à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [P] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection