TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/07424 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY7M

Minute : 25/372

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [M] [Z] épouse [X]

Monsieur [S] [Y]

Madame [C] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat à la Cour de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [M] [Z] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 aout 1996, la SA d’HLM [Localité 6] PARC a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z] épouse [X] un appartement situé [Adresse 3].

Selon décision du conseil d’administration du 23 novembre 2010, la SA d’HLM [Localité 6] PARC a été dissoute par suite de l’absorption par l’associé unique l’Office public d’HLM interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines (OPIEVOY).

Selon avenant au contrat du 21 mars 2013, est restée seule locataire à la suite du décès de Monsieur [T] [X].

Selon attestation notariée, par acte authentique du 7 décembre 2016, l’OPIEVOY a vendu à l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (SSDH) l’immeuble au sein duquel est situé le logement loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] aux fins de :

Dire que Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] sont occupants sans droit ni titre de de l’appartement situé [Adresse 3],Prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, condamner in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] au paiement de :une indemnité d’occupation mensuelle perçue dans les mêmes conditions que le loyer prévu bail avec les mêmes majorations, d’un montant actuel de 797,79 à compter de juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 février 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 653,20 euros arrêtée au mois de janvier 2025.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient au visa des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, et L442-3-5 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation que Madame [M] [Z] épouse [X] ne réside plus dans le logement loué, qu’elle sous-loue à Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] qui sont occupants sans droit ni titre. Il estime que la sous location non autorisée et le défaut d’occupation personnelle justifient la résiliation du contrat aux torts de la locataire, et l’expulsion des occupants, sans droit ni titre.

À l’audience, Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] contestent les demandes. à titre subsidiaire, ils sollicitent un délai pour quitter le logement.

Ils expliquent qu’ils occupent régulièrement le logement depuis presque 10 ans, car Madame [M] [Z] épouse [X] les a hébergés en 2016, et a quitté les lieux en novembre 2016. Ils précisent qu’ils vivent dans le logement avec leurs enfants et qu’ils recherchent un logement social depuis 2015. Ils précisent qu’ils payent les loyers et charges par carte bancaire, régulièrement, et que c’est dans le cadre de la réponse à l’enquête annuelle du bailleur, qu’ils ont été contactés. Ils soulignent avoir demandé la régularisation de la situation, en vain. Ils ajoutent qu’en dix ans d’occupation ils ont effectué des travaux d’embellissement dans le logement.

A titre subsidiaire, compte tenu de leur situation ils demandent le bénéfice de délais pour quitter les lieux.

Madame [M] [Z] épouse [X], régulièrement assignée, par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

L’article 2 de la loi dispose qu’elle s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, la résidence principale étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l’objet de sous-location.

Aux termes de l’article L442-8 du même code, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9000 euros.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, que Madame [M] [Z] épouse [X] est locataire d’un logement appartenant à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT depuis 1996.

L’article 8-1 du contrat stipule que « le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire » et que «  la sous-location en tout ou en partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs ».

Il ressort des déclarations de Monsieur [S] [Y] a commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 20 mars 2024, et des observations de celui-ci et de Madame [C] [B] qu’ils occupent le logement depuis 2015 et que Madame [M] [Z] épouse [X] n’y habite plus depuis 2016.

Par ailleurs, l’assignation a été signifiée à la locataire par procès-verbal de recherches infructueuses.

D’une part, ces éléments mettent en évidence la présence de Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] dans le logement depuis plusieurs années. Ils sont corroborés par les déclarations faites à l’audience, ceux-ci indiquant résider dans le logement avec leurs enfants.

Il est également communiqué diverses pièces relatives à leur situation personnelle faisant mention de l’adresse du logement.

D’autre part, il ressort des éléments communiqués, le départ de Madame [M] [Z] épouse [X] du logement.

L’ensemble de ces éléments caractérisent l’absence d’occupation personnelle du logement par la locataire.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

En l’espèce, en premier lieu, Madame [M] [Z] épouse [X] est désormais occupante sans droit ni titre.

Si les éléments communiqués confirment son départ du logement, elle n’a toutefois pas restitué le logement ni les clefs dans les conditions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, le logement est occupé par Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] qui sont entrés dans lieux du chef de Madame [M] [Z] épouse [X] qui les a hébergés, avant de leur laisser le logement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [Z] épouse [X] des lieux.

En second lieu, il ressort des observations des parties et des éléments communiqués que Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] habitent depuis plusieurs années dans le logement.

Ils ne justifient toutefois d’aucun contrat ou aucun autre document émanant du propriétaire, ni droit ni titre à occuper les lieux.

S’ils évoquent la longue durée de leur établissement dans le logement et le paiement réguliers de loyers, par carte bancaire directement au baikkeyr, force est de constater qu’ils n’ont pas signé de contrat de location ou d’occupation, et que les appels de loyers et charges ont toujours été adressés et libellés au nom de la locataire Madame [M] [Z] épouse [X].

Il n’est pas non plus justifié de démarches pour la régularisation de la situation, les parties évoquant des échanges récents après le renseignement de l’enquête annuelle du bailleur sur la situation du ménage, et dès lors l’avertissement de celui-ci de la présence dans le logement d’autres occupants.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’a pas donné son accord en vue de l’occupation du logement et aucun contrat n’a été signé.

En l’absence de tout lien contractuel avec l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] sont occupants sans droit ni titre.

L’occupation de l’immeuble sans droit ni titre, en violation du droit de propriété, justifie l’expulsion des occupants.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juillet 2024, Madame [M] [Z] épouse [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et à cette date, et les locaux libres de toute occupation n’ont pas été restitués au bailleur.

Les pièces de la procédure, ainsi que les observations des parties à l’audience, mettent en évidence l’occupation du logement par Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B].

D’une part, la locataire est obligée au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution du logement, occupé par des tiers, installés par elle, avant son départ.

D’autre part, Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B], occupants du logement sans droit ni titre, sont également obligés au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux.

Les défendeurs, coresponsables du dommage, sont obligés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation le 26 juillet jusqu’à la libération effective des lieux qu’il convient de fixer au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] au paieent de 653,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation au 31 janvier 2025 échéance de janvier incluse, et à son paiement à jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, de l’absence de dette, et de l’ancienneté de l’établissement dans les lieux, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

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La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent, compte tenu de l’ancienneté de l’installation dans le logement, de l’absence de réaction du bailleur pendant plusieurs années, de l’absence de dette et de la situation familiale des occupants, il convient d’accorder à Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 août 1996 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Madame [M] [Z] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 26 juillet 2024,

DIT que Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] sont occupants sans droit ni titre,

ACCORDE à Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à compter du 26 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 653,20 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 31 janvier 2025 échéance de janvier incluse,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 échéance de février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [Z] épouse [X], Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [B] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT