TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/04742 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CTG

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [K] [W] (Juriste contentieux)

C/

Madame [M] [E]

Monsieur [T] [B]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB131

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH – service contentieux

Copie délivrée à :

Madame [M] [E]

M^e Carole YTURBIDE

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M. [K] [W], juriste contentieux muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2002, la Société Office Public de l’Habitat Est Ensemble Habitat (ci-après l’OPH Est Ensemble Habitat) a donné à bail à Mme [M] [E] épouse [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer hors charges de 222,45 euros. Aucune provision sur charges récupérables n’était fixée dans le bail, bien que le principe soit prévu.

Par sommation interpellative de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, effectuée à la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat, M. [T] [B] a été retrouvé dans les lieux, précisant que Mme [M] [E] revenait ponctuellement dans l’appartement.

Par courrier daté du 14 mars 2025, reçu le 18 mars 2025, Mme [M] [E] a délivré congé à l’issue du délai de préavis d’un mois.

Par sommations interpellatives de commissaires de justice du 23 avril 2025, respectivement remis à personne et à étude, l’OPH Est Ensemble Habitat a intimé à Mme [M] [E] de restituer les lieux et à M. [T] [B] de les quitter immédiatement et sans délai.

Par exploit de commissaire de justice en date des 24 avril 2025, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [M] [E] et M. [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 12 mai 2025 aux fins :

— Constater la résiliation du contrat de bail de Mme [M] [E] au 18 avril 2025,

— Constater que Mme [M] [E] occupe le logement sans droit ni titre depuis cette date,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [M] [E] et tout occupant de son chef, dont M. [T] [B] sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et effets personnels au choix du demandeur et aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meuble, soit sur place,

— Condamner solidairement Mme [M] [E] et M. [T] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des loyers et charges à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— Condamner solidairement Mme [M] [E] et M. [T] [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Mme [M] [E] et M. [T] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation, de la signification du jugement et de l’exécution du jugement.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 novembre 2025. L’OPH Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection le paiement de la somme de 979,25 euros au titre de la dette locative créée depuis l’audience de renvoi du 12 mai 2025.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, le bailleur invoque l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 pour fonder la fin de tout titre d’occupation du locataire une fois le délai de préavis dépassé, qui a expiré le 18 avril 2025.

Mme [M] [E], présente à l’audience du 12 mai 2025 lors du renvoi, n’est ni présente ni représentée à l’audience du 17 novembre 2025.

M. [T] [B], présent et assisté, fait état du paiement intégral des loyers jusqu’à son licenciement, reconnaissant ainsi le principe et le montant de la dette locative. Il sollicite six mois de délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la validation du congé et l’expulsion des occupants

Il ressort des articles 15 et 17 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’ensemble du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 que le locataire d’un logement situé à [Localité 8] peut délivrer congé sous réserve du respect d’un préavis d’un délai d’un mois.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Mme [M] [E] a été locataire du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], puis en a donné congé au bailleur par courrier du 14 mars 2025, reçu le 18 mars 2025. Ainsi, le bail a pris le 18 avril 2025 à 24 heures.

Or, il ressort des pièces versées au dossier que les lieux n’ont pas été libérés en intégralité à cette date, puisque M. [T] [B] demeure encore dans les lieux, ce qu’il reconnaît. De plus, concernant Mme [M] [E], si elle n’occupe pas directement les lieux à ce jour, disposant d’une nouvelle adresse, rien ne démontre pas qu’elle n’y a plus accès, notamment concernant les clés dudit logement.

L’expulsion de Mme [M] [E], de M. [T] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. Sur les modalités de l’expulsion

A. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [T] [B] justifie avoir demandé le 2 février 2024 un logement social, demande renouvelée pour la dernière fois le 15 octobre 2025, avoir assuré le logement à son nom, avoir régulièrement payé le loyer jusqu’en septembre 2025 et ne disposer que de l’allocation de solidarité spécifique, soit encore 579,90 euros et 599,23 euros mensuels. Ainsi, M. [T] [B] apparaît de bonne foi et sa situation financière précaire justifie l’octroi de six mois de délai pour quitter les lieux.

B. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [M] [E] et M. [T] [B] à quitter les lieux une fois le délai pour quitter les lieux écoulé, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

C. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, d’autant plus au regard du paiement jusqu’à peu régulier de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges. Il convient de rejeter la demande.

III. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [B] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 18 avril 2025 constitue une faute civile. En outre, Mme [M] [E], à l’origine de cette occupation des lieux dès lors qu’elle n’a pas restitué les lieux vierges de toute occupation au bailleur, est également à l’origine du dommage subi par le bailleur.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1er juillet 2002. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En l’occurrence, il ressort du décompte fourni à la cause que l’arriéré d’indemnité d’occupation s’élève au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, à la somme de 979,25 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [M] [E] et M. [T] [B] au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 novembre 2025, terme de novembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation du 24 avril 2025. En effet, pour rappel, la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH Est Ensemble Habitat les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé délivré le 14 mars 2025, reçu le 18 mars 2025 par OPH Est Ensemble Habitat, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], par Mme [M] [E] ;

CONSTATE la résiliation du contrat bail conclu le 1er juillet 2002 entre OPH Est Ensemble Habitat et Mme [M] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] à la date du 18 avril 2025 ;

CONSTATE que Mme [M] [E] et M. [T] [B] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

ACCORDE à M. [T] [B] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 9] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [M] [E] et M. [T] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [E] et M. [T] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [E] et M. [T] [B] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 979,25 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêtées au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2026, date du jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [E] et M. [T] [B] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2025, terme de novembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [E] et M. [T] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 24 avril 2025 ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE