TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11799 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FE4

N° de MINUTE : 26/00755

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RELAIS IMMO nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Vanessa ZENCKER de la SAS ARTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 498

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [F] est propriétaire du lot n°6 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RELAIS IMMO, a fait assigner M. [N] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 19.490,06 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [N] [F] à lui payer la somme 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [F] a constitué avocat le 28 avril 2025 mais n’a pas conclu, ce malgré le renvoi été ordonné à cette fin.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 9 mars 2026.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 mars 2026, M. [N] [F] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état.

À l’issue de l’audience de plaidoirie du 9 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a indiqué que M. [N] [F] avait intégralement soldé sa dette à son égard et se trouvait, au 6 mai 2026, à jour de ses charges.

Par message RPVA du 15 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il ne maintenait pas sa demande au titre des charges impayées, devenue sans objet, mais seulement ses demandes accessoires de dommages et intérêts, frais irrépétibles, et dépens.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire d’indiquer qu’en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile il ne sera tenu aucun compte, pour l’élaboration de la présente décision, des pièces que produit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans son dossier de plaidoirie et qui ne se trouvent pas visées dans le bordereau de son assignation, n’étant pas démontré qu’elles auraient été régulièrement portées à la connaissance de la partie adverse. Ainsi en est-il des pièces n°9 et 10, ou encore non numérotées, produites par le syndicat des copropriétaires dans son dossier de plaidoirie.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, pour justifier de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, M. [N] [F] fait valoir que postérieurement à l’ordonnance de clôture il est parvenu à louer son bien et que le loyer qu’il en tire est intégralement reversé au syndicat des copropriétaires, qu’il a en outre effectué un paiement de 3100 euros le 5 mars 2026, et que sa dette est de ce fait aujourd’hui ramenée à la somme de 12.983,54 euros, ce qui atteste de sa bonne foi.

Les paiements effectués par le débiteur ne constituent pas, cependant, une cause grave au sens de l’article 803 susvisé justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, étant rappelé que de tels paiements s’imputent nécessairement sur les causes de la condamnation que pourrait prononcer la présente juridiction puisqu’ils sont, par hypothèse, postérieurs, à la date à laquelle ladite condamnation se trouverait arrêtée.

Dans ces conditions, la demande formée par M. [N] [F] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur les notes en délibéré transmises par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 445 du même code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] a adressé au tribunal des notes en délibéré par messages RPVA des 11 et 15 mai 2026, dont la communication n’avait pas été préalablement autorisée.

Il y a lieu, dès lors, de les déclarer irrecevables.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

Par ailleurs, selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] fait apparaître que celui-ci ne produit pas le décompte servant de fondement à sa demande, arrêté d’après son assignation au 19 avril 2024.

Il ne justifie pas, par la production des procès-verbaux des assemblées générales correspondantes, de l’approbation des comptes de l’exercice 2019-2020, 2020-2021, du vote des budgets prévisionnels 2019-2020, 2020-2021, et 2023-2024, ou encore de l’adoption des travaux faisant l’objet d’appels sur la période considérée.

Il ne produit pas non plus les appels de fonds et travaux sur la période allant du 1er septembre 2021 au 30 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires échoue, dès lors, à rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, ainsi que la charge lui en incombe. Sa demande en paiement à ce titre ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ne permettent pas à la présente juridiction de vérifier que sa demande en paiement se trouvait bien fondée.

Il échoue par suite à établir que M. [N] [F] a failli à son obligation de paiement, et donc à caractériser la faute qu’il lui impute.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], qui échoue dans la présente instance à rapporter la preuve du bien fondé de sa demande principale en paiement, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [F] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

DÉCLARE irrecevables les notes en délibéré transmises par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] par messages RPVA des 11 et 15 mai 2026 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [N] [F], au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement impayés suivant décompte arrêté au 19 avril 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [N] [F], au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [N] [F], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES