TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08472

N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

Minute : 36/2026

Madame [H] [D]

Monsieur [A] [L]

Madame [B] [L]

Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL

BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [P] [W]

Monsieur [O] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL BJA

Copie délivrée à :

MME [W]

M. [J]

Le 13 Janvier 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 5]

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 6]

Tous représentés par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 7]

non comparante

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020 à effet au 3 juin 2020, a été donné à bail pour une durée de trois ans à Mme [P] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 540 euros révisable, outre 54 euros de provisions pour charges.

Le bail indique que le bailleur est " l’indivision [L] ".

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2020 M. [O] [J] s’est porté caution des engagements résultant du bail dont bénéficie Mme [P] [W].

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Mme [H] [D], M. [A] [L] et Mme [B] [L] ont fait délivrer à Mme [P] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2 525,40 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Le commandement a été dénoncé à M. [O] [J] par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, Mme [H] [D], M. [A] [L] et Mme [B] [L] ont fait assigner Mme [P] [W] et M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  à titre principal :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de Mme [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur ou dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 6 763,31 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 2 525,40 euros et de l’assignation pour le surplus ;

o condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, des charges et indexations contractuelles jusqu’à la libération définitive des lieux ;

«  à titre subsidiaire :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de Mme [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur ou dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 6 763,31 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 2 525,40 euros et de l’assignation pour le surplus ;

o condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, à leur payer les loyers à échoir entre le 9 novembre 2024 et la date de résiliation effective du bail ;

o condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, des charges et indexations contractuelles jusqu’à la libération définitive des lieux ;

«  condamner solidairement Mme [C] [W] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

«  rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Mme [H] [D], M. [A] [L] et Mme [B] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation.

Mme [P] [W] et M. [O] [J], assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 10 novembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 8 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office, sur le fondement des articles 12 et 442 du code de procédure civile, et 32, 122 et 123 du même code, l’éventuelle irrecevabilité de l’action de M. [A] [L] et Mme [H] [D] pour défaut de qualité à agir dès lors qu’il ressort de la pièce n° 1 jointe à l’assignation qu’ils ont la qualité de nus-propriétaires et que Mme [B] [L] dispose de l’usufruit.

Aucune des parties n’a répondu à la note en délibéré.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la qualité à agir de M. [A] [L] et de Mme [H] [D]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

L’article 595 du même code permet à l’usufruitier de conclure un bail.

En application de ces textes, seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir à l’encontre du locataire en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail, en expulsion et afin d’obtenir les loyers impayés et une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail mentionne que les bailleurs sont " l’indivision [L] ", sans nommer précisément les noms de chaque bailleur, une indivision n’ayant pas la personnalité morale. Il résulte néanmoins du relevé de propriété produit aux débats que Mme [B] [L] est usufruitière du bien, tandis que Mme [H] [D] et M. [A] [L] sont nus-propriétaires indivis, ce qui permet ainsi de connaître les droits de chacun des demandeurs sur le bien objet du litige. Or, Mme [B] [L] ayant la qualité d’usufruitière, elle seule a la qualité de bailleresse, qualité dont sont dépourvus Mme [H] [D] et de M. [A] [L] dès lors qu’ils ne sont que nus-propriétaires. M. [A] [L] et Mme [H] [D] n’ont par conséquent pas la qualité à agir à l’égard de la locataire et de sa caution.

Par conséquent Mme [H] [D] et M. [A] [L] seront déclarés irrecevables en leur action.

II. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 23 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025.

L’action de Mme [B] [L] en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable à ce titre.

III. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 28 mai 2020 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2525,40 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré à la locataire le 2 mai 2024, et dénoncé à la caution le 14 mai 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 3 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [P] [W] se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’acte de cautionnement produit aux débats en date du 29 mai 2020 prévoit que M. [O] [J] se porte caution solidaire des loyers charges et indemnités d’occupation pour une durée de 3 ans à compter du 3 juin 2020. L’acte de cautionnement ayant expiré le 3 juin 2023 M. [O] [J] n’était plus tenu des engagements de Mme [P] [W] à compter de cette date. Il ne sera donc pas solidairement condamné au paiement de la dette, qui s’est formée à compter du mois de janvier 2024, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [P] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 3 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 20 juin 2025 s’élève à la somme de 6 763,31 euros.

Or, des frais ont été imputés pour la somme de 24,36 euros de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 738,95 euros.

Mme [P] [W] sera condamnée au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [P] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [P] [W] à payer à Mme [H] [D], M. [A] [L] et Mme [B] [L] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE Mme [H] [D] et M. [A] [L] irrecevables en leur action ;

DECLARE Mme [B] [L] recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation à compter du 3 juillet 2024 du bail conclu le 28 mai 2020 portant sur le bien situé [Adresse 10], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [B] [L] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer à Mme [B] [L] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 3 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer à Mme [B] [L] la somme de

6 738,95 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE les demandes à l’égard de M. [O] [J] ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer Mme [B] [L] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge