TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/14059 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFH

Minute :

Madame [R] [M] [T]

Représentant : Maître Patricia COLETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0567

C/

Madame [G] [V] divorcée [J]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB38

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Patricia COLETTI

Copie délivrée à :

Madame [G] [V] divorcée [J]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [R] [B] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia COLETTI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [V] divorcée [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 juin 1998 et prenant effet le 1er juillet 1998, M. [Y] [T] et Mme [R] [M] [T] ont donné à bail à M. [N] [J] et à Mme [G] [V] divorcée [J] un logement et un emplacement de stationnement n°95 situés [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 3600 francs et 890 francs de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Mme [R] [M] [T] a fait signifier à Mme [G] [V] divorcée [J] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2025 à 24h00 pour un prix de 220 000 euros nets vendeur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 juillet 2025, l’Agence ORPI, mandataire de Mme [R] [M] [T], a mis en demeure Mme [G] [V] divorcée [J] de quitter les lieux sous un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, Mme [R] [M] [T] a fait assigner Mme [G] [V] divorcée [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  Déclarer le bailleur recevable en ses demandes,

«  Constater la régularité du congé délivré le 3 décembre 2024 pour vente mettant fin au bail liant Mme [R] [M] [T] à Mme [G] [V] divorcée [J] à compter du 30 juin 2025 à minuit,

«  Ordonner à Mme [G] [V] divorcée [J] de quitter les lieux immédiatement,

«  Ordonner à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Mme [G] [V] divorcée [J], ainsi que celle de tous occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

«  Condamner Mme [G] [V] divorcée [J] au paiement des sommes suivantes :

o Une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1,5 fois le montant du dernier loyer contractuel indexé annuellement, soit au total la somme de 1350 euros, charges comprises, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux constatée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire ou l’expulsion de Mme [G] [V] divorcée [J],

o La somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les entiers dépens de l’instance comprenant l’intégralité des frais d’huissier.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, Mme [R] [M] [T], représentée, maintient ses demandes. Elle indique qu’elle souhaite vendre le logement litigieux mais que la locataire n’a pas quitté les lieux. Elle ajoute que si un délai de six mois pour quitter les lieux est octroyé à la défenderesse, la période de la trêve hivernale reprendra et ne permettra pas l’expulsion de la locataire.

Aux termes de son assignation, elle se prévaut de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la validation du congé pour vente, qui respecte les conditions légales, ainsi que des articles 1240 et 1241 du code civil pour fonder sa demande en indemnité d’occupation.

Mme [G] [V] divorcée [J], représentée, indique vivre dans le logement avec sa mère âgée de 84 ans qui a des problèmes de santé. Elle précise être en recherche active d’un nouveau logement et avoir déposé une demande de logement social. Elle demande un délai de six mois pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [G] [V] divorcée [J]

A. Sur la régularité du congé pour vente

Selon l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Selon l’article 15 II de la même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats le bail d’habitation liant les parties, à effet le 1er juillet 1998, conclu pour une durée de trois ans ; celui-ci a fait l’objet de plusieurs reconductions tacites dont la dernière était le 1er juillet 2022 pour arriver à échéance le 1er juillet 2025.

Il ressort en outre des pièces fournies au débat et par ailleurs non contestées par la défenderesse qu’un congé pour vendre a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice le 3 décembre 2024, soit plus de 6 mois avant l’expiration du bail. Le congé porte offre de vente au profit de la locataire au prix de 220 000 euros. En outre, le congé a fait l’objet d’une signification régulière de l’acte à la locataire.

Faute pour la locataire d’avoir accepté l’offre dans les deux mois du préavis, le congé a produit ses effets le 30 juin 2025 à minuit.

Par conséquent, il convient de valider le congé pour vente, de constater que Mme [G] [V] divorcée [J] est en conséquence occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2025, de sorte qu’il convient également de prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif de la décision. Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

B. Sur les modalités d’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [G] [V] divorcée [J] à quitter les lieux et n’étant pas démontré qu’elle résisterait à une décision judiciaire, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, alors que les conditions légales susvisées ne sont pas remplies. Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Mme [G] [V] divorcée [J] vit dans le logement avec sa mère âgée de 84 ans et en proie à des problèmes de santé. En outre, elle verse aux débats des documents démontrant de sa recherche d’un logement ainsi qu’une demande de logement social, alors qu’aucune dette locative, et donc préjudice financier immédiat pour la bailleresse, n’est relevée.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [G] [V] divorcée [J] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

C. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [V] divorcée [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juillet 2025, Mme [G] [V] divorcée [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [G] [V] divorcée [J] à son paiement à compter du 24 février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux, en déduction faite des sommes déjà versées, aucune dette locative n’étant démontrée.

Enfin, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1,5 fois le montant du loyer mensuel majoré des charges apparaît excessive au regard de la situation financière de la défenderesse. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, d’autant plus que la bailleresse ne subit pas à ce stade de préjudice démontré, au regard du paiement régulier des loyers et charges.

Il sera relevé enfin que le paiement de la dette locative de 400 euros sollicité dans le corps de l’assignation n’est pas repris dans le dispositif de celle-ci, si bien que cette demande ne peut être examinée en application des articles 446-1 et 768 du code de procédure civile, dette au demeurant non démontrée.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [G] [V] divorcée [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du congé pour vendre et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Mme [G] [V] divorcée [J] à payer à Mme [R] [M] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé pour vente et donc la résiliation à compter du 1er juillet 2025 du bail conclu le 1er juillet 1998 entre Mme [R] [M] [T] d’une part, et Mme [G] [V] divorcée [J] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement n°95 situés [Adresse 3] à [Localité 2]),

ACCORDE à Mme [G] [V] divorcée [J] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [G] [V] divorcée [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [G] [V] divorcée [J] à compter du 1er juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [G] [V] divorcée [J] à payer à Mme [R] [M] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [G] [V] divorcée [J] à payer à Mme [R] [M] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [V] divorcée [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE