Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11978 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DUX

Minute : 26/217

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [S] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Hela KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société IMMOBILIERE 3F S.A, dont le siège social est au [Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1977 à effet au 16 avril 1977, la société LOGIREP aux droits de laquelle vient la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [S] [F] un logement situé au [Adresse 4], pour un loyer annuel initial de 4.293,84 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [S] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.757,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [S] [F] à lui payer la somme de 6.757,62 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [S] [F] à due concurrence,condamner Monsieur [S] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.757,62 euros arrêtée au 7 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle indique que Monsieur [F] sera prochainement placé sous protection et qu’il serait parti en maison de retraite. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [F], régulièrement cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] par la voie électronique le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 10).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois, et non un mois contractuellement stipulé, a été signifié le 15 juillet 2025, pour la somme en principal de 6.757,62 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [F] reste lui devoir une somme de 6.757,62 euros à la date du 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Monsieur [S] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [F] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 6.757,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025.

Monsieur [S] [F] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis août 2025.

De plus, le bailleur indique à l’audience qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, compte tenu de la situation de Monsieur [S] [F].

Au regard de ces éléments, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [F] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2025.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 avril 1977 entre la société LOGIREP aux droits de laquelle vient la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [S] [F] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [S] [F] occupant sans droit ni titre à compter du 16 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6.757,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [S] [F] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 190 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE