TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 25/12184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4EK3

Minute : 2026/

Madame [H] [G]

Représentant : M^e Kossi BEKPOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P500

C/

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

Copie exécutoire :

Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME

Copie certifiée conforme :

M^e Kossi BEKPOLI

Le 14 avril 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026 ;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente de ce tribunal chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne et assistée de M^e Kossi BEKPOLI, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDERESSE :

Société SEMISO

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2016, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 1] -ci-après : la SEMISO) a donné à bail à Madame [H] [G] un logement situé [Adresse 2].

Par acte extrajudiciaire délivré le 16 octobre 2025, Madame [H] [G] a fait assigner la SEMISO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de voir :

Constater l’indécence du logement occupé par la demanderesse ;Condamner le bailleur à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent, par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner au bailleur de proposer un logement à Madame [G] conforme à sa situation familiale ;Suspendre le paiement du loyer jusqu’à ce que le bailleur propose un nouveau logement décent conforme à la situation familiale de Madame [G] ;Condamner le bailleur à verser à Madame [G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner le bailleur à payer directement à Maître BEKPOLI la somme de 1360,80 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;Condamner le bailleur aux dépens.

A l’audience du 10 février 2026, Madame [H] [G], présente et assistée, soutient oralement les prétentions mentionnées dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle affirme que le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un logement décent, résultant des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en ce que l’appartement présente des désordres causés par l’humidité rendant celui-ci impropre à l’habitation. Elle sollicite la mise en conformité du logement aux normes de décence. Sur interrogation quant à la nature des travaux dont elle sollicite la réalisation, Madame [H] [G] précise qu’elle sollicite la réfection des murs, de la douche, des chambres, de la cuisine, du sol et de tous les revêtements du logement. Elle précise que les travaux réalisés en 2021 et 2022 n’ont résorbé que temporairement les désordres.

En réponse à la demande reconventionnelle d’injonction à laisser la SEMISO accéder au logement pour la réalisation de travaux, Madame [H] [G] réfute toute entrave à l’entrée des professionnels. Sur interrogation, elle confirme que la réfection totale de la salle de bain lui apparaît comme le poste de travaux prioritaire mais indique que le devis émis par la société ACORUS ne prend pas en considération l’état actuel du logement. Elle ajoute que les propositions de relogement formulées par la SEMISO étaient inadaptées aux besoins du ménage.

Soutenant oralement ses écritures, la SEMISO entend voir :

Ordonner à Madame [H] [G] de laisser libre accès à son logement pour que la SEMISO puisse faire effectuer par l’entreprise ACORUS les travaux mentionnés dans le devis n°D2410036992, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Dire que le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte ;Condamner Madame [H] [G] à payer à la SEMISO la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;Rejeter toutes les demandes adverses ;Condamner Madame [H] [G] aux dépens comprenant le coût de la sommation du 11 décembre 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SEMISO réfute tout manquement à son obligation de délivrance. Elle expose avoir fait réaliser des travaux en 2021 et 2022 puis fait établir un devis le 17 novembre 2024 portant sur la réfection de la salle de bain, en vue de remédier aux manifestations d’humidité. Elle affirme que le défaut de réalisation des travaux nécessaires est imputable à Madame [H] [G], qui a refusé deux propositions de relogement.

Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur les demandes formées par Madame [H] [G]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

[…] ».

Sur la demande de travaux

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Madame [H] [G] justifie avoir déposé plainte contre la SEMISO le 27 juin 2024 pour mise en danger de la vie d’autrui, en déplorant la prolifération de moisissures quelques mois après les derniers travaux, l’imprégnation du mur à chaque utilisation de la douche et la fragilisation d’un mur par l’effet des infiltrations. Elle a en outre signalé à la SEMISO la présence d’humidité et de trous dans les murs.

Pour autant, il convient de relever que Madame [H] [G] n’a adressé à la SEMISO aucune mise en demeure de réaliser les travaux qu’elle sollicite. En effet, si elle produit des demandes, adressées par divers moyens, tendant à son relogement dans un autre appartement, elle ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur de procéder à de quelconques travaux, ayant au contraire énoncé dans un courriel du 6 septembre 2024 qu’elle ne souhaitait pas que des travaux soient réalisés en sa présence et en celle de ses enfants et que de tels travaux ne résoudraient pas ses difficultés.

Les conditions d’application de l’article 20-1 de loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, la demande de travaux sera rejetée.

Sur la demande de relogement

Le relogement du locataire n’est pas prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il est seulement envisagé dans les cas les plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement , en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Il est admis que dans le cas d’un logement loué non conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l’exécution des travaux de mise en conformité

En l’espèce, il n’est ni démontré, ni allégué que le logement ait fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de sorte que la demande doit être rejetée.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Il résulte de la lecture de l’ article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux.

La demande tendant à voir enjoindre au bailleur des travaux étant rejetée, il convient de débouter Madame [H] [G] de sa demande de suspension du paiement des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent, de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de fonctionnement, de le maintenir en bon état d’entretien et d’en permettre au locataire la jouissance paisible.

En l’espèce, il est constant, comme ressortant des écritures des parties, concordantes sur ce point, que des travaux ont été réalisés dans l’appartement à la diligence de la SEMISO au cours des années 2021 et 2022.

Madame [H] [G] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 25 mars 2025 par Maître [Z] [S], commissaire de justice, qui constate que dans la salle d’eau de l’appartement sis [Adresse 2], le plafond est intégralement couvert de traces de moisissures noirâtres et que les joints en silicone sont de la même teinte. Le commissaire de justice relève que dans l’entrée et le salon du logement, les murs sont rongés par l’humidité au-dessus des plinthes carrelées, et que dans une chambre, les plinthes en bois sont gonflées et pourries, les portions de murs les jouxtant étant également dégradées par l’humidité.

Au regard de ces éléments, Madame [H] [G] démontre que l’appartement dont elle est locataire ne répond pas aux critères de décence, l’imprégnation humide des parois d’un logement et la prolifération de moisissures constituant un risque manifeste pour la santé des occupants, générant nécessairement un préjudice de jouissance dont l’existence est démontrée à compter du 25 mars 2025.

Il ressort des courriels et de la sommation versés aux débats que la SEMISO reconnaît expressément l’existence des désordres qu’elle impute à un défaut d’étanchéité des installations sanitaires et revêtements de la salle d’eau.

En application de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, il ressort des correspondances versées aux débats par Madame [H] [G] que la SEMISO l’a informée le 6 septembre 2024 de son intention de faire procéder à des travaux pour remédier à l’origine des désordres et à la réfection du logement, que le même jour, Madame [H] [G] a refusé la réalisation de travaux en écrivant « pas de travaux en ma présence avec mes enfants. Je ne comprend pas, ils ont pourtant fait des travaux mais le problème revient toujours ça ne vas donc rien changer tout se que je veux c’est qu’on me mute ». En réponse à ce mail, la SEMISO a précisé à Madame [H] [G] que les installations sanitaires de sa salle d’eau étaient défectueuses et que leur remplacement était prévu, en lui proposant plusieurs dates pour fixer un rendez-vous avec un artisan.

Par sommation du 11 décembre 2024, la SEMISO a notifié à Madame [H] [G] un devis portant sur la réfection de l’intégralité des installations sanitaires et revêtements de la salle d’eau ainsi que plusieurs dates de réalisation des travaux, en l’enjoignant de lui communiquer sous quinzaine la date retenue. L’acte a été signifié à étude, un avis de passage étant laissé par le commissaire de justice à l’adresse de Madame [H] [G] conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Il ressort de ces éléments que nonobstant ses dénégations à l’audience, Madame [H] [G] a fait obstacle à la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres et à assurer le caractère décent du logement.

Cette résistance, qui revêt un caractère imprévisible et irrésistible pour le bailleur, exonère la SEMISO de sa responsabilité à compter du 6 septembre 2024.

S’agissant de la période antérieure, aucun élément versé aux débats ne démontre l’existence d’un préjudice de jouissance ni son évaluation.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SEMISO

Sur la demande d’injonction de laisser accès au logement

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, la SEMISO produit un devis établi le 17 octobre 2024 par la société ACORUS portant sur la réfection des installations sanitaires, de l’étanchéité et des revêtements de la salle d’eau du logement loué par Madame [H] [G].

Ainsi que précédemment énoncé, Madame [H] [G] n’a pas donné suite aux propositions de date adressées par le bailleur pour la réalisation des travaux d’une durée prévisible de cinq jours, y compris par sommation délivrée le 11 décembre 2024.

Aussi convient-il d’enjoindre à Madame [H] [G] de laisser libre accès à son logement pour la réalisation de ces travaux, selon des modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En considération de la résistance opposée par Madame [H] [G] à la réalisation desdits travaux, l’injonction sera assortie d’une astreinte selon des modalités précisées au dispositif, sans qu’il apparaisse nécessaire de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SEMISO ne démontre ni n’allègue que la résistance opposée par Madame [H] [G] à la réalisation des travaux lui ait causé un préjudice.

Aussi sera-t-elle déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions de la SEMISO, Madame [H] [G] supportera la charge des dépens, excluant la sommation qui n’entretient pas de lien nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [H] [G] sera tenue de verser la somme de 800 euros à la SEMISO en application des dispositions susvisées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande formée par Madame [H] [G] tendant à la condamnation de la SEMISO à la réalisation de travaux ;

Rejette la demande formée par Madame [H] [G] tendant à la condamnation de la SEMISO à lui proposer un autre logement ;

Rejette la demande formée par Madame [H] [G] tendant à la suspension de l’exigibilité des loyers ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Madame [H] [G] ;

Enjoint à Madame [H] [G] de laisser libre accès à son logement sis [Adresse 2] à la SEMISO et à tout professionnel de la société ACORUS pour procéder aux travaux mentionnés dans le devis n°2410036992 du 17 octobre 2024 ;

Dit que la SEMISO devra aviser Madame [H] [G] de la date et de l’horaire de la venue du/des professionnel(s), par courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception au moins 20 jours avant la date de réalisation des travaux, précisant la durée prévisible de ceux-ci ;

Assortit cette injonction d’une astreinte provisoire de deux cents euros (200 euros) par refus d’accès postérieur à la signification de la présente décision, ce dans la limite de vingt refus d’accès ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SEMISO ;

Condamne Madame [H] [G] aux dépens de l’instance ;

Condamne Madame [H] [G] à payer à la SEMISO la somme de huit cents euros (800 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Page

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/12184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4EK3

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026

AFFAIRE :

Madame [H] [G]

Représentant : M^e Kossi BEKPOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P500

C/

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires