TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03491 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24LK

Minute : 26/00103

S.A. [Adresse 2] 3 F

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [V] [Y] [O] [S]

Madame [Z] [O] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Hela KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de [J] [E], magistrat stagiaire

ENTRE DEMANDEUR:

La société IMMOBILIERE 3 F, société Anonyme d’HLM

dont le siège social, [Adresse 3]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [V] [Y] [O] [S]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [O] [S]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2001, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la SCI DAXA, anciennement dénommée la SCI FUTAIE, a donné à bail à Monsieur [V] [Y] [O] [S] et à Madame [Z] [O] [S] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 3.000 francs et 1.300 francs de provisions sur charges.

Par avenants en dates du 1er mai 2018 et du 9 juillet 2018, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [V] [Y] [O] [S] et à Madame [Z] [O] [S] deux emplacements de stationnement (numéros 2888P-0019 et 2885P-0031) situés [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 10 euros par emplacement.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [V] [Y] [O] [S] et à Madame [Z] [O] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.794,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail non-paiement de charges,ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux concernés au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement à payer la somme de 7.457,85 euros, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et les condamner solidairement à due concurrence,les condamner solidairement à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.696,24 euros arrêtée au 1er décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique qu’il y a eu une reprise partielle du paiement du loyer courant et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [Y] [O] [S] comparaît. Il ne conteste pas le principe de la dette mais indique avoir réglé la somme de 1.100 euros à la date du 2 décembre 2025. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement, à hauteur de 290 euros par mois en plus des loyers, et suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il est en arrêt de travail depuis le mois d’avril 2025 et perçoit des indemnités journalières de 1.200 euros. Il fait savoir qu’antérieurement à son accident de travail, ses revenus mensuels s’élevaient à 2.500 euros. Il mentionne qu’il bénéficiera d’une indemnisation de BTP prévoyance, ce qui lui permettra de se libérer de l’intégralité de sa dette. Il ajoute que les revenus de sa femme pour son activité de garde des enfants s’élèvent à la somme mensuelle de 1.500 euros.

Madame [Z] [O] [S], régulièrement citée par tiers présent à domicile, en la personne de Monsieur [N] [O], son fils majeur, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 10 décembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a été autorisée à produire un décompte actualisé de sa créance à la somme de 9.596,24 euros, arrêtée au 9 décembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus, et mentionnant le règlement de la somme de 1.100 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I – Sur la loi applicable aux contrats

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, les stationnements sont situés au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors les emplacements de stationnement doivent être considérés comme accessoires du logement loué et sont soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 28 novembre 2001, avant le 29 juillet 2023.

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 2.12).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 4.794,38 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] restent lui devoir une somme de 9.596,24 euros, arrêté au 9 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, en ce compris 60,96 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement. (7,62 x 8)

Monsieur [V] [Y] [O] [S] ne conteste pas le montant de la dette qu’il reconnaît à l’audience.

Conformément à la clause du contrat de bail (article 2.16), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 9.535,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 4.794,38 euros, à compter de l’assignation du 18 mars 2025 sur la somme de 2.663,47 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 10 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et exposé être en capacité de régler la dette locative dans les délais légaux, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— ils seront redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2001 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] d’autre part, concernant le logement et les emplacements de stationnement situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 9.535,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 sur la somme de 4.794,38 euros, à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 2.663,47 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités de 290 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] seront condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 10 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] [O] [S] et Madame [Z] [O] [S] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE