TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/00242

N° Portalis DB3S-W-B7J-2PVO

Minute : 26/13

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [K] [C]

Madame [T] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société IMMOBILIERE 3F, SA D’HLM

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [C],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [C],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2010, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] un pavillon, un emplacement de stationnement et un jardin situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial respectivement de 519,32 euros, 50,02 euros et 36,01 euros, hors provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 août 2024, société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 082,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Par lettre du 8 août 2024 reçue le 12 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] au paiement des sommes suivantes :3 498,13 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 janvier 2025.

Par décision du 3 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [T] [C].

Par décision du 28 avril 2025, la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes.

Par courrier en date du 24 juin 2025, la commission a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l’audience du 30 juin 2025, à laquelle ont comparu la société IMMOBILIERE 3F et Madame [T] [C], il a été décidé un renvoi en raison de la procédure de surendettement en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à personne le 26 décembre 2024, Monsieur [K] [C] n’a pas comparu.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 815,24 euros, arrêtée au 13 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025. Elle indique que la dette a été effacée par effet des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis mais que les loyers et charges postérieurs n’ont pas été payés.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], bien qu’avisés de l’audience par courriers du 1er juillet 2025, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 13 juin 2025. Il en ressort que Madame [T] [C] et Monsieur [K] [C] seraient séparés. Ce dernier vivrait hors du domicile et ne participerait aux charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

L’article L741-4 du même code ajoute qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 janvier 2010, du commandement de payer délivré le 16 août 2024 et du décompte actualisé à la somme de 2 815,24 euros, arrêtée au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, que la société IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés survenu depuis la décision d’effacement de la dette.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé, étant relevé que la dette locative a diminué depuis l’assignation.

En effet, il ressort du dossier que, le 3 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la déclaration faite par Madame [T] [C] et que, par décision du 28 avril 2025, elle a décidé d’imposer un effacement total des créances déclarées dont la dette locative de la société IMMOBILIERE 3F à hauteur de 3 498 euros qui n’a pas fait l’objet d’aucune contestation.

Il résulte du décompte actualisé que l’effacement de la dette locative a été pris en compte.

Ainsi, il apparaît que, compte tenu de l’effacement de la dette locative, Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] se trouvent aujourd’hui redevables au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayées, d’une somme de 2 815,24 euros, arrêtée au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Conformément à la clause du contrat de bail (article III des conditions particulières), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] seront solidairement condamnés à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme 2 815,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de société IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

Il est de principe que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise par le non-paiement de la dette passé un délai de deux mois après le commandement.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 3). Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement visant cette clause a été signifié le 16 août 2024 pour la somme en principal de 3 082,51 euros.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par décision du 3 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, si bien que cette décision ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies de plein droit à la date du 17 octobre 2024, avant la décision de recevabilité intervenue le 3 mars 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que le locataire bénéficiaire d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire doit reprendre le paiement des loyers et des charges à compter de la décision de la commission de surendettement et qu’il ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire consécutive à une décision de rétablissement personnel qu’à la condition qu’au jour auquel le juge statue, il ait repris le paiement des loyers et charges courants et qu’il s’en acquitte sans aucun manquement pendant un délai de deux ans suivant la décision de la commission de surendettement.

En l’espèce, par décision du 28 avril 2025, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement total des créances de Madame [T] [C] dont la dette locative déclarée d’un montant de 3 498 euros.

Il est constant que cette décision n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Or il résulte du décompte locatif du 13 novembre 2025 que, depuis l’entrée en vigueur de l’effacement de la dette, Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] n’ont pas repris le paiement des échéances courantes et ont généré une nouvelle dette en ce qu’ils sont redevables de la somme de 2 815,24 euros correspondant notamment aux loyers et charges des mois de septembre et octobre 2025.

Il en résulte que les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire a pris effet et que le bail est résilié depuis le 17 octobre 2024.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et de Madame [T] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à son paiement à compter du 17 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 16 août 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 janvier 2010 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] d’autre part, concernant un pavillon, un emplacement de stationnement et un jardin situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] occupants sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [C] et de Madame [T] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme 2 815,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements du 16 août 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE