TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09226 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XQ3

Minute : 26/270

SCI AMC

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. CNP CAUTION

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [L] [K]

Madame [D] [Q] épouse [K]

Représentant : M. [L] [K] (Epoux)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

SCI AMC,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. CNP CAUTION,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [K],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [D] [Q] épouse [K],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M. [L] [K] (Epoux), muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu par la voie électronique le 16 août 2024 à effet au 15 septembre 2024, la SCI AMC a donné à bail à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] un appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 1.798 euros et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement en date du 15 septembre 2024, le bailleur a souscrit une garantie des loyers impayés auprès de la société CNP CAUTION.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SCI AMC a fait signifier à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.776 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, la SCI AMC et la société CNP CAUTION ont fait assigner Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] 1devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

2- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 28 avril 2025 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux, l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à leur payer la somme de 11.333 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, répartie comme suit :

5.664 euros à la SCI AMC

5.669 euros à la société CNP CAUTION subrogée dans les droits de la SCI AMC

— condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la SCI AMC une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la société CNP CAUTION la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La SCI AMC et la société CNP CAUTION, représentées, maintiennent leurs demandes. Elles actualisent le montant de la dette à la somme de 24.623,80 euros ventilée comme suit : 18.954,80 euros pour la SCI AMC, échéance de janvier 2026 incluse, et 5.669 euros pour la société CNP CAUTION. Elles indiquent s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Elles font valoir qu’il n’y a eu aucun paiement depuis décembre 2024 et que le versement de la somme de 400 euros dont se prévalent les défendeurs ne couvre pas le montant du loyer qui s’élève à la somme de 1.900 euros par mois. Elles ne s’opposent pas au délai d’un an sollicité pour quitter les lieux.

Monsieur [L] [K] comparaît et représente son épouse, Madame [D] [Q] épouse [K]. Il reconnait le principe et le montant de la dette locative. Il indique avoir effectué un paiement de 400 euros et entend reprendre le paiement du loyer le mois prochain. Il précise que le couple ne dispose que de faibles revenus après qu’ils ont perdu leurs emplois, Monsieur étant indépendant et ne pouvant prétendre au chômage et Madame percevant de faibles allocations. Il précise que le couple a un enfant handicapé à charge. Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite, le cas échéant, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, Monsieur [L] [K] a été autorisé à transmettre le pouvoir de représentation de Madame [D] [Q] épouse [K], que le tribunal a reçu le 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes de la SCI AMC

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI AMC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SCI AMC est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les articles 1224 et 1225 du même code précisent que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation a été conclu le 16 août 2024, après le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges six semaines après délivrance d’un commandement de payer le loyer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (page 5).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 3.776 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2025.

3L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI AMC produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] restent lui devoir la somme de 18.954,80 euros à la date du 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K], représentée par son époux, reconnaissent le montant de la dette à l’audience.

4Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 18.954,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5.664 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

5Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de leur octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

De plus, la situation personnelle et financière des locataires ne permet pas, au regard du montant de la dette locative, l’apurement de celle-ci dans les délais légaux prescrits par les textes.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K]de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des débats que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux sollicité par les locataires.

Dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] un délai d’un an à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

II – Sur les demandes de la société CNP CAUTION

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il est produit :

L’acte de cautionnement,

Une quittance subrogative du 21 avril 2025 pour la période du 1er au 30 avril 2025 d’un montant de 1.893 euros, revêtue du visa du bailleur,

Une quittance subrogative du 20 mai 2025 pour la période du 1er au 31 mai 2025 d’un montant de 1.888 euros, revêtue du visa du bailleur,

Une quittance subrogative du 23 juin 2025 pour la période du 1er au 30 juin 2025 d’un montant de 1.888 euros, revêtue du visa du bailleur.

Ces éléments justifient du principe et du montant de la créance dont se prévaut la CNP CAUTION, soit la somme totale de 5.669 euros.

De plus, il ressort des précédents développements que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et de charges dus par Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] au bailleur sont établis.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société CNP CAUTION est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la société CNP CAUTION une somme de 5.669 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, au titre de la garantie des loyers, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025, date de l’assignation.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] aux dépens de l’instance comprenant notamment le commandement de payer du 28 février 2025.

7Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SCI AMC ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 16 août 2024 entre la SCI AMC d’une part, et Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] d’autre part, concernant un appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 avril 2025 ;

DIT Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] occupants sans droit ni titre à compter du 29 avril 2025 ;

8ACCORDE à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [L] [K] et de Madame [D] [Q] épouse [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

9DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la SCI AMC la somme de 18.954,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2025 sur la somme de 5.664 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la SCI AMC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] à payer à la société CNP CAUTION la somme de 5.669 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, au titre de la garantie des loyers, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025, date de l’assignation ;

10RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [D] [Q] épouse [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le commandement de payer du 28 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

11REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE