TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01312 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OL6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01757

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société 1001 VIES HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R078

ET :

Monsieur [R] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 15 avril 2008, la société COOPERATION ET FAMILLE, depuis fusionnée avec la société LOGEMENT FRANCAIS, désormais la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail commercial à Monsieur [R] [B], pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2008, un local situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), moyennant un loyer annuel de 1 813,96 euros, outre les charges et les taxes.

Le 29 juin 2018, le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 2069,36 euros, outre les charges et les taxes.

Le 7 novembre 2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [R] [B] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

A l’issue du délai d’un mois imparti, Monsieur [R] [B] a procédé à deux régularisations de charges, le 18 mars 2024 pour 272,28 euros et le 20 novembre 2024 pour 368,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [B] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à compter du 07 décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [R] [B] à lui verser, à titre provisionnel :

la somme de 9 776,50 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 novembre 2023 sur la somme de 4 981,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées, et ce jusqu’au paiement complet de la dette ; une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au double du dernier loyer courant soit la somme trimestrielle de 1 034,68 euros hors taxes et hors charges assortie des intérêts au taux légal, à compter de l’ordonnance et jusqu’à parfaite libération des lieux ; la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;- la condamnation de Monsieur [R] [B] aux entiers dépens et frais de l’instance en ce compris la somme de 156,10 euros au titre du coût du commandement de payer ;

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de Monsieur [R] [B]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 07 novembre 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 4 981,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 156,10 euros au titre du coût de l’acte.

En revanche, il y a lieu de relever que le commandement de payer adressé le 7 novembre 2023 ne fait pas figurer les sommes dues au titre de la pénalité de 10 % prévue au contrat.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 07 décembre 2023 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Monsieur [R] [B], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 15 avril 2008 et le contrat de renouvellement du 29 juin 2018, le commandement de payer du 7 novembre 2023 et le décompte actualisé au 6 octobre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 9.776,50 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 4.981,24 et à compter du 15 juillet 2025, et à la date de l’assignation pour le surplus.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [R] [B] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 07 novembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la société 1001 VIES HABITAT au titre de ses frais irrépétibles. La société 1001 VIES HABITAT sollicite la somme de 2 500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du du 15 avril 2008, dans sa version correspondant au contrat de renouvellement du bail en date du 29 juin 2018 liant les parties sont réunies à la date du 7 décembre 2023 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 15 avril 2008, renouvelé le 29 juin 2018, situés [Adresse 1] à [Localité 4] (93), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer en deniers ou quittances à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 9.776,50 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 4.981,24 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 7 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 15 avril 2008, renouvelé le 29 juin 2018, ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 7 novembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN