TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Avril 2025

N° RG 16/02535 – N° Portalis DB3U-W-B7A-JHEU

Code NAC : 54G

S.C.I. GALAXY

C/

S.A.R.L. DMB ARCHITECTES ASSOCIES

S.C. [Adresse 8]

Société CONSTRUCCIONES MURIAS Société de droit étranger.

Avocat plaidant : Maître Philippe PERICAUD, Barreau de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Isabelle PAYET, Greffier a rendu le 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

M. PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Décembre 2024 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

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DEMANDERESSE

S.C.I. GALAXY, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. DMB ARCHITECTES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3], assistée par M^e Ladislal FRASSON-GORRET, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Katy CISSE, avocate au barreau du VAL D’OISE, postulante

S.C. LE [Adresse 6] MARTROY, dont le siège social est sis [Adresse 2], assistée par M^e Sébastien COLLET, avocat au barreau de RENNES, plaidant, et représentée par M^e Sylvie DERACHE-DESCAMPS, avocate au barreau du VAL D’OISE, postulante

Société CONSTRUCCIONES MURIAS Société de droit étranger, dont le siège social est sis [Adresse 5] – ESPAGNE, assistée de M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Sabine DOUCINAUD-GIBAULT, avocate au barreau du VAL D’OISE, postulante

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FAITS et PROCEDURE

La société Malesherbes Promotion a entrepris en qualité de constructeur la restructuration d’un immeuble de bureaux, situé à [Localité 9] (95), [Adresse 1], en 30 logements et locaux d’activité, et à cette fin, a confié la maîtrise d’oeuvre complète au Cabinet [V] Architecte et l’ensemble des lots à La société Construcciones Murias .

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2013, la société Malesherbes Promotion a réservé au profit de Maître [Y] [T] et de Maître [W] [X], tous deux notaires, plusieurs lots de copropriété à créer dans l’ensemble immobilier à venir, situé à [Adresse 10], d’une surface totale utile de 480,10 m2 et d’une surface totale habitable de 300,40 m2, moyennant le prix ferme et non révisable de 1.070.000 € hors taxes, majoré le jour de la vente de la TVA au taux en vigueur à cette date, les réservants prévoyant d’y déménager leur office notarial. Pour leur part, Maître [Y] [T] et de Maître [W] [X] ont confié à La sarl DMB Architectes Associés la conception de l’aménagement de leurs futurs locaux professionnels, les travaux étant confiés à La société Construcciones Murias .

Le 23 avril 2014, la société Malesherbes Promotion a conclu avec Maître [Y] [T] et de Maître [W] [X] un avenant contractuel prévoyant le report de la date de réalisation de la vente en état futur d’achèvement au 6 juin 2014. Suivant avenant contractuel en date du 23 mars 2015 conclu entre La SCCV [Adresse 8] se substituant à la société Malesherbes Promotion et La SCI Galaxy se substituant à Maître [Y] [T] et de Maître [W] [X], la date de la signature de la vente en état futur d’achèvement a été fixée au 7 avril 2015.

Suivant acte notarié en date du 7 avril 2015 reçu par Me [P], La SCCV [Adresse 8] a vendu en l’état futur d’achèvement à La SCI Galaxy les lots 3 et 4, soit un ensemble de locaux à usage de bureaux, situés au rez-de-chaussée du bâtiment principal, ainsi que des droits d’occupations afférents à 10 places de stationnement

mis à sa disposition dans le parking public Jean Jaurès, moyennant le prix de 1.070.000 € HT, soit le prix de 1.284.000,00 € ttc. La somme de 1.091.400 € représentant 85% du prix a été payée le jour de la signature de l’acte, la somme de 128.400 € représentant 10% du prix devant être payée à l’achèvement des travaux et celle de 64.200 € représentant 5% du prix devant être réglée à la remise des clefs.

La livraison du bien est intervenue le 17 septembre 2015 avec des réserves et La SCI Galaxy a pris possession des lieux le 21 septembre 2015.

Un litige est survenu entre La SCI Galaxy et La SCCV [Adresse 8] ,

— La SCCV [Adresse 8] sollicitant le paiement de travaux modificatifs et supplémentaires, auquel La SCI Galaxy s’oppose, considérant que le coût desdits travaux est contractuellement inclus dans le prix d’acquisition fixé par les parties,

— La SCI Galaxy contestant l’achèvement des travaux et considérant que

La SCCV [Adresse 8] a manqué à ses obligations contractuelles au titre des travaux et prestations exécutées dans le cadre du contrat de VEFA du 7 avril 2015.

Par décision en date du 20 janvier 2016, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [F], lequel a déposé son rapport le 4 février 2017.

Sans attendre le dépôt de ce rapport, La SCI Galaxy a fait assigner La SCCV [Adresse 8] devant le Tribunal de grande instance de Pontoise par exploit d’huissier en date du 14 mars 2016, et par exploit d’huissier en date des 20 et 24 juillet 2017, La SCCV [Adresse 8] a fait assigner en intervention forcée et en garantie le Cabinet [V] Architecte et La sarl DMB Architectes Associés . La jonction de ces procédures a été ordonnée le 15 mars 2018.

Par jugement avant-dire-droit en date du 22 mars 2019, le Tribunal a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [Z]. Par exploit d’huissier en date du 18 juin 2020, La sarl DMB Architectes Associés a fait assigner La société Construcciones Murias , et par ordonnance en date du 7 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré les opérations d’expertise confiées à Monsieur [Z] communes et opposables à La société Construcciones Murias ; la jonction des deux procédures a été ordonnée le 3 décembre 2020. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 juin 2022.

PRETENTIONS DES PARTIES

Le 28 mars 2023, La SCI Galaxy a conclu en ouverture de rapport, et aux termes de ses dernières écritures en date du 18 décembre 2023, demande au Tribunal de céans, au visa notamment des articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du code civil, de l’article 1240 du code civil :

* de dire et juger La SCI Galaxy recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions à l’encontere de La SCCV [Adresse 8] ,

* de dire et juger que tant la notice descriptive Loi 68 que le descriptif du projet établi par La sarl DMB Architectes Associés sont un élément essentiel et déterminant de la convention réalisée entre les parties et entrent dans le champ contractuel,

* de dire et juger que les éléments d’équipement et prestations mentionnées aux termes de la notice descriptive Loi 68 et du descriptif du projet établi par La sarl DMB Architectes Associés correspondent à des prestations contractuelles dues par La SCCV [Adresse 8] à La SCI Galaxy ,

en conséquence,

* de dire et juger nulles et non avenues les factures de La SCCV [Adresse 8] en date du 31 août 2015 respectivement de 49.464,24 € et de 20.952 € et la facture du 13 octobre 2015 de 246.865,44 € ttc,

* de débouter La SCCV [Adresse 8] de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes à l’encontre de La SCI Galaxy ,

* de constater les manquements de La SCCV [Adresse 8] à ses obligations contractuelles à l’égard de La SCI Galaxy ,

* de condamner La SCCV [Adresse 8] à lui payer :

1°) la somme de 189.111,07 € au titre des malfaçons, des travaux effectués en ses lieu et place et au titre des travaux restant à effectuer,

2°) la somme de 10.000 € au titre des préjudices immatériels du fait des désagréments occasionnés,

3°) la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

4°) la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* de condamner La SCCV [Adresse 7] Martroy aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier établi le 28 septembre 2015, les dépens de l’instance en référé, les frais et honoraires relatifs aux expertises judiciaires confiées à Monsieur [F], puis à Monsieur [Z], dont distraction au profit de M^e Ronzeau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 26 mars 2024, La SCCV [Adresse 7] Martroy demande au Tribunal, au visa notamment des articles L261-11 et R261-13 du code de la construction et de l’habitation, des articles 1792, 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil :

* de la recevoir en ses conclusions et l’y disant bien fondée,

* de dire que la seule notice descriptive 1968 a valeur contractuelle,

* de dire que les travaux réalisés dans le cadre de la description sommaire du projet d’étude notariale caractérisent des travaux modificatifs ou complémentaires tels que prévus à l’acte authentique,

* d’ordonner la réception judiciaire des travaux réalisés par La société Construcciones Murias au 17 septembre 2015,

* à défaut, de dire que le délais de recours de La SCCV [Adresse 8] n’a commencé à courir que le 30 janvier 2023, date des conclusions en ouverture de rapport de La SCI Galaxy ,

Dès lors :

* de constater la recevabilité de ses prétentions à l’encontre de La société Construcciones Murias ,

* de débouter La société Construcciones Murias de sa fin de non recevoir,

* de dire que La SCI Galaxy a commis une immixtion fautive dans le chantier.

En conséquence,

Sur le paiement des travaux modificatifs Acquéreurs :

* de condamner La SCI Galaxy à lui payer une somme de 317.281,68 € ttc, assortie des intérêts au taux légal, au titre des factures du 13 octobre 2015 et du 31 août 2015,

* de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* le cas échéant, d’ordonner la compensation des créances résultant du paiement des factures et du coût d’éventuelles reprises,

Sur les reprises au titre des prétendues désordres :

Garde-corps vitré non sécurisé (désordre) :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

Les non-conformités :

° Parquet :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

° Radiateurs :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

° Peinture :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

Les Réserves :

° Fourniture et pose du plan d’évacuation des locaux :

* de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

° Cuisine-Fourniture équipements :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

° Rayonnage :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

Sur le préjudice de jouissance :

* à titre principal, de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

Sur le préjudice moral :

* de débouter La SCI Galaxy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

* de condamner La SCI Galaxy et l’ensemble des parties succombantes à 5.000 € au titre des frais irrépétibles et des entiers frais et dépens qui pourront être recouvrés par M^e Derache-Descamps en application de l’article 699 du code de procédure civile,

* de condamner in solidum La société Construcciones Murias , La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal qu’intérêts et frais,

* de débouter toutes parties de toutes demandes contraires aux présentes écritures.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 avril 2024, La sarl DMB Architectes Associés demande au Tribunal, au visa notamment des articles 1792 et suivants, 1147 (ancien) et 1231-1, 1382 (ancien) et 1240 du code civil, de l’article L124-3 du code des assurances :

* de dire et juger que La sarl DMB Architectes Associés est recevable et bien fondée en ses écritures, demandes, fins et conclusions,

à titre principal :

* de dire et juger que La SCCV [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part, pas plus que d’un préjudice et d’un lien de causalité,

* en conséquence, de débouter purement et simplement La SCCV [Adresse 8] et toute autre partie de tout appel en garantie à l’encontre de La sarl DMB Architectes Associés ,

* à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que la quote-part de responsabilité de La sarl DMB Architectes Associés ne saurait être supérieure à une fourchette comprise entre 5% et 10%,

dans l’hypothèse d’une condamnation de La sarl DMB Architectes Associés :

* de dire et juger que La sarl DMB Architectes Associés est recevable et bien fondée en ses écritures, demandes, fins et conclusions,

* en conséquence, de condamner La société Construcciones Murias à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais,

en tout état de cause :

* de condamner La SCCV [Adresse 8] , et à défaut tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* de condamner La SCCV [Adresse 8] , et à défaut tout succombant aux entiers dépens de l’instance, comprenant la somme de 1.500 € réglée à titre de consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire, qui seront recouvrés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 22 mars 2024, La société Construcciones Murias demande au Tribunal, au visa notamment des articles 1147 (ancien), 1231-1 et 2224 du code civil :

à titre principal :

* de constater qu’il résulte du procès-verbal du 17 septembre 2015 et des dernières écritures de La SCI Galaxy qui argue du caratère inachevé de l’ouvrage, qu’il n’y a pas eu réception de l’ouvrage, lequel est affecté de désordres apparents connus ayant donné lieu à deux rapports d’expertise judiciaire les 4 février 2017 et 25 mai 2022,

* de juger qu’en l’absence de réception, l’action en responsabilité de La SCCV [Adresse 8] es qualité de maître de l’ouvrage constructeur non réalisateur à l’encontre de La société Construcciones Murias se prescrit par 5 ans à compter de la manifestation des désordres, et que la responsabilité décennale de La société Construcciones Murias ne saurait être retenue,

* de juger que les désordres sont connus de La SCCV [Adresse 8] depuis au moins le 17 septembre 2015,

* de juger qu’est prescrite l’action de La SCCV [Adresse 8] à l’encontre de La société Construcciones Murias visant à la voir condamner à la garantir in solidum avec La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans la mesure où La SCCV [Adresse 8] a formulé pour la première fois des demandes contre La société Construcciones Murias le 16 juin 2023,

* de débouter La SCCV [Adresse 8] de toutes demandes, fins prétentions, conclusions, demandes en garantie à l’encontre de La société Construcciones Murias , à quelque titre que ce soit,

* de juger qu’est prescrite l’action de La sarl DMB Architectes Associés à l’encontre de La société Construcciones Murias visant à la voir condamner à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des demandes de La SCI Galaxy et des appels en garantie de La SCCV [Adresse 8] ,

* de débouter La sarl DMB Architectes Associés de toutes demandes, fins prétentions, conclusions, demandes en garantie à l’encontre de La société Construcciones Murias , à quelque titre que ce soit,

à titre subsidiaire :

* de constater que l’expert judiciaire n’a retenu une part de responsabilité de La société Construcciones Murias que s’agissant des désordres relatifs aux garde-corps vitrés, concluant en revanche que les non-conformités et les réserves sont toutes imputables à La SCCV [Adresse 8] ,

* de juger en l’absence de chiffrage du partage de responsabilité par l’expert judiciaire qui s’en remet à la sagesse du Tribunal que la part de responsabilité de La société Construcciones Murias ne saurait excéder 25% et qu’au vu du chiffrage initial des garde-corps vitrés (5.600 € ht) de la disproportion manifeste et injustifiée du devis de 53.112, € ttc de La SCI Galaxy, La société Construcciones Murias ne pourra pas être condamnaée à garantir La SCCV [Adresse 8] au-delà de 1.400 €,

* de débouter La SCCV [Adresse 8] de ses demandes de condamnation de La société Construcciones Murias à la garantir in solidum avec La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des désordres relatifs aux garde-corps vitrés allégués par La SCI Galaxy ,

* de juger, s’agissant des désordres relatifs aux garde-corps vitrés uniquement, que la garantie de La société Construcciones Murias à l’égard de La SCCV [Adresse 8] et de La sarl DMB Architectes Associés sera limitée à 25% au total alloué par le Tribunal pour la reprise des grade-corps vitrés et au vu du montant devisé ne pourra excéder au total la somme de 1.400 € en ce ciompris la garantie ébventuelle due à La SCCV [Adresse 8] ,

* de débouter pour le surplus :

° La SCCV [Adresse 8] de ses demandes tendant à la condamnation de La société Construcciones Murias à la garantir in solidum avec La sarl DMB Architectes Associés et La SCI Galaxy des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des non conformités (parquet, radiateurs, peintures) alléguées par La SCI Galaxy , des réserves alléguées (plan d’évacuation des lieux, équipement cuisine, rayonnage) par La SCI Galaxy , du préjudice de jouissance allégué par La SCI Galaxy ,

° La sarl DMB Architectes Associés de ses demandes tendant à la condamnation de La société Construcciones Murias à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des demandes de La SCI Galaxy et des appels en garantie de La SCCV [Adresse 8] ,

en tout état de cause :

* de débouter toutes parties à l’instance de toutes demandes, fins, prétentins et conclusions à l’encontre de La société Construcciones Murias ,

* de condamner La SCCV [Adresse 8] et l’ensemble des parties succombantes à payer à La société Construcciones Murias la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles et des entiers frais et dépens.

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 6 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 7 février 2025, prorogé au 11 avril 2025,

— étant précisé d’une part qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile , il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs,

— étant rappelé d’autre part qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, précision étant faite que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

MOTIFS

I – Sur la demande de La SCCV [Adresse 8] en condamnation de La SCI Galaxy au paiement de la somme de 317.281,68 € ttc, assortie des intérêts au taux légal, au titre des factures du 13 octobre 2015 et du 31 août 2015 :

Au soutien de sa demande en paiement, La SCCV [Adresse 8] expose que la somme de 317.281,68 € correspond au montant des travaux modificatifs et supplémentaires dont La SCI Galaxy a sollicité la réalisation,

— considérant que les prestations consignées dans le descriptif sommaire du projet d’aménagement de l’étude notariale ne peuvent être considérées comme incluses dans le prix d’acquisition du bien, dont la consistance résulte des seules pièces ayant valeur contractuelle,

— considérant que la Notice Loi 1968 annexée à l’acte de vente est le seul document ayant valeur contractuelle et que les prestations consignées dans le descriptif sommaire du projet d’aménagement de l’étude notariale constituent des Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) au sens du contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre La SCCV [Adresse 8] et La SCI Galaxy , ce document n’ayant été annexé à l’acte de vente que par le biais d’une manoeuvre et lui étant de ce fait inopposable.

Au soutien de sa demande de débouter, La SCI Galaxy expose que dès le 11 décembre 2013, il était convenu que les biens vendus en l’état futur d’achèvement seraient pour eux des locaux à usage professionnel et non des locaux usage d’habitation et soutient que le descriptif sommaire du projet d’aménagement de l’étude notariale a bien valeur contractuelle, réfutant l’allégation de La SCCV [Adresse 8] que c’est par le biais d’une manoeuvre de sa part que ce document aurait été annexé à l’acte notarié de vente du 7 avril 2015 ; La SCI Galaxy ajoute que l’intégralité du prix convenu a été réglé et que les factures complémentaires sont sans fondement en ce qu’elles portent sur des équipements correspondant très exactement à ce qui était prévu contractuellement dans la notice descriptive et le descriptif du projet, paraphés par les parties et annexés tant au contrat de réservation qu’à l’acte authentique de vente, ajoutant qu’à aucun moment il n’a été question de TMA au sens du contrat de vente.

En vertu de l’article L261-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction en vigueur le 7 avril 2015 :

Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l’alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.

Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Lorsqu’avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d’un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.

En vertu de l’article R261-13 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction en vigueur le 7 avril 2015 :

Pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

Il convient en outre de rappeler qu’en vertu des articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction en vigueur à la date du contrat de vente :

— les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

— celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation,

de sorte qu’il appartient à La SCCV [Adresse 8] de rapporter la preuve que les travaux et équipements facturés à hauteur de la somme de 317.281,68 € ttc n’entraient pas dans le champ de ses obligations contractuelles à l’égard de La SCI Galaxy mais constituaient des TMA au sens du contrat de vente devant rester à la charge de l’acquéreur.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 7 avril 2015 entre La SCI Galaxy et La SCCV [Adresse 8] stipule notamment :

— que la vente porte sur un ensemble de locaux à usage de bureaux en triplex (LOT 3) et sur un ensemble de locaux à usage de bureaux en duplex (LOT 4), représentant respectivement les 863/1000èmes et les 431/1000èmes,

— que des plans du Bien, objet des présentes ainsi que la notice descriptive conforme à l’arrêté du 10 mai 1968 en date du 6 octobre 2014, précisant les éléments d’équipements propres à celle-ci sont demeurés joints et annexés après mention : plan cadastral (annexe 2a), plans côtés du Bien (annexe 2b) et notice descriptive (annexe 2c),

— qu’en cas de différence entre les documents figurant au dépôt de pièces reçu par me [P], notaire, le 19 mars 2015 et ceux ci-annexés, ces derniers feront la loi des parties,

— que la vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 1.284.000 € ttc,

— que ce prix ainsi fixé est non révisable sauf variation de la TVA à la hausse ou à la baisse,

— que ce prix ne tient pas compte des frais ci-après qui seront à la charge de l’acquéreur,

à savoir :

° des travaux particuliers demandés par l’acquéreur le cas échéant,

° des frais de fonctionnement de la copropriété de l’ensemble immobilier à compter de la date à laquelle il aura été mis à même de prendre possession des locaux,

° du montant correspondant aux variations de tous impôts et taxes, participations ou autres redevances existants ou à créer et non notifiés à la date de signature du contrat de réservation,

— que l’achèvement des biens objets des présentes est prévu au plus tard le 30 juin 2015, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légale de suspension du délai,

— que l’ensemble immobilier dont le vendeur a entrepris et poursuivra la construction comprend dans le bâtiment A : quatre ensembles de locaux à usage de bureaux, un ensemble de locaux à usage d’archives, un studio, neuf appartements de 2 pièces, huit appartements de 3 pièces, cinq appartements de 4 pièces, un appartement de 5 pièces, un appartement de 6 pièces, un appartement de 7 pièces et 27 caves,

— que d’une façon générale, pour des raisons de sécurité et de responsabilité, toute visite du chantier est interdite aux personnes étrangères aux entreprises, aux architectes ou leurs préposés,

— que l’achèvement s’entend tel qu’il est défini à l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation,

— que le vendeur s’oblige :

° à installer dans le local vendu les éléments d’équipement qui lui seront propres et qui sont prévus dans la notice descriptive et le cahier des charges particulier, s’il en existe, des éléments d’équipement propres aux fractions vendues,

° à effectuer la finition intérieure du local vendu conformément aux prévisions de la notice descriptive et dudit cahier des charges,

s’agissant des “Travaux modificatifs ou complémentaires” :

— que l’acquéreur s’interdit de s’immiscer dans les opérations de construction à la charge du vendeur et de se prévaloir de sa qualité de propriétaire pour donner des instructions aux architectes et entrepreneurs,

— que le vendeur donne à l’acquéreur :

° la possibilité de personnaliser les locaux faisant l’objet du présent contrat de réservation dans les conditions ci-dessous que l’acquéreur accepte sans réserve,

° la possibilité de réaliser des travaux modificatifs est subordonnée à l’accord exprès du maître de l’ouvrage et du vendeur qui pourront, le cas échéant, les refuser, notamment en raison des contraintes techniques ou de chantier et ceci, sans avoir à en justifier à l’acquéreur,

— les délais supplémentaires occasionnés par l’exécution des travaux modificatifs demandés par l’acquéreur ainsi que le retard apporté par ce dernier dans la confirmation de ces choix de prestation à la date à laquelle l’acquéreur est invité par le vendeur à faire ses choix, constitueront une cause légitime de suspension du délai de livraison,

— que ces travaux modificatifs feront l’objet de devis et de paiement distinct du règlement du prix de vente des locaux pour lesquels ils auront été demandés,

— que ces travaux seront réalisés par des entreprises choisies par le vendeur, l’acquéreur s’interdisant toute intervention sur le chantier,

— qu’ils ne pourront en aucun cas faire obstacle au règlement des appels de fonds correspondant à l’avancement de la construction tel qu’il est défini au présent contrat au vendeur,

— que ces travaux modificatifs bénéficieront des mêmes garanties de parfait achèvement et, le cas échéant, de bon fonctionnement que les prestations de même nature, mentionnée dans la notice descriptive visée à l’article R261-13 du code de la construction et de l’habitation,

— que le vendeur conserve malgré la présente vente la qualité de maître de l’ouvrage vis-à-vis des architectes, entrepreneurs et autres techniciens, de toutes administrations … et d’une manière générale vis-à-vis de tous tiers,

— que le vendeur aura seul qualité tant pour donner des instructions nécessaires à la poursuite des travaux que pour prononcer la réception des ouvrages ainsi effectués,

— que le vendeur s’interdit toutefois de se prévaloir de cette situation et de cette qualité pour ordonner des modifications aux plans et devis descriptif qui n’auront pas reçu préalablement l’accord écrit de l’acquéreur, sauf dans le cas où ces modifications seraient recherchées dans un but d’amélioration et de confort, ou si elles sont imposées par l’administration ou par des nécessités techniques imposées par le maître d’oeuvre,

— que l’acquéreur ne pourra s’immiscer dans les opérations de construction, ne se prévaloir de la qualité de propriétaire pour donner des instructions aux architectes, entrepreneurs, fournisseurs ou à leurs employés,

— que l’acquéreur ne pourra intervenir sur le bien acquis qu’après en avoir pris possession,

— qu’il a notamment été déposé le 19 mars 2015 entre les mains du notaire, et suit toute une liste dactylographiée des pièces déposées, parmi lesquelles, la notice descriptive conforme à l’arrêté du 10 mai 1968 mise à jour du 15 janvier 2014 précisant les caractéristiques techniques générales des immeubles, la description des locaux privatifs et leurs équipements et la description des parties communes et leurs éléments d’équipement, complétée de la mention manuscrite du versement au rang des pièces annexées des pièces suivantes, soit les documents graphiques planches 1 à 5 et la notice descriptive des locaux vendus,

précision étant faite qu’il résulte du mail adressé le 22 septembre 2015 par Me [B], notaire, à Maître [W] [X], notaire associée de La SCI Galaxy , que “la notice descriptive des locaux vendus” ajoutée à l’acte authentique du 7 avril 2015 consistant dans la pièce dénommée “Projet d’aménagement d’une étude de notaires – Descriptif sommaire du projet”, comporte à la fois la mention de son annexion à l’acte authentifiant la vente précité et la signature de l’ensemble des parties.

Il convient en l’espèce de juger que cette pièce dénommée “Projet d’aménagement d’une étude de notaires – Descriptif sommaire du projet” est entrée dans le champ contractuel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 7 avril 2015 entre La SCI Galaxy et La SCCV [Adresse 8] ,

et ce d’autant plus que La SCCV [Adresse 8] , qui supporte la charge de la preuve de ses allégations :

— non seulement ne démontre pas que La SCI Galaxy aurait usé de quelconques manoeuvres pour que cette pièce soit annexée au contrat de vente, afin de modifier la consistance du bien vendu,

— mais encore ne démontre pas que les travaux qu’elle entend facturer à La SCI Galaxy à hauteur de la somme totale de 317.281,68 € seraient des travaux modificatifs supplémentaires, alors que le mémoire technique du chantier annexé au marché conclu le 2 juillet 2014 entre La SCCV [Adresse 8] et La société Construcciones Murias prévoit bien des travaux spécifiques aux “aménagements Notaires” rappelant qu’il convient, “concernant les lots Notaires et Avocats de se reporter obligatoirement aux descriptifs communiqués par les acquéreurs, étant rappelé que ces travaux, s’ils avaient constitué des travaux modificatifs supplémentaires n’entrant pas dans le champ contractuel initial, auraient nécessairement fait l’objet de devis soumis à son approbation et à celle du maître d’oeuvre, force étant de constater que ce n’a manifestement pas été le cas, La SCCV [Adresse 8] ne produisant aux débats aucun devis soumis à l’acceptation des parties et validé par le maître d’oeuvre, alors par ailleurs qu’il résulte en substance d’un mail adressé à La SCI Galaxy le 2 février 2015 que la différence de prix des lots vendus respectivement aux avocats et aux notaires “tient compte des différences de traitement des surfaces acquises et des prestations, les avocats ayant décidé d’utiliser les surfaces existantes “tel que”, y compris tout le système porteur, alors qu’il n’en va pas de même pour les surfaces retenues par les notaires, non plus que pour les prestations de second oeuvre demandées”.

Il convient par conséquent de juger que les travaux spécifiques aux “aménagements Notaires” étaient compris dans le prix forfaitaire fixé à la somme de 1.284.000 €, subséquemment de déclarer La SCCV [Adresse 8] mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 317.281,68 € et de l’en débouter.

II – Sur les demandes indemnitaires de La SCI Galaxy à l’encontre de La SCCV [Adresse 8] :

Considérant que La SCCV [Adresse 8] , venderesse, n’avait pas satisfait à l’intégralité de ses obligations contractuelles dans l’exécution des travaux devant être réalisés dans le cadre de la Vente en état futur d’achèvement, La SCI Galaxy ,

— fonde sa demande indemnitaire en paiement de la somme de 189.111,7 € au titre des malfaçons, des travaux effectués en ses lieu et place et au titre des travaux restant à effectuer sur :

* les articles 1103 et 1104 (anciennement 1134) du Code Civil, dont il résulte que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

* l’article 1193 du Code Civil dont il résulte que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties,

* l’article 1231-1 (anciennement 1147) du Code Civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure,

— et soutient que M. [Z], expert judiciaire désigné le 7 mai 2021 par le juge de la mise en état, a constaté l’existence de désordres, de non-conformités et de réserves non-levées, considérant que les travaux étaient imparfaitement réalisés pour certains et non achevés pour d’autres, et a validé à la somme de 189.111,07€ ttc le coût des travaux à réaliser pour y remédier.

En l’espèce, l’expert désigné par le juge de la mise en état a constaté :

— des désordres affectant le garde-corps en vitres,

— des non-conformités affectant le parquet, des radiateurs et la peinture réalisée en finition mate au lieu de satinée,

— des réserves non-levées ou ayant fait l’objet d’une prise en charge par La SCI Galaxy afin de pouvoir utiliser ses locaux normalement.

L’expert judiciaire a constaté une amplitude de balancement importante mettant en cause la sécurité du garde-corps imputable à un défaut d’exécution des profils de fixation des garde-corps constituant une erreur de chantier. Pour autant, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur l’impropriété de l’escalier à sa destination, susceptible de donner à ce désordre un caractère décennal.

L’expert judiciaire a constaté l’existence de non-conformités affectant :

— le parquet, en ce qu’un parquet flottant a été posé au lieu d’un parquet massif,

— les radiateurs, en ce que les radiateurs, qui ne devaient être que provisoires, n’ont toujours pas été remplacés,

— la peinture, en ce qu’elle a été réalisée en finition mate au lieu de l’être en finition satinée,

et a imputé ces non-conformités à La SCCV [Adresse 8] .

L’expert judiciaire a vérifié les factures que La SCI Galaxy lui a fournies au regard du descriptif sommaire du projet d’étude notariale signé par les parties et entré dans le champ contractuel du fait de son annexion à l’acte de vente, chiffrant le coût de ces travaux à la somme de 189.111,07 € ttc.

Pour autant, il convient de rappeler que seuls les articles 1642-1 et 1648 du code civil s’appliquent de manière exclusive en cas d’action en indemnisation pour non-conformité apparente d’un bien livré par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement, à l’exclusion du régime de responsabilité de droit commun inapplicable même à titre subsidiaire.

Il s’ensuit que La SCI Galaxy est mal fondée en son action indemnitaire à l’encontre de La SCCV [Adresse 8] sur le fondement des articles 1103 et 1104, 1231-1 (anciennement 1134 et 1147) du code civil, dont l’application est exclue en l’espèce.

Il convient par conséquent de la débouter tant de sa demande en paiement de la somme de 189.111,07 € au titre de son préjudice matériel du fait des malfaçons, des travaux effectués en ses lieu et place et au titre des travaux restant à effectuer, que de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € au titre de ses préjudices immatériels du fait des désagréments occasionnés et de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral.

III – Sur les recours en garantie de La SCCV [Adresse 8] au titre des condamnations prononcées à son encontre :

Il résulte de ce qui précède que sont dès lors sans objet :

— le recours en garantie de La SCCV [Adresse 8] à l’encontre de La société Construcciones Murias , et subséquemment la fin de non recevoir opposée par La société Construcciones Murias , ainsi que la demande de La SCCV [Adresse 8] de voir fixer la réception judiciaire des travaux réalisés par La société Construcciones Murias au 17 septembre 2015,

— le recours en garantie de La SCCV [Adresse 8] à l’encontre de La sarl DMB Architectes Associés ,

— le recours en garantie de La sarl DMB Architectes Associés à l’encontre de La société Construcciones Murias , et subséquemment la fin de non recevoir opposée par La société Construcciones Murias .

Il convient donc de débouter La SCCV [Adresse 8] , La sarl DMB Architectes Associés et La société Construcciones Murias de leurs demandes respectives de ces chefs.

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner La SCI Galaxy , demanderesse succombante, aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de débouter La SCI Galaxy , La SCCV [Adresse 8] , La sarl DMB Architectes Associés et La société Construcciones Murias de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin , aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

DÉBOUTE La SCCV [Adresse 8] de sa demande de condamnation de La SCI Galaxy à lui payer la somme de 317.281,68 €, assortie des intérêts au taux légal, au titre des factures du 13 octobre 2015 et du 31 août 2015,

DÉBOUTE La SCI Galaxy de sa demande de condamnation de La SCCV [Adresse 8] à lui payer la somme de 189.111,07 € au titre de son préjudice matériel du fait des malfaçons, des travaux effectués en ses lieu et place et au titre des travaux restant à effectuer,

DÉBOUTE La SCI Galaxy de sa demande de condamnation de La SCCV [Adresse 8] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de ses préjudices immatériels du fait des déagréments occasionnés,

DÉBOUTE La SCI Galaxy de sa demande de condamnation de La SCCV [Adresse 8] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

DÉBOUTE La SCCV [Adresse 8] , La sarl DMB Architectes Associés et La société Construcciones Murias de leurs recours en garanties respectifs,

DÉBOUTE La société Construcciones Murias de ses fins de non recevoir,

CONDAMNE La SCI Galaxy aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats pouvant y prétendre,

DÉBOUTE La SCI Galaxy , La SCCV [Adresse 8] , La sarl DMB Architectes Associés et La société Construcciones Murias de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile précité,

DÉBOUTE La SCI Galaxy de sa demande d’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Fait à [Localité 9] le 11 avril 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame PAYET Madame LEAUTIER