Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 11 septembre 2025, n° 24/05597

TJ Bobigny 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de propriété des défendeurs
Le tribunal a constaté que le Syndicat ne justifie pas de la propriété indivise des défendeurs sur les lots concernés et que la majorité des pièces produites désignent un tiers comme propriétaire.
Rejeté
Absence de preuve de la créance
Le tribunal a relevé que le Syndicat ne produit pas de décomptes couvrant la totalité de la période de charges réclamées.
Rejeté
Mauvaise foi des défendeurs
Le tribunal a estimé que le Syndicat ne prouve pas un préjudice distinct de l'absence de paiement des charges, ni la mauvaise foi des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 11 sept. 2025, n° 24/05597
Numéro(s) :	24/05597
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05597 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJC4

N° de MINUTE : 25/1168

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté son administrateur provisoire, Maître [A] [T]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

DEFENDEURS

Madame [I] [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représentée

Monsieur [K] [P]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non représenté

Monsieur [U] [P]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à PANTIN (93500) représenté par son administrateur provisoire, Maître [A] [T], a assigné Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] à payer au Syndicat de copropriétaires requérant, représenté par Maître [A] [T] en sa qualité d’administrateur provisoire :

* la somme principale de 53.307,30 euros se décomposant comme suit :

> charges et travaux de copropriété : 53.307,30 euros

> Frais nécessaires : 0 euro

assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 49 897,26 euros à compter du 8 décembre 2023, date de la sommation de payer par courrier recommandé AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

* la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024 signifié à personne (Mme [I] [H]), remis à tiers présent à domicile (M. [K] [P]), signifié à étude (M. [U] [P]) et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] produit aux débats notamment :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 et désignant Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] comme propriétaires des lots 11, 15 et 16 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] (93) ;

— une fiche copropriétaire non datée indiquant M. [V] [S], étude de généalogistes comme propriétaire des lots 11, 15 et 16 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] (93) ;

— un relevé de compte copropriétaire daté du 23 avril 2021 portant sur les lots 11, 15 et 16 et sur la période de 31 décembre 2012 au 1er avril 2021 libellé au nom de « Etude de GENEALOGISTES A.D.D. » ;

— un relevé de compte individuel de copropriété édité le 27 février 2024, libellé au nom de « MONSIEUR [G] [V] [J] DE GENEALOGISTES MME [R] » portant sur la période du 1er janvier 2023 au 21 février 2024 ;

— un décompte de charges pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 daté du 26 février 2024 et libellé au nom de « MONSIEUR [G] [V] [J] DE GENEALOGISTES MME [R] » ;

— les décisions de l’administrateur datées des 08 janvier 2023, 10 mars 2023 et 21 février 2024 ;

— des appels de fonds et décomptes de charges datés du 27 mars 2015 au 23 mars 2021 et du 11 octobre 2022 au 08 janvier 2024 libellés au nom de M. [V] [S] étude de généalogistes ;

— une lettre recommandée avec avis de réception daté du 09 juin 2021 adressée à Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] avec la copie de 2 avis de réception sur lequel le nom du destinataire est illisible et la copie de l’enveloppe retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » pour Mme [H] ;

— des lettres de relance datées du 23 juillet 2015 au 20 avril 2024 adressées à « Etude de GENEALOGISTES A.D.D. (Monsieur [G] [V]) ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] ne justifie pas de la propriété indivis de Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P] sur les lots n° 11, 15 et 16 au sein de cet immeuble pour la période de charges de copropriété réclamées et au contraire la majorité des pièces qu’il produit désigne « Etude de GENEALOGISTES A.D.D. (Monsieur [G] [V]) » comme propriétaire.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] ne rapporte pas la preuve de la réalité et du quantum de sa créance en produisant aux débats des décomptes ne couvrant pas la totalité de la période de charges réclamées.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] ne produit au débats aucune pièce de nature à établir la solidarité existant entre les défendeurs concernant les charges de copropriété et travaux réclamées et il ne produit pas le règlement de copropriété.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] sera débouté de sa demande de charges de copropriété et de travaux arrêtées au 21 février 2024 1er appel trimestriel inclus.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de Mme [I] [H], M. [K] [P] et M. [U] [P].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande de charges de copropriété et de travaux arrêtées au 21 février 2024 1er appel trimestriel inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART