TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

25 Juin 2025

MINUTE : 25/650

RG : N° RG 25/02861 – N° Portalis DB3S-W-B7J-232Q

Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDEUR

Madame [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – 116

ET

DEFENDEUR

S.C.I. FONCIERE DU PR/2016

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS – E263

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Monsieur UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assisté de Madame MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 11 Juin 2025, et mise en délibéré au 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé le 25 Juin 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 18 mars 2025, Madame [H] [D] a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 24 mois poursuivie en exécution d’une ordonnance rendue le 2 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, signifiée le 16 octobre 2024, suivi ed’un commandement de quitter les lieux délivré le 19 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, Madame [H] [D], assistée de son conseil, a maintenu sa demande soutenant notamment que :

elle occupe le logement avec ses deux enfants âgés respectivement de 1 et 12 ans ;

elle n’a jamais reçu l’assignation en justice pour pouvoir participer à l’audience du 7 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection ;

la signification de l’ordonnance de référé du 2 septembre 2024 n’a pas été régulière et elle n’a été informée de la procédure d’expulsion que le 13 mars 2025 ;

elle a repris le paiement de l’indemnité d’occupation depuis mars 2025 ;

elle a effectué des démarches de relogement.

A l’audience, le conseil de S.C.I. FONCIERE DU PR/2016 s’est opposé à la demande de sursis notamment aux motifs que :

la dette de Madame [H] [D] dépasse 9.000 euros ;

la requérante n’a pas respecté l’échéancier d’apurement tel que convenu avec le propriétaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Madame [H] [D] soutient que la procédure d’expulsion diligentée à son encontre est irrégulière du fait que tant l’assignation à comparaître devant le juge des référés que la signification de la décision et la délivrance du commandement de quitter ne lui ont pas été signifiées à la bonne adresse.

Sur la régularité de la signification de l’assignation devant le juge des référés

Conformément aux dispositions de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose :

«Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.?»

Par ailleurs, aux termes du 2ème alinéa de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ni en suspendre l’exécution.

Ainsi, si le juge de l’exécution peut trancher les difficultés relatives aux titres exécutoires (par exemple sur la régularité de la signification du jugement servant de fondement aux poursuites), il ne peut en aucun cas annuler cette décision de justice, étant rappelé qu’il ne saurait être confondu avec une juridiction d’appel.

Il en résulte qu’il ne peut statuer sur la régularité de la saisine de la juridiction qui a rendu la décision de justice servant de fondement aux poursuites, cette question relevant du seul pouvoir de cette juridiction.

Par conséquent, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution, sans excéder ses pouvoirs, d’examiner la question de la régularité de la signification de l’assignation devant le juge des référés si bien que Madame [H] [D] sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur la régularité de la signification de l’ordonnance rendue par le juge des référés

Législation applicable

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, le principe est que la signification doit être réalisée à personne.

Selon l’article 655 du même code, si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Dans ce cas, il appartient à l’huissier de justice de relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

Conformément aux dispositions de l’article 656 du code précité, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé.

L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

Selon l’article 693 alinéa 1er du code de procédure civile, ce qui est prescrit par l’article 656 doit être observé à peine de nullité.

A cet égard, l’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.?

C’est ainsi que si la signification de l’acte ne peut pas se faire à la personne de son destinataire en raison de son absence, il appartient au commissaire de justice de réaliser des vérifications pour s’assurer de son domicile. A cet égard, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la mention dans un acte de signification de la confirmation du domicile par une seule diligence est insuffisante à caractériser les vérifications imposées au commissaire de justice par ce texte.

Par suite, il convient de déterminer si le commissaire de justice instrumentaire a procédé à des vérifications suffisantes ou non.

Réponse du juge de l’exécution

En l’espèce, la signification de l’ordonnance de référé rendue le 2 septembre 2024 a été réalisée à étude le 16 octobre 2024 à l’adresse [Adresse 6]. Dans son procès-verbal de signification, le commissaire de justice a indiqué :

« Je n’ai pu obtenir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte, le domicile étant par ailleurs certain ainsi qu’il résulte des vérifications suivante :

Le nom est inscrit sur la boîte aux lettres.

L’adresse nous a été confirmée par le voisinage.

La signification à destinataire s’avérant impossible, et en l’absence de toute personne présente au domicile pouvant recevoir le présent acte, copie de celui-ci a été déposé par Clerc assermenté sous enveloppe fermée ne comportant d’autres indications que d’un côté le nom et l’adresse du destinataire de l’acte et de l’autre mon sceau apposé sur la fermeture du pli, en notre Etude.

Conformément l’article 656 du Code de Procédure Civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 C.P.C. a été laissé ce jour à l’adresse du signifié.

La lettre prévue par l’article 658 du C.P.C. comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi ».

Il est ainsi établi que le commissaire de justice a vérifié le domicile par deux diligences à savoir le nom inscrit sur la boîte aux lettres et l’adresse confirmée par le voisinage. Par suite, l’officier ministériel n’avait pas à effectuer des recherches pour déterminer le domicile de la requérante. Par ailleurs, si cette dernière soutient être en réalité domiciliée [Adresse 2], force est de constater que dans l’attestation établie par la caisse d’allocations familiales le 3 juin 2025 si l’adresse du [Adresse 2] est mentionnée, l’est également celle du [Adresse 5].

Pour l’ensemble de ces raisons, la signification est régulière.

Sur la régularité de la délivrance du commandement de quitter les lieux

En l’espèce, dans sa décision rendue le 2 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné Madame [H] [D] à payer au bailleur la somme de 5.807,25 euros au titre de l’arriéré locatif, sans suspendre les effets de cette clause, c’est-à-dire sans lui accorder un délai de paiement.

Dès lors que la signification de l’ordonnance est régulière, le bailleur était fondé à faire délivrer à Madame [H] [D] un commandement de quitter les lieux lequel a été signifiée de la même manière que l’ordonnance précitée si bien qu’aucune irrégularité n’est constatée.

En conséquence, Madame [H] [D] sera déboutée de sa demande de nullité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Dispositions légales applicables

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution ne peut délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi et est dépourvu des pouvoirs juridictionnels pour accorder des délais de grâce lorsqu’aucune procédure d’exécution forcée n’est en cours.

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

C’est ainsi que la loi prescrit au juge d’examiner trois éléments pour statuer sur une demande de délai pour quitter les lieux :

— la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;

— les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ;

— les diligences que l’occupant justifie avoir effectuées en vue de son relogement.

Enfin, le juge de l’exécution ne peut, en vertu des textes précités, accorder qu’un délai maximal de 12 mois.

Réponse du juge de l’exécution

Il ressort de l’avis d’imposition établi en 2023 au titre des revenus de 2022 que Madame [H] [D] a perçu un revenu annuel de 7.801 euros, soit un revenu mensuel d’environ 650 euros. Par ailleurs, il ressort de l’attestation établie par la caisse d’allocations familiales le 3 juin 2025 que Madame [H] [D] perçoit également 1.707 euros au titre des prestations sociales dont le revenu de solidarité active (RSA).

La S.C.I. FONCIERE DU PR/2016 s’oppose à la demande de sursis aux motifs de l’importance de la dette et du fait que Madame [H] [D] n’a pas respecté l’échéancier d’apurement convenu.

Par ailleurs, s’il est indéniable que les propriétaires disposent d’un droit légitime sur leur bien immobilier, il convient cependant de trouver un équilibre entre les intérêts des parties en présence. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Si le respect de l’échéancier d’apurement de la dette est un élément qui pourrait être pris en compte dans l’analyse de la bonne foi du requérant au sens de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le défaut de paiement à ce titre n’équivaut pas obligatoirement à la mauvaise foi du demandeur. En effet, ce facteur est un des éléments à prendre en compte pour établir, ou non, la bonne foi de la requérante.

En l’espèce, Madame [H] [D] a la charge de deux enfants âgés respectivement de 1 et 12 ans et dispose des ressources financières limitées. Cependant, il ressort du décompte locatif communiqué en défense qu’elle a effectue des paiements réguliers d’une partie de l’indemnité d’occupation mise à s charge.

Par ailleurs, les ressources de Madame [H] [D] composées essentiellement des prestations sociales, ne lui permettent pas de retrouver dans le parc privé un logement adapté à la composition familiale. Elle justifie en revanche d’une demande de logement social effectuée le 20 mars 2025.

Il est évident qu’une mesure d’expulsion aurait pour Madame [H] [D] et ses deux enfants mineurs de graves conséquences. Par suite, il conviendra de faire droit à sa demande de sursis à expulsion dans son intégralité soit jusqu’au 25 juin 2026, pour lui permettre de mener à bien sa demande de logement social et ainsi éviter son expulsion.

Compte tenue de la faiblesse des revenus de Madame [H] [D], le délai ainsi accordé sera subordonné au paiement de la moitié de l’indemnité d’occupation telle que définie par la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny. En revanche, il est rappelé que l’indemnité d’occupation reste due dans son intégralité et qu’il appartient à Madame [H] [D] de s’en acquitter en fonction de ses facultés financières.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [D] supportera la charge des éventuels dépens et ce malgré le succès de sa prétention, l’instance ayant été introduite dans le seul objectif d’obtenir des délais pour quitter les lieux.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aucune demande n’est formulée par les parties à ce titre. Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

RENVOIE Madame [H] [D] à mieux se pourvoir quant à la régularité de la signification de l’assignation devant le juge des référés ;

DEBOUTE Madame [H] [D] de sa demande de nullité de la signification du 16 octobre 2024 de l’ordonnance rendue le 2 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny ;

DEBOUTE Madame [H] [D] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 19 novembre 2024 ;

ACCORDE à Madame [H] [D], et à tout occupant de son chef, un délai de 12 mois, soit jusqu’au 25 juin 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 4] ;

DIT que Madame [H] [D], ainsi que tout occupant de son chef, devra quitter les lieux le 25 juin 2026 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme de la moitié de l’indemnité d’occupation courante telle que fixée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans son ordonnance rendue le 2 septembre 2024, Madame [H] [D] perdra le bénéfice du délai accordé et la S.C.I. FONCIERE DU PR/2016 pourra reprendre la mesure d’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

DECLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 25 juin 2025.

Le Greffier, Le juge de l’exécution,

Anissa MOUSSA Stéphane UBERTI-SORIN