TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES :

N° RG 25/01896

N° Portalis DB3S-W-B7J-3UUP

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 janvier 2026

S.C.I. KIRAA

C/

Monsieur [E] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 16 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

S.C.I. KIRAA

venant aux droits de la SCI DU COQ

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Monsieur [Y] [F]

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [E] [P]

S.C.I. KIRAA

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 août 2023, la SCI DU COQ aux droits de laquelle vient la SCI KIRAA a donné en location à Monsieur [E] [P] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 730,00 € outre provisions sur charges de 50,00 €.

Le 18 mars 2025, la SCI KIRAA a fait délivrer à Monsieur [E] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 838,04 € selon décompte arrêté au mois de février 2025.

Par notification électronique du 25 mars 2025, la SCI KIRAA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 31 juillet 2025, la SCI KIRAA a attrait Monsieur [E] [P] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCI KIRAA a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI KIRAA, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [E] [P] ;De supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner Monsieur [E] [P] au paiement des sommes suivantes :8 004,48 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 30 % et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 4 août 2025, la SCI KIRAA a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2025 après un renvoi.

Lors de l’audience, la SCI KIRAA, représentée par Monsieur [Y] [F] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 15 décembre 2025, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 16 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 710,93 €. Elle précise que le logement est habité par un occupant sans droit ni titre.

Monsieur [E] [P] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail à l’origine de la présente procédure ayant été signé le 22 août 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « clause résolutoire ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (« clause résolutoire ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [P] le 18 mars 2025, pour un montant principal de 4 838,04 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [E] [P], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [E] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SCI KIRAA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI KIRAA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [P].

SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS PRÉVU À L’ARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [E] [P] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle ni de l’occupation du bien par des occupants sans droit ni titre.

Le défaut de paiement seul n’est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre l’importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SCI KIRAA verse aux débats un décompte arrêté au 16 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 710,93 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 590 € à retirer.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI KIRAA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [P] à verser à la SCI KIRAA la somme de 12 120,93 € actualisée au 16 décembre 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 838,04 € à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SCI KIRAA ne saurait prétendre à cette majoration et sera débouté de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 793,29 €.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [P] à la somme de 793,29 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’engagement de frais en dehors des dépens et par conséquent, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SCI KIRAA ;

CONSTATONS que le contrat signé le 22 août 2023 entre la SCI KIRAA et Monsieur [E] [P] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SCI KIRAA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTONS la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [P] à verser à la SCI KIRAA la somme de 12 120,93 € actualisée au 16 décembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités

d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 4 838,04 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS la SCI KIRAA de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [P] à la somme mensuelle de 793,29 €,

au besoin CONDAMNONS Monsieur [E] [P] à verser à la SCI KIRAA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SCI KIRAA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE