TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08077

N° Portalis DB3S-W-B7J-3TJN

Minute : 40/2026

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA

[Localité 2]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 221

C/

Madame [U] [J] divorcée [O] [L]

Monsieur [W] [O] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEPAGE

Copie délivrée à :

MME [J]

M. [O] [L]

Le 9 Janvier 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY, E.P.I.C. dont le siège social et sis [Adresse 4] représenté par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [J] divorcée [O] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [W] [O] [L], domicilié chez Madame [D] [O] [L], [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2014 à effet au même jour, l’OPH de la ville de [Localité 3] a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 570,62 euros révisable.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, l’OPH de la ville de [Localité 3] a fait délivrer à Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] un commandement de payer la somme en principal de 1879,12 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice des 19 juin 2025 et 21 juillet 2025, l’OPH de la ville de Drancy a fait assigner Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  déclarer l’OPH de [Localité 3] recevable et bien fondé en ses demandes ;

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

«  ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] divorcée [O] [L] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

«  condamner solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] au paiement de la somme de 2053,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 novembre 2024 ;

«  prononcer la capitalisation des intérêts ;

«  autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble ou réserve au choix du demandeur ;

«  condamner Mme [U] [J] divorcée [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

«  dire qu’à compter de la résiliation du bail le 25 novembre 2024, Mme [U] [J] divorcée [O] [L] devra payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer et des charges courantes et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés ;

«  condamner solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  condamner solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] aux dépens qui comprendront les frais de l’assignation et du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

L’OPH de la ville de [Localité 3], représenté par son conseil, a indiqué ne pas être opposé à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 2747,56 euros arrêtée au 7 novembre 2025. Elle estime que les défendeurs n’apportent pas la preuve de la transcription du jugement de divorce et qu’en conséquence M. [W] [O] [L] demeure solidairement tenu au paiement de la dette locative.

Mme [U] [J] divorcée [O] [L], comparaissant en personne, a indiqué être d’accord avec le montant de la dette et a demandé la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels. Elle a déclaré avoir trois enfants de 14,21 et 23 ans, percevoir 963 euros de prestations la part de la caisse d’allocations familiales, et ne pas percevoir de pension alimentaire. Elle a précisé que son fils de 23 ans percevait l’allocation adulte handicapé et qu’elle travaillait occasionnellement dans des hôtels pour des extras.

M. [W] [O] [L], comparaissant en personne, a contesté être redevable de sommes au titre du bail. Il a précisé avoir quitté le logement en 2017, vivre chez sa mère, percevoir 951 euros de ressources mensuelles et verser 350 euros à sa mère pour sa participation aux charges. Il a ajouté aider son ex-épouse pour les frais d’alimentation et certaines factures.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 10 novembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CAF a été saisie le 7 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 4] le 21 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025.

L’action de l’OPH de la ville de [Localité 3] en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Sur la titularité ou non du bail par M. [W] [O] [L]

Selon l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

L’article 262 du même code dispose la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

En l’espèce, les défendeurs sont divorcés depuis le 17 septembre 2024, tel que cela a été prononcé par le jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny. Le jugement mentionne que la date des effets du divorce est fixée, en ce qui concerne leurs biens, au 20 juin 2017, date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration entre les époux, et attribue à Mme [U] [J] les droits locatifs afférents au logement ayant constitué le domicile conjugal sis [Adresse 8] sous réserve des droits du propriétaires. Néanmoins, les énonciations de cette décision ne peuvent être opposables aux tiers qu’à compter du jour auquel l’accomplissement des formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Or, si le bailleur a eu connaissance du jugement, il ne ressort d’aucune pièce produite par les parties que les formalités de mention en marge de l’état de l’état civil aient été accomplies.

Au surplus, l’absence d’occupation effective du logement conjugal ne saurait remettre en cause la cotitularité du bail en application de l’article 1751 du code civil.

Ainsi, il doit être retenu en l’espèce que M. [W] [O] [L] demeure cotitulaire du bail malgré son départ des lieux et l’existence du jugement de divorce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 20 juin 2014 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 1879,12 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 24 septembre 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 25 novembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] ont fait état à l’audience de revenus de 963 et 951 euros de sorte qu’ils se trouvent en situation d’apurer leur dette locative.

Au regard du décompte produit, Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et a en outre repris le paiement intégral du dernier loyer et des charges avant l’audience.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [J] divorcée [O] [L], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Conformément aux articles 220 et 1751 du code civil la solidarité entre époux pour les dettes liées au logement conjugal joue jusqu’à la transcription du jugement de divorce ou de séparation de corps.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 25 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 7 novembre 2025 s’élève à la somme de 2747,56 euros.

Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

IV. Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes 1343-2 du code civil, reprenant les dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] à payer à l’OPH de la ville de [Localité 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de l’OPH de la ville de [Localité 3] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 25 novembre 2025 du bail conclu le 20 juin 2014 portant sur le bien situé [Adresse 7], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] à payer à l’OPH de la ville de [Localité 3] la somme la somme de 2747,56 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2025 ;

AUTORISE Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que l’OPH de la ville de [Localité 3] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [J] divorcée [O] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Mme [U] [J] divorcée [O] [L] à payer à l’OPH de la ville de [Localité 3] l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [J] Divorcée [O] [L] Et M. [W] [O] [L] à payer à l’OPH de la ville de [Localité 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [J] divorcée [O] [L] et M. [W] [O] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge