Du 17 mai 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 23/04158 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSRO

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [V] [N]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Olivier KREBS avocat postulant du Barreau de Bordeaux loco M^e Catherine GAUTHIER avocat plaidant de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA

DEFENDERESSE :

Madame [K] [V] [N]

née le 09 Août 1980 à CAMEROUN

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2021, l’Association Laïque du PRADO a donné à bail à Madame [K] [V] [N], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à compter du 24 mars 2021, pour un loyer mensuel révisable de 596,90 € et 25 € de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement visale n°10099322086, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Madame [K] [V] [N] au titre d’un impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Association Laïque du PRADO a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin que les loyers dus par Madame [K] [V] [N] soient payés. Une quittance subrogative en date du 25 janvier 2022 a été établie pour un montant total de 948,97 € correspondant aux loyers impayés des mois d’août et d’octobre 2021 et de janvier 2022. Une seconde quittance subrogative a été établie le 19 septembre 2023 pour un montant total de 195,39 € correspondant aux loyers impayés du mois de septembre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 février 2022.

Puis par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2023, elle a fait assigner Madame [K] [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil :

— dire et juger son action recevable et bien fondé,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [K] [V] [N] ,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [K] [V] [N] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse :

— condamner Madame [K] [V] [N] à lui payer la somme de 1.495,35 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 février 2022 sur la somme de 948,97 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [K] [V] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [K] [V] [N] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— de condamner Madame [K] [V] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle précise que Madame [K] [V] [N] a repris le paiement des loyers même si elle ne produit pas d’actualisation de sa dette. Elle déclare s’en remettre à justice quant à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [K] [V] [N], bien qu’ayant comparu à l’audience du 2 janvier 2024 et régulièrement convoquée à l’audience de renvoi, n’a ni comparu ni été représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I – SUR LA RESILIATION :

— Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil “la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit perser la charge définitive de tout ou partie de la dette”.

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’Association Laïque du PRADO a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont est redevable sa locataire, Madame [K] [V] [N], et a par deux créances subrogatives des 25 janvier 2022 et 19 septembre 2023 subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le preneur défaillant.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit de solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que des nouveaux loyers impayés viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 27 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 14 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : «en cas de non paiement à son échéance exacte de l’une des sommes dues par le locataire, au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après le commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, et l’expulsion du locataire poursuivi, s’il y a lieu sur simple ordonnance de référé, sauf l’effet d’une demande de délai par le locataire, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 11 février 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 948,97 € au titre des loyers et charges impayés échus des mois d’août 2021, octobre 2021 et janvier 2022.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est, donc, régulier. Le décompte versé aux débats ne permet pas d’établir que Madame [K] [V] [N] a désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti par cet acte de commissaire de justice. Au contraire, il apparaît que la dette a augmenté et que les virements adressés au bailleur pour le compte de sa locataire s’élevait à un montant de 3.524,35 € au 19 septembre 2023.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2022.

L’expulsion de Madame [K] [V] [N] et de tout occupant de son chef sera, dès lors, autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il y a lieu de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [K] [V] [N] aurait payé en cas de non résiliation du bail. Cette dernière sera condamnée à payer les indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et la créance subrogative du 19 septembre 2023 démontrant que Madame [K] [V] [N] reste lui devoir la somme de 1.495,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 19 septembre 2023.

Madame [K] [V] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.495,35 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 948,97 € à compter du 11 février 2022, date de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, et à compter du 25 octobre 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [K] [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [K] [V] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 12 avril 2022, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Madame [K] [V] [N] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [K] [V] [N] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (667,10 € par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.495,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 19 septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2022, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 948,97 € et à compter du 25 octobre 2023, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [V] [N] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 20 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et le Greffier.

Le Greffier La Vice-présidente