TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10798 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36HN

Minute : 26/272

SA D’HLM ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Madame [S] [R] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

SA D’HLM ESPACIL HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [R] [C],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 janvier 2022, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à Madame [S] [R] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel initial de 331,78 euros, charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ESPACIL HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025 un commandement de payer la somme en principal de 3.560,17 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [S] [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— supprimer les délais prévus aux articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner le transport des meubles laissés par le locataire,

— la condamner à lui payer les loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, soit la somme de 3.469,11 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation la dette ;

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— la condamner à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La société ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.989,73 euros à la date du 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Madame [S] [R] [C] comparaît et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, à défaut de délais les plus larges pour quitter les lieux. Elle expose être étudiante et n’avoir aucune ressource après avoir perdu son emploi en raison de la procédure de renouvellement de son titre de séjour.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société ESPACIL HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ESPACIL HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article.

Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des dispositions de l’article 40 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de cette même loi sont applicables aux résidences universitaires.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 3 janvier 2022, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4.5.1).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 11 juin 2025, pour la somme en principal de 3.560,17 euros,outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [S] [R] [C] reste lui devoir la somme de 5.450,89 euros à la date du 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 727,07 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (194,83 + 266,33 + 265,91)

Madame [S] [R] [C] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.723,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.469,11 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [S] [R] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [S] [R] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

De plus, sa situation personnelle et financière, telle qu’exposée à l’audience, ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [S] [R] [C] de délais de paiements, notamment suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [R] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis le 12 août 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [S] [R] [C] ne dispose pas de revenus et n’est donc pas en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Madame [S] [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société ESPACIL HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2022 entre la société ESPACIL HABITAT d’une part, et Madame [S] [R] [C] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

REJETTE la demande délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DIT Madame [S] [R] [C] occupante sans droit ni titre depuis le 12 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande relative au sort des meubles ;

CONDAMNE Madame [S] [R] [C] à verser à la société ESPACIL HABITAT une somme de 4.723,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.469,11 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [S] [R] [C] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [S] [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE