TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04426 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE7X

N° de MINUTE : 25/01393

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Eléni LIPSOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0313

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la socété HELLO SYNDIC, SAS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose de trois bâtiments A, B et C.

A l’origine, le bâtiment C était divisé en deux ailes, comportant un rez-de-chaussée et un étage, chaque palier étant constitué de deux lots. Monsieur [X] [B] était propriétaire du lot n°30, situé au premier étage côté gauche du bâtiment C. Le lot situé au rez-de-chaussée côté gauche était la propriété de l’indivision [K]. Madame [O] est propriétaire du lot situé au premier étage côté droit tandis que Monsieur [G] est celui du lot situé au rez-de-chaussée côté droit.

Par arrêté n°96.169 du 28 mai 1996, le Préfet de SEINE-SAINT-DENIS a déclaré l’appartement du rez-de-chaussée du bâtiment C appartenant à l’indivision [K] irrémédiablement insalubre.

Lors de l’assemblée générale du 15 avril 1998, les copropriétaires du bâtiment C ont approuvé la résolution n°16 aux termes de laquelle ils acceptaient la poursuite de la remise en état de leur bâtiment, précision faite que les travaux ne seraient engagés qu’une fois versées au syndic les sommes appelées à ce titre auprès desdits copropriétaires.

L’assemblée générale du 25 avril 1999 a permis d’informer les copropriétaires que deux propriétaires bénéficiaient, dans le cadre des travaux de réhabilitation du bâtiment C, d’une subvention correspondant à leur quote-part, versée par PACT-ARIM. Cette assemblée a demandé au syndic de lancer un appel d’offre à l’égard de ces travaux. Les copropriétaires ont, dans ce cadre, approuvé l’enveloppe de 292.000 francs allouée. Seul un des quatre copropriétaires du bâtiment C, Monsieur [S], s’est opposé.

Lors de l’assemblée générale du 04 mai 2000, et plus précisément du point 9 portant sur les travaux de réhabilitation du bâtiment C, Monsieur [S] a informé les copropriétaires qu’il acceptait de participer à la réfection du bâtiment C, à condition que ces travaux fassent l’objet d’une répartition entre les quatre copropriétaires dudit bâtiment.

Lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2003, le syndic a indiqué, par le biais de la résolution n°12, que des travaux devaient impérativement être entrepris sur le bâtiment C afin d’éviter que les désordres d’ores et déjà existant ne s’aggravent et ne conduisent à la démolition du bâtiment. L’assemblée générale a toutefois refusé de missionner un architecte et d’effectuer les travaux.

Madame [M] [W], architecte, a remis le 28 septembre 2011 à la demande du syndic, le cabinet HABERT, son rapport sur le bâtiment C, lequel a fait état du descellement des marches, de la nécessité de purger les façades, d’étayer au niveau des planchers et de l’éboulement du mur mitoyen en clôture de la parcelle. Elle concluait à l’urgence de prévenir les services administratifs de la commune et/ou de la préfecture, le bâtiment dans sa partie gauche présentant un risque grave de sinistre imminent.

Le rapport d’expertise de Monsieur [I] [D], architecte, déposé devant le tribunal administratif de Montreuil en janvier 2012 faisait état d’un risque grave de voir s’écrouler des maçonneries de la partie gauche du bâtiment C. Selon l’expert, le péril grave et imminent ne pouvait cesser que par la démolition de l’étage du bâtiment de fond de parcelle jusqu’à la cage d’escalier.

Par arrêté de péril imminent n°12/044 du 31 janvier 2012, le maire de [Localité 10] a étendu l’interdiction d’occupation aux fins d’habitation existant à l’égard du lot du rez-de-chaussée à celui du logement situé au 1er étage à gauche du bâtiment C (le lot n°30 de Monsieur [L] [T] [B] et de Monsieur [A] [B]).

Par acte authentique du 16 mars 2012, la propriété du lot n°30 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93) a été transférée à Monsieur [X] [B] des suites de la donation réalisée à son profit par Monsieur [L] [T] [B] et Monsieur [A] [B].

Par arrêté de péril non imminent n°2013/72 du 21 février 2013, le maire de [Localité 10] a évoqué la réalisation des mesures conservatoires et a ordonné la réalisation soit de la réhabilitation de l’ensemble du bâtiment C soit de la démolition totale de l’ensemble du bâtiment.

Lors de l’assemblée générale du 15 mars 2013, la réhabilitation du bâtiment C a été votée, la réalisation des travaux étant confiée à l’entreprise MER. La résolution n°13 a prévu également le recours à un prêt COPRO du Crédit Foncier pour les sommes demeurant après le versement des subventions.

Par courrier du 20 février 2014, le syndic bénévole de la copropriété, Madame [U] [O], a informé le maire de [Localité 10] que trois des quatre copropriétaires avaient financé leur quote-part des travaux mais que l’indivision [K] ne répondait pas aux sollicitations du syndicat des copropriétaires. Elle a évoqué en conséquence la prochaine saisine du tribunal aux fins de désignation d’un curateur à la succession [K], ouverte depuis 2005.

Lors du démarrage des travaux sur le bâtiment C, compter du 14 avril 2015, il était constaté l’écroulement du plancher du R+1 sur la moitié du logement ainsi que la chute du refend central. La partie non effondrée ne tenait que par des étais. L’architecte de l’immeuble, maître d’oeuvre, concluait au regard de ces constatations que l’état de vétusté de la partie gauche du bâtiment C jusqu’à l’escalier ne permettait plus d’envisager la réhabilitation ni la stabilisation des désordres.

En continuité de ces constatations, la mairie de [Localité 10] a sollicité du tribunal administratif la désignation d’un expert. Dans son rapport, remis le 27 avril 2015, l’expert désigné par ledit tribunal a confirmé l’existence d’un péril grave et imminent et a préconisé une opération de déconstruction reconstruction. L’un des occupants refusant toutefois de quitter les lieux, l’expert a ordonné qu’un étaiement provisoire soit mis en œuvre afin de protéger les habitants.

Le 6 mai 2015, le maire de [Localité 10] a pris un arrêté de péril imminent n°2015/196 au terme duquel il a enjoint aux copropriétaires du bâtiment C de réaliser l’étaiement complet des 3 côtés dudit bâtiment. Cet étaiement a été réalisé pour un montant de 22 825 euros, selon facture du 7 mai 2015.

Par assignation en la forme des référés délivrée en août et septembre 2017, la mairie de [Localité 10] a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny l’autorisation de démolir le bâtiment C sur le fondement de l’article L511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ordonnance du 30 mars 2018, le juge des référés dudit tribunal a rejeté la demande de démolition présentée par la mairie de [Localité 10], les conditions d’application de l’article L511-2 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplies et la saisine du tribunal de grande instance en la forme des référés ne pouvant s’exercer que dans le cadre d’une procédure contradictoire de péril ordinaire.

Dans un rapport du 18 septembre 2018, Monsieur [H], architecte mandaté par le syndic pour établir un devis sur la possibilité de réhabiliter le côté gauche du bâtiment C, ou à défaut, sur la démolition de cette partie avec reconfiguration d’un pignon neuf au niveau de l’escalier central a relevé que l’extrême délabrement de la partie gauche dudit bâtiment résultait d’un manque manifeste d’entretien depuis plus de vingt ans et a évalué le coût global de la réhabilitation à 161 020 euros.

Le 10 décembre 2018, un pan de maçonnerie en partie basse R+1 du côté gauche du bâtiment C s’écroulait dans la cour de la propriété voisine du [Adresse 6] à [Localité 10].

Par arrêté de péril imminent n°2018/794 du 9 janvier 2019, le maire de [Localité 10] a ordonné notamment la désolidarisation des deux zones du bâtiment C (gauche et droite) et la déconstruction de l’étage supérieur de la zone menaçante et ce, en se fondant sur un rapport d’expertise du 26 décembre 2018 selon lequel « un déconstruction de la zone menaçante du bâtiment C est la seule solution acceptable pour garantir la sécurité des personnes et des biens ».

Par arrêt du 9 janvier 2019, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance en la forme des référés du 30 mars 2018 et a autorisé la mairie de [Localité 10] à se substituer aux copropriétaires pour faire démolir le côté gauche du bâtiment.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 18 février 2019, les copropriétaires ont approuvé à la majorité de l’article 24, par 90/130 voix, les travaux de déconstruction stipulés dans l’arrêté de péril imminent du 9 janvier 2019 susvisé et ce, pour un montant de 70.000 euros mis à la charge des copropriétaires du bâtiment C. Seul Monsieur [X] [B] s’y est opposé.

Les travaux de déconstruction ont été réceptionnés le 19 avril 2019.

Le 25 mai 2019, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée afin que la copropriété se prononce sur les propositions de Monsieur [X] [B] tendant soit à son indemnisation pour la perte de son logement à hauteur de 80.000 euros soit à la reconstruction de la partie gauche du bâtiment. Le procès-verbal de cette assemblée mentionne les échanges entre les copropriétaires préalablement au vote. La proposition de Monsieur [B], soumise au vote en résolution 2-1, a été rejetée à la majorité de l’article 25 par 547/1010 voix.

Par jugement du 5 août 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a annulé la résolution n°2-1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2019 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir respecté les dispositions des articles 38 et 41 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui constituait une atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, les documents relatifs à la copropriété ne reflétant plus sa consistance réelle en l’absence de liquidation des droits de Monsieur [B] ; ce dont le tribunal a déduit la caractérisation d’un abus de majorité. Monsieur [X] [B] était également condamné au paiement de sa quote-part dans les travaux de déconstruction, soit la somme de 16.470,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Monsieur [X] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, aux fins, notamment de solliciter l’indemnisation de la perte de son lot, la liquidation de ses droits indivis, et la réparation de son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 septembre 2025, Monsieur [X] [B] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— REJETER la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du Syndicat des copropriétaires,

— DIRE ET JUGER M. [B] recevable et bien fondé en ses demandes,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à indemniser M. [B] de la perte de son lot,

— Le CONDAMNER à lui payer la somme de 90.000 € à ce titre, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2022, à titre subsidiaire à compter de la présente assignation,

— Le CONDAMNER à lui payer la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral,

— FAIRE INJONCTION au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de corriger les appels de charges erronés appelés à M. [B]

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à procéder à la liquidation des droits indivis de M. [B] sur les parties communes, et au rachat de sa quote-part de parties communes, aux frais du Syndicat des copropriétaires,

— DISPENSER M. [B] de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente instance par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à M. [B] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

Préalablement,

— RÉVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée le 20 mars 2025 ;

Il est demandé au Tribunal judiciaire de céans de :

Au fond,

A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER Monsieur [X] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions

A TITRE SUBSIDIAIRE

LIMITER les demandes d’indemnisation Monsieur [X] [B] à un montant maximal de 17.020 €,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] à verser la somme de 5.000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— LE CONDAMNER aux entiers dépens

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que postérieurement à la clôture le syndic en exercice a démissionné et le cabinet IMMO DEVAUX GESTION a été désigné en qualité de nouveau syndic par l’assemblée générale du 03 juillet 2025. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette circonstance affecte sa capacité à être valablement représenté en justice, puisqu’un nouvel avocat a également été désigné.

Monsieur [X] [B] a demandé dans ses dernières conclusions notifiées le même jour le rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Il fait valoir que les motifs avancés ne peuvent pas valablement s’analyser en une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. La désignation d’un nouveau syndic consisterait en une décision de gestion courante de la copropriété.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la démission de la société HELLO SYNDIC, devenue MANDA, et la désignation du cabinet IMMO DEVAUX GESTION par l’assemblée générale du 03 juillet 2025 ne peuvent s’analyser en un événement nouveau au sens de l’article 803 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ayant toujours été dûment représenté par son syndic en exercice dans la présente procédure et ce, même si ce dernier a changé. En outre, de jurisprudence constante la désignation d’un nouveau conseil ne constitue pas une cause de révocation.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [X] [B] au titre de la perte de son lot

Monsieur [X] [B] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemniser de la perte de son lot et produit, à l’appui de cette demande :

— Une estimation immobilière de l’agence IMMO CONCEPT, datée du 10 février 2022, selon laquelle le prix de vente conseillé d’un T1 de 23m², comportant un séjour, une cuisine ouverte sur le séjour et une salle de bain avec wc, sis au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 10] est de 150.000 euros,

— Une estimation immobilière de l’agence IMMOTOP.FR, datée du 14 février 2022, évaluant le prix de vente d’un bien en bon état de 23 m² environ au 1er étage du bâtiment sur cour à 140.000 euros.

— Une estimation immobilière de l’agence REZO IMMO, datée du 11 février 2022, évaluant entre 130.000 et 150.000 euros le prix de vente d’un T1 de 23m² environ comprenant un séjour, une cuisine ouverte sur le séjour et une salle de bain avec wc, et situé au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 10]. Cette agence précise qu’en 2012, un tel appartement en état moyen, sans travaux, avait une valeur environ égale à 69.000 euros.

Monsieur [B] fait valoir, au regard de ces évaluations, qu’un bien équivalent au sien et en bon état est évalué à 140 000 euros en moyenne. Il en déduit qu’il doit être indemnisé à hauteur de 90 000 euros. Il rappelle avoir participé au coût des travaux de réhabilitation qui avaient été votés ainsi qu’au coût de la démolition et précise avoir contracté un emprunt d’un montant de 20 500 euros pour ce faire, n’ayant pas pu bénéficier d’une subvention de PACT ARIM 93.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, il fait valoir que les agissements de Monsieur [X] [B] sont de nature à constituer une faute de la victime, exonérant totalement le syndicat des copropriétaires. Il soutient que la défaillance financière de Monsieur [X] [B] aurait généré des problèmes de maintenance et d’insalubrité et que par son comportement et la multiplication de proposition techniques inadéquates, il aurait entravé la démarche du syndicat des copropriétaires. Il fait également valoir un manque d’entretien de la part de Monsieur [X] [B].

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires réclame la fixation de l’indemnisation. Il fait valoir que la somme demandée par Monsieur [X] [B] n’est pas justifiée, l’estimation de la valeur vénale du lot n’étant pas réalisée au jour de sa destruction et aucun abattement pour vétusté n’étant appliqué. Il considère qu’il y a lieu, au regard de la jurisprudence qui a pu retenir un abattement jusqu’à 65 % pour vétusté et un prix au m² à [Localité 10] en octobre 2018 à 4 150 euros sans abattement ainsi qu’en raison de l’état de ruine du lot de Monsieur [B] au moment de sa destruction, d’appliquer un abattement de 80 % au prix au m² de 3 700 euros et de retenir en conséquence une valeur de 17 020 euros à l’égard de son lot.

Aux termes de l’article 38 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en cas de destruction totale ou partielle, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.

Selon l’article 41 de cette même loi, si la décision est prise, dans les conditions prévues à l’article 38, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitué.

En l’espèce, les copropriétaires ont approuvé les travaux de déconstruction de la partie gauche du bâtiment C lors de l’assemblée générale extraordinaire du 18 février 2019. Si ce vote n’a pas été effectué dans les conditions fixées par l’article 38 de la loi du 10 juillet 1965, il n’en demeure pas moins qu’il a fait suite à l’arrêté de péril imminent n°2018/794 du 9 janvier 2019 par lequel le maire de [Localité 10] ordonnait notamment la désolidarisation des deux zones du bâtiment C (gauche et droite) et la déconstruction de l’étage supérieur de la zone menaçante ainsi qu’à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 janvier 2019 autorisant la mairie de [Localité 10] à procéder à la démolition de la partie gauche, rez-de-chaussée et premier étage, du bâtiment C. Les travaux ont de fait été réceptionnés le 19 avril 2019.

L’assemblée générale des copropriétaires n’a en revanche ni liquidé les droits de Monsieur [B] ni fixé d’indemnités consécutives à la perte de son lot, comme le prévoient les dispositions de l’article 41 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé. Si la résolution n°2-1 de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 mai 2019 ayant rejeté la proposition d’indemnisation à hauteur de 80 000 euros formée par Monsieur [B] a été annulée par le tribunal judiciaire de Bobigny aux termes de son jugement du 20 août 2020, aucun nouveau vote de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] n’apparaît avoir porté sur l’indemnisation qu’il sollicite.

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation de Monsieur [B] au regard des manquements commis par ce dernier.

Il ressort des expertises réalisées à l’égard du bâtiment C que la démolition de sa partie gauche où se trouvait le lot de Monsieur [B] résulte du mauvais état de la structure tant au niveau des parties communes que des parties privatives. Il est également établi que dès le 28 mai 1996, le lot de l’indivision [K], situé au rez-de-chaussée côté gauche du bâtiment C, était déclaré irrémédiablement insalubre. Les copropriétaires du bâtiment C ont ainsi été invités à approuver la réalisation de travaux de réhabilitation à compter de l’assemblée générale du 15 avril 1998. Or, le syndicat des copropriétaires a dû faire face à une succession de blocage de ces derniers, notamment lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2003 où les copropriétaires du bâtiment C ont refusé de missionner un architecte et d’effectuer les travaux. L’absence d’intervention a provoqué l’aggravation des désordres, amenant ainsi les experts à constater l’impossibilité de procéder à la réhabilitation du bâtiment en son entier et la nécessité de mettre en œuvre sa démolition dès le mois de janvier 2012, date à laquelle Monsieur [I] [D], architecte, a déposé devant le tribunal administratif de Montreuil son rapport d’expertise. C’est, de fait, sur le fondement de ce rapport que le maire de [Localité 10] a pris le 31 janvier 2012 l’arrêté de péril imminent n°12/044 aux termes duquel l’interdiction d’occupation aux fins d’habitation existant à l’égard du lot du rez-de-chaussée était étendu au lot du 1er étage gauche du bâtiment C.

Cependant, au 31 janvier 2012, ce lot du 1er étage gauche n’était pas encore la propriété de Monsieur [X] [B]. Il doit donc être considéré que l’état dégradé de la partie gauche est imputable à la faute des copropriétaires antérieurs, et notamment aux précédents propriétaires du lot n°30, Monsieur [L] [B] et de Monsieur [A] [B]. Ce n’est en effet que par un acte de donation du 31 mars 2012 que Monsieur [X] [B] a acquis la propriété dudit lot. Si les travaux de démolition n’ont pu être effectués qu’à compter de l’année 2019, cela fait principalement suite à l’absence de paiement par l’indivision [K] de ses charges courantes et de ses appels de fonds travaux, non au comportement de Monsieur [B].

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnisation de Monsieur [B] fondée sur l’article 41 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En application des articles 144 et 146 dudit code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 238 de ce même code, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’ordonner les mesures d’instruction demandées et la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

En l’espèce, les pièces versées en procédure ne permettent pas d’apprécier la valeur vénale du lot n°30 propriété de Monsieur [X] [B] au moment de sa destruction. Monsieur [B] a en effet sollicité des agents immobiliers à l’égard d’une surface indicative qui n’est pas justifiée en procédure. Il sera ainsi relevé que l’acte de transfert de propriété du 16 mars 2012 versé aux débats ne précise pas la superficie du lot n°30 et qu’il n’est pas transmis le règlement de copropriété et l’état descriptif de division antérieur au projet modificatif établi en septembre 2024. De même, les estimations transmises portent sur la valeur d’un T1 de 23 m² environ se composant d’un séjour, d’une cuisine ouverte sur le séjour et d’une salle de bain avec wc sis au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 10] en 2022 et non en 2019, deux des estimations ne permettant en outre pas de considérer qu’il a été précisé l’emplacement exact du lot concerné au sein de la copropriété. Le bâtiment C dans lequel se trouvait le lot de Monsieur [B] se situe en effet en fond de cour et non sur rue.

La valeur vénale du lot n°30 devant être évaluée au jour de la destruction, en tenant compte des facteurs de dépréciation liés aux désordres affectant l’immeuble, particulièrement de l’état de vétusté avancé du bâtiment C, il s’avère nécessaire d’ordonner la consultation d’un expert judiciaire, dans les conditions du dispositif du présent jugement et ce, aux frais avancés de Monsieur [B], ce dernier sollicitant l’indemnisation de la perte de son lot.

Monsieur [R] [V], ingénieur des Arts et Manufactures, expert près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Au regard de la nécessité de rendre effective l’organisation de l’expertise, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DIT que Monsieur [X] [B] a droit à une indemnité pour la perte de son lot ;

ORDONNE avant dire-droit une consultation et commet en qualité d’expert :

Monsieur [R] [C]

[Adresse 4]

Port. : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 9]

Expert près la cour d’appel de PARIS

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un ou plusieurs autre(s) technicien(s) dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec pour mission de :

Prendre connaissance de tous documents juridiques et techniques versés en procédure, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 25 mai 2019 ;Décrire les désordres dans les parties communes du bâtiment C et le lot n°30 propriété de Monsieur [X] [B] avant la destruction de celui-ci et du lot situé au rez-de-chaussée gauche propriété de l’indivision [K], en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaires ; en rechercher la ou les causes ;Fournir au tribunal tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au mois d’avril 2019 la valeur vénale du lot n°30 propriété de Monsieur [X] [B] ;rechercher les références de comparaison les plus utiles ;préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison ;faire toutes observations utiles à la solution du litige ;dresser rapport.

DIT que l’expert devra rendre compte au magistrat désigné de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge de la mise en état de la chambre 5 section 1 pour surveiller les opérations de consultation ;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées ; le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DIT que l’original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe avant le 30 mars 2026 sauf prorogation dûment sollicitée en temps utiles auprès du juge chargé du suivi de la consultation ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [X] [B] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 22 décembre 2025 ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de Monsieur [X] [B] dans un délai supplémentaire de 15 jours;

DIT que faute de consignation de cette provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT qu’en cas d’indisponibilité l’expert devra en informer le juge chargé du suivi des expertises dans les plus brefs délais afin qu’il soit procédé le plus rapidement possible à son remplacement, même d’office ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

Fait au Palais de Justice, le 5 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT