TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/05725 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XS7J

N° de MINUTE : 25/00334

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par Me [G] [E], administrateur judiciaire sis l’Immeuble [5], [Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S] demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0212

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière,

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [S] est propriétaire des lots 2, 3, 5 et 6 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 28 mai 2020 rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (93) a été placé sous administration provisoire sous le visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, et Maître [G] [E] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Par ordonnance du 4 mai 2021, la mission de l’administrateur provisoire a été élargie à l’ensemble de la copropriété, sous le visa de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967.

Par acte en date du 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner Monsieur [P] [S] à lui payer la somme de 15 102,23 euros au titre des appels impayés au 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023;

— condamner Monsieur [P] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts;

— condamner Monsieur [P] [S] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN;

— débouter Monsieur [P] [S] de l’ensemble de ses demandes;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 août 2024, Monsieur [P] [S] sollicite du tribunal de :

— Se déclarer incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes;

A titre subsidiaire,

— Limiter le montant de la condamnation aux seules charges communes à la généralité des copropriétaires;

— Lui accorder 24 mois de délais de paiement;

— Suspendre l’exécution provisoire;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [P] [S] à lui payer la somme de 15 102,23 euros au titre des appels impayés au 14 mai 2024. Répondant aux moyens soulevés par Monsieur [P] [S], il fait valoir que ce dernier n’apporte pas la preuve que la répartition des charges opérée par l’administrateur provisoire serait contraire au règlement de copropriété. Il ajoute qu’il n’est pas possible pour un copropriétaire de contester les décisions de l’administrateur provisoire.

Se fondant sur les articles 1188 et 1192 du code civil, ainsi que sur les dispositions du règlement de copropriété, Monsieur [P] [S] fait valoir que l’ensemble immobilier est divisé en cinq groupes d’immeubles sous les lettres A, B, C, D et E, ses lots se trouvant dans les groupes B et C dudit ensemble. Il indique que les appels de fonds lui ayant été adressés jusqu’en 2022 n’ont jamais concerné les charges communes afférentes aux autres bâtiments mais uniquement celles afférentes à ses lots, en application du règlement de copropriété. Il soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les appels de fonds correspondent à des charges afférentes à ses lots en application du règlement de copropriété. Il indique n’avoir aucune jouissance des parties communes, ses lots disposant de leur propre accès sur rue.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est de principe qu’ayant reçu tous les pouvoirs de l’assemblée, à l’exception de ceux que la loi interdit de lui donner, il appartient à l’administrateur provisoire, sans réunir d’assemblée, d’approuver les comptes et d’établir le budget en sorte que les copropriétaires ne sont pas fondés à contester les décisions ainsi prises.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, contrairement à ce que fait valoir Monsieur [P] [S], le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires relatif au caractère définitif des décisions de l’administrateur provisoire ne constitue pas une fin de non-recevoir, aucune irrecevabilité n’étant soulevée. Son exception d’incompétence sera dès lors rejetée.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le caractère définitif des décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes ne fait pas obstacle à une contestation par les copropriétaires de la répartition des charges appliquée sur leurs appels de fonds, ladite répartition devant respecter le règlement de copropriété qui s’impose à l’administrateur provisoire dans la mesure où ce dernier ne dispose pas des pouvoirs prévus à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux d’approbation des comptes par l’administrateur provisoire sur la période

— un décompte des impayés arrêté au 14 mai 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il ressort du règlement de copropriété que :

— la copropriété est divisée en cinq groupes et dix-huit fractions (ou lots), les lots de Monsieur [P] [S] faisant partie des groupes B et C

— le règlement prévoit d’une part des charges communes à la généralité des copropriétaires, et d’autre part des charges communes aux propriétaires de chacun des bâtiments, par application d’une répartition de tantièmes spécifique à chaque bâtiment. Les lots de Monsieur [P] [S] correspondent à 220 (141 + 42 + 20 + 17) millièmes des tantièmes généraux, et à 475 (250 + 121 + 104) millièmes des tantièmes du bâtiment C.

— les charges communes générales comprennent : les impôts, taxes de toute nature concernant le terrain de la propriété, les dépenses d’entretien des parties collectives des différentes canalisations, les frais du syndic de la copropriété générale.

— les charges communes aux propriétaires de chacun des bâtiments comprennent notamment : les frais d’éclairage, d’entretien, de réparation, de ravalement, les primes des diverses assurances, correspondant à chaque immeuble.

Il ressort des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires que seules des charges communes et fonds de travaux généraux ont été imputés à Monsieur [P] [S], sur la base de 220/1000 des dépenses totales de la copropriété.

Il ressort du relevé général des dépenses que les charges communes correspondent aux dépenses d’eau froide, d’électricité, d’entretien des parties communes, d’assurance multirisque, d’honoraires de syndic, de timbres, et de frais bancaires. Le relevé général des dépenses ne distingue pas entre les différents bâtiments.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les stipulations du règlement de copropriété n’ont pas été respectées dans la mesure où l’administrateur provisoire a réuni puis appelé l’ensemble des charges en charges communes générales, ce alors que le règlement prévoyait une distinction entre les différents bâtiments.

Le tribunal n’est pas en mesure de reconstituer la somme qui serait éventuellement due par Monsieur [P] [S] dans la mesure où aucune distinction n’est opérée en comptabilité entre les bâtiments.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer la réalité et le quantum de sa créance, il sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts, qui reposait sur l’existence d’une créance.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer à Monsieur [P] [S] une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— Rejette l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [P] [S],

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) aux dépens de l’instance,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 17 Mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON