TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06723 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWSB

Minute : 25/00109

ok

Monsieur [F] [Z]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [K] [E]

Madame [L] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

Mme [L] [D]

M. [K] [E]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 15 mars 2023 à effet au 18 mars 2023, M. [F] [Z] a donné à bail à M. [K] [E] et Mme [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 660 € et 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, M. [F] [Z] a ensuite fait assigner M. [K] [E] et Mme [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, M. [F] [Z] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

• prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

• condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3. 024, 94 € ;

• condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] au paiement de la somme de 1. 000 euros au titre de la résistance abusive ;

• condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [L] [D] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard ;

• condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] au paiement d’une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] aux dépens le tout.

M. [F] [Z] précise que le dernier règlement a été effectué en novembre 2024 pour un montant égal à celui du loyer.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude pour tous deux le 17 avril 2024, M. [K] [E] et Mme [L] [D] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, M. [K] [E] et Mme [L] [D], assignés à étude pour tous deux ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474.

I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il convient d’actualiser la dette malgré leur absence, afin de prendre en compte les paiements intervenus depuis l’assignation.

M. [F] [Z] produit un décompte démontrant que M. [K] [E] et Mme [L] [D] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2. 667, 63 €, décembre 2024 inclus, à la date du 3 décembre 2024.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2. 667, 63 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 676, 93 € à compter du commandement de payer (24 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a également lieu de les condamner au paiement des loyers et charges échus du 1er janvier 2025 au 14 janvier 2025.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée.

M. [K] [E] et Mme [L] [D] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [L] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [F] [Z], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [K] [E] et Mme [L] [D].

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2025, M. [K] [E] et Mme [L] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront également condamnés au paiement in solidum d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, M. [F] [Z] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [E] et Mme [L] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [F] [Z], M. [K] [E] et Mme [L] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 mars 2023 à effet au 18 mars 2023 entre M. [F] [Z] et M. [K] [E] et Mme [L] [D] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [E] et Mme [L] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [E] et Mme [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [K] [E] et Mme [L] [D] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] à verser à M. [F] [Z] la somme de 2. 667, 63 € (décompte arrêté au 3 décembre 2024, incluant décembre 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1. 676, 93 € à compter du 24 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] à verser à M. [F] [Z] le montant des loyers échus et impayés entre le 1er et le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [E] et Mme [L] [D] à verser à M. [F] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [F] [Z] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE M. [F] [Z] de sa demande de condamamnation de M. [K] [E] et Mme [L] [D] en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] à verser à M. [F] [Z] une somme 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [E] et Mme [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,