Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 3 novembre 2025, n° 25/04971

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Texte intégral
- Faits
- Motifs de la décision
- o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
- o Sur la résiliation judiciaire
- o Sur les modalités de l'expulsion
- o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
- o Sur la demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte
- o Sur les mesures de fin de jugement
- Dispositif

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TJ Bobigny 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
Le tribunal a jugé que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Accepté
Manquement contractuel justifiant l'expulsion
Le tribunal a constaté que le manquement aux obligations de paiement justifie l'expulsion des locataires.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
Le tribunal a constaté que les locataires devaient une somme d'argent au titre des arriérés de loyer, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
Le tribunal a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail justifie le paiement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Obligation de fournir une attestation d'assurance
Le tribunal a jugé que les locataires n'ayant plus la qualité de locataire après la résiliation du bail, ils ne sont pas tenus de fournir cette attestation.
Accepté
Dépens de la procédure
Le tribunal a condamné les locataires à supporter les dépens de la procédure, considérant qu'ils succombent dans leur demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 3 nov. 2025, n° 25/04971
Numéro(s) :	25/04971
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Samira MAHI
Cabinet(s) :	SCPA GARLIN BOUST MAHI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/04971

N° Portalis DB3S-W-B7J-3DWL

Minute : 1153/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : M^e Samira MAHI, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

Madame [U] [C]

Monsieur [D] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MAHI

Copie délivrée à :

MME [C]

M. [B]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

Représenté par Maître Samira MAHI de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [C], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Non comparante

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 mars 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [U] [C] et M. [D] [B] un logement situé [Adresse 4], [Localité 7], pour un loyer hors charges de 461,59 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à Mme [U] [C] et M. [D] [B], par exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 666,40 € et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par jugement rendu le 06 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Pantin a condamné Mme [U] [C] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 1 304,13 euros, arrêtée au 29 février 2024, au titre de l’arriéré des loyers et des charges relatif au contrat de bail précité.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [U] [C] et M. [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions signifiées par exploit d’huissier en date du 17 juillet 2025, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de Mme [U] [C] et M. [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o ordonner à Mme [U] [C] et M. [D] [B] d’avoir à remettre sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir leur attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

o condamner solidairement Mme [U] [C] et M. [D] [B] à payer :

? la somme de 7 649,13 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit en date du 17 juillet 2025 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 8 mars 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [U] [C] et M. [D] [B] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [U] [C], assignée à personne et M. [D] [B], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 17 septembre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que Mme [U] [C] vit seule à domicile avec un enfant à charge, qu’elle perçoit le RSA, qu’elle a subi des ruptures de droits sociaux à l’origine de ses difficultés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [U] [C] et M. [D] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 mars 2022 que Mme [U] [C] et M. [D] [B] doivent payer un loyer d’un montant de 461,59 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 659,52 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [U] [C] et M. [D] [B] restaient devoir la somme de 8 953,26 € euros à la date du 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 650,65 € tandis que le demandeur reconnaît dans ses écritures être titré pour une somme de 1 304,13 euros, arrêtée au 29 février 2024, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 998,48 €, arrêtée au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [U] [C] et M. [D] [B] au paiement d’une somme de 6 998,48 €, arrêtée au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation ne sera pas solidaire dès lors que la solidarité des preneurs n’est pas stipulée au contrat et qu’aucune disposition légale ne l’impose en l’espèce.

o Sur la résiliation judiciaire

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, par contrat du 8 mars 2022, Mme [U] [C] et M. [D] [B] a pris à bail un appartement sis [Adresse 4], [Localité 7] moyennant un loyer de 461,59 €, hors charges.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 7 649,13 €. Certains loyers n’ont donc pas été payés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au jour 30 juin 2025.

L’expulsion de Mme [U] [C] et M. [D] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [U] [C] et M. [D] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [U] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 juin 2025 constitue une faute civile. Il ressort des pièces du dossier que M. [D] [B] a quitté les lieux et n’est donc plus à l’origine du dommage subi par le demandeur.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 8 mars 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [U] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025, terme de juillet 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, le bail a été résilié. Aussi, les défendeurs n’ont plus la qualité de locataire. Ils ne sont donc pas tenus d’être assurés contre les risques locatifs.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 20 janvier 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 mars 2022 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [U] [C] et M. [D] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] au 30 juin 2025 ;

CONDAMNE conjointement Mme [U] [C] et M. [D] [B] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 6 998,48 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [C] et M. [D] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [U] [C] et M. [D] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025, terme de juillet 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [C] et M. [D] [B] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [C] et M. [D] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION