TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02214 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4JK7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00772

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI BATI-GAUTIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 2]

ET :

La SASU MOM,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 25 novembre 2024, la SCI BATI-GAUTIER a donné à bail commercial à la SASU MOM, pour une durée de neuf années à effet au 2 décembre 2024, un local situé [Adresse 4] à Aubervilliers (93300), [Adresse 5] (lot n° 103), moyennant un loyer annuel de 19.380 euros, outre les charges et les taxes.

Le 16 septembre 2025, la SCI BATI-GAUTIER a fait délivrer par commissaire de justice à la SASU MOM un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 23 décembre 2025, la SCI BATI-GAUTIER a fait assigner la SASU MOM aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et 1728 du Code civil,

Vu le Bail,

Vu le commandement de payer du 2 octobre 2025,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 20 « CLAUSE RESOLUTOIRE » du Bail

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER la SCI BATI-GAUTIER recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

— CONSTATER que la société MOM n’a pas réglé les causes du commandement notifié le 2 octobre 2025 d’avoir à payer la somme de 17.305,20 € correspondant aux loyers et accessoires dus au titre du 2 ème semestre 2025, et visant la clause résolutoire du Bail dans le mois de sa délivrance ni postérieurement d’ailleurs, – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du Bail à la date du 2 novembre 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la société MOM des lieux loués objets du Bail, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et ceci sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— RESERVER la liquidation de l’astreinte,

— JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER par provision la société MOM au paiement de la somme de 17.516,29 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté à la date du 5 décembre 2025, sauf à parfaire,

— CONDAMNER par provision la société MOM au paiement de la somme de 2.400 €, sauf à parfaire, à titre de pénalité en vertu de l’article 22 des conditions générales du Bail et aux intérêts sur la condamnation principale fixés au taux légal majoré de 500 points de base en vertu de l’article 18.3 des conditions générales du Bail,

— CONDAMNER par provision la société MOM à payer à la société la SCI BATI-GAUTIER une indemnité d’occupation fixée sur la base forfaitaire du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, conformément aux dispositions de l’article 23 des conditions générales du Bail, à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dans un état conforme aux stipulations du Bail,

— JUGER que le dépôt de garantie actuellement détenu, soit la somme de 9.690 €, restera acquis à la SCI BATI-GAUTIER, conformément à l’article 20 des conditions générales du Bail, sans préjudice de son droit au paiement des autres sommes qui lui sont dues en exécution du Bail,

— CONDAMNER la société MOM aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Régis HALLARD, Avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code procédure civile,

— CONDAMNER la société MOM à payer à la SCI BATI-GAUTIER la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 19 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SASU MOM n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI BATI-GAUTIER, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SASU MOM

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 16 septembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 17.305,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 octobre 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU MOM, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 25 novembre 2024, le commandement de payer du 16 septembre 2025 et le décompte actualisé au 13 mars 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 17.516,29 euros arrêté au 22 octobre 2025.

Sur la clause pénale, la majoration de l’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU MOM qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 16 septembre 2025 ; le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile sera autorisé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI BATI-GAUTIER au titre de ses frais irrépétibles. La SCI BATI-GAUTIER sollicite la somme de 6.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 novembre 2024 liant les parties sont réunies à la date du 16 octobre 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU MOM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 25 novembre 2024, situés [Adresse 4] à [Localité 1], [Adresse 5] (lot n° 103), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SASU MOM à payer en deniers ou quittances à la SCI BATI-GAUTIER la somme de 17.516,29 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025 ;

CONDAMNONS la SASU MOM au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 16 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 25 novembre 2024 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU MOM à verser à la SCI BATI-GAUTIER la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU MOM aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 16 septembre 2025 ;

AUTORISONS le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 AVRIL 2026.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN