Du 18 mars 2024

50D

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/01675 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2VI

[O] [V]

C/

[I] [M]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mars 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [V]

(Majeur sous curatelle renforcée assisté de son curateur

l’UDAF 33)

né le 27 Septembre 1959 à [Localité 6] (MAROC) (25000)

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003485 du 09/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par Maître Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, Monsieur [I] [M] a donné à bail à Monsieur [O] [V] (assisté de son curateur de l’UDAF 33) un appartement non meublé situé à [Localité 7], [Adresse 1], contre un loyer mensuel de 300 €, outre un forfait au titre des charges d’un montant de 60 €, soit un terme mensuel de 360 euros.

Le 17 mars 2021, une visite était effectuée dans le logement de M. [V] dans le cadre du SLIME départemental (Service Local d’Intervention pour la Maîtrise de l’Énergie), constatant des désordres au sein de son logement.

Suivant exploit introductif d’instance signifié le 12 avril 2023, Monsieur [O] [V], assisté de son curateur, a assigné Monsieur [I] [M] à l’audience du 23 mai 2023 du juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

* DESIGNER tel expert qu’il plaira aux fins de notamment :

— Convoquer les parties,

— Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir leurs prétentions,

— Se faire délivrer tous documents utiles à sa mission,

— Constater les désordres, les décrire et en rechercher la cause,

— Déterminer les éléments pathogènes de l’insalubrité (moisissures, bactéries,)

— Chiffrer le coût des travaux pour y remédier,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie le cas échéant de déterminer les responsabilités et les préjudices subis par le requérant,

— Adresser aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai, qui ne saurait être inférieur à 1 mois, pour faire connaître leurs observations.

* SUSPENDRE le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux à venir ;

* CONDAMNER Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [O] [V] la somme de 2.340 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance consécutif au caractère indécent du logement ;

* CONDAMNER Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [O] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER Monsieur [I] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais d’expertise à intervenir.

Après plusieurs reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 22 janvier 2024.

Monsieur [O] [V], représenté par avocat à cette audience, s’en est rapporté à ses dernières écritures déposées à l’audience et reprend ses demandes formulées dans son assignation, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du Code civil.

Au surplus, il sollicite de rejeter les demandes reconventionnelles de M. [M].

Il indique que sa curatelle renforcée a fait l’objet d’une ordonnance de mainlevée en date du 23 octobre 2023.

Il fait valoir que le logement n’est pas décent, que les réparations incombent au bailleur, qui au lieu de les réaliser, a imaginé lui imputer des violences et nuisances, qu’il conteste.

En défense, Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux de la protection de :

* Sur les demandes principales :

— DÉBOUTER Monsieur [O] [V], assisté de son curateur l’UDAF 33, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

* Sur sa demande reconventionnelle:

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 1er décembre 2020 entre Monsieur [I] [M] et Monsieur [O] [V] (assisté par son curateur l’UDAF 33) au jour de la présente assignation.

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement sis [Adresse 2]), au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— RAPPELER que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXER l’indemnité forfaitaire d’occupation au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux,

* Sur les frais d’instance :

— CONDAMNER Monsieur [O] [V], assisté par son curateur l’UDAF 33, au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il observe avoir délivré un logement en bon état, ne pas avoir eu connaissance du rapport sur lequel se fonde le locataire, que celui-ci manque à son obligation d’entretien, a fait obstacle aux travaux qu’il voulait entreprendre et ne peut se plaindre de l’inertie du bailleur. Il fait valoir être fondé à demander la résiliation du bail compte tenu des nuisances commises par le locataire et du comportement agressif et imprévisible de celui-ci, qui génère un sentiment d’insécurité dans l’immeuble.

Pour le détail des moyens et de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites soutenues à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE DU LOGEMENT

Aux termes de l’article 146 du Code de procédure civile :"Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve."

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient notamment préciser que le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La délivrance d’un logement indécent est constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe d’informer son bailleur, et le cas échéant de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de réparations nécessaires. De plus il lui incombe de permettre l’accès au logement pour permettre au bailleur d’exécuter les travaux à sa charge.

À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, s’agissant de l’état du logement, Monsieur [O] [V] verse aux débats un compte rendu de visite à domicile réalisé à sa demande le 17 mars 2021, dans le cadre du SLIME départemental (Service Local d’Intervention pour la Maîtrise de l’Énergie), constatant des « désordres importants » au sein de son logement. Il ne justifie pas des suites qu’il y a données et notamment avoir donné son accord pour la communication du rapport au bailleur.

Hormis ce compte-rendu de 2021, Monsieur [O] [V] ne verse aux débats que des pièces médicales de 2020 et 2022, sans rapporter la preuve d’un lien direct avec la situation dénoncée.

Il ne produit aucun élément permettant d’établir une quelconque mise en demeure adressée à son bailleur lui indiquant l’existence de désordres rendant le logement indécent, et nécessitant de procéder aux travaux de réparations nécessaires.

Á l’inverse, il est versé, par le défendeur, plusieurs attestations d’artisans indiquant qu’ils n’ont pu accéder au logement afin d’y procéder à la réalisation de travaux dans le logement.

Dans ces conditions, alors qu’il a saisi le juge du fond devant lequel la charge de la preuve lui incombe, il ne peut être suppléé à la carence de Monsieur [O] [V], en ordonnant une expertise dont l’objet est de démontrer la non décence du logement.

Sa demande d’expertise judiciaire n’est pas fondée et sera en conséquence rejetée.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES LOYERS ET SUR LA DEMANDE DE PROVISION AU TITRE DE SON PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions.

La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes.

La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, si le juge ordonne l’exécution de travaux, d’obtenir une réduction ou suspension des loyers jusqu’à leur exécution.

En l’espèce, Monsieur [O] [V] ne rapporte pas la preuve que le logement est indécent, ne demande pas l’exécution de travaux et ne fournit pas de pièce permettant de caractériser le préjudice de jouissance dont il demande l’indemnisation, alors que de son côté le bailleur établit que le locataire a fait obstacle à la réalisation de travaux dans le logement.

Les demandes de suspension de paiement du loyer et de provision au titre de son préjudice de jouissance ne sont pas justifiées et seront donc rejetées.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Il convient de rappeler que le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728, 1729 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

A cet égard il est constamment admis que les comportements violents, notamment envers d’autres locataires sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

En l’espèce, Monsieur [M] entend solliciter, à titre reconventionnel, la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 18 décembre 2020 avec Monsieur [V], eu égard aux manquements graves et répétés de ce dernier à son obligation légale et contractuelle d’user paisiblement de la chose louée.

Il fait valoir au soutien de ses prétentions que Monsieur [O] [V] a un comportement injurieux, agressif et dangereux pour son voisinage et lui-même et que les faits qui lui sont reprochés sont graves et renouvelés. Ainsi, la résiliation du bail serait justifiée.

Monsieur [M] produit à l’appui de sa prétention :

— l’attestation du 5 juin 2023 et la plainte déposée le 2 avril 2023 par Monsieur [R] (entrepreneur mandaté par Monsieur [M]) pour menaces de mort réitérées alors qu’il s’était présenté pour procéder à des travaux, et indique en outre dans l’attestation être en l’attente depuis le 3 avril 2023 pour procéder à des travaux préconisés par la commune ;

— la plainte du 06 avril 2023 de Monsieur [X] [M] (petit fils de Monsieur [M] demeurant dans l’appartement au-dessus de celui de Monsieur [V]) plainte pour menaces de mort ;

— sa plainte du 02 avril 2023 où il est fait mention de sa précédente plainte pour des faits similaires du 04 avril 2021, insultes et menaces de mort ;

— les plaintes de Monsieur [T] (voisin) – dépôt de plainte pour menaces de mort du 02 avril 2023 et menace de mort avec arme, du 14 septembre 2023 ;

— l’attestation de Madame [K] en date du 14 juin 2023, faisant état du refus de celui-ci de donner accès au logement pour la réalisation de travaux en février et mars 2021 et du comportement « véhément » de Monsieur [V].

Pour sa part, Monsieur [V] indique qu’il a été relaxé au titre de l’infraction de tapage nocturne et diurne et qu’il a relevé appel de la condamnation au titre des menaces, bénéficiant ainsi de la présomption d’innocence.

Or, l’auteur d’un acte d’incivilité revêtant les traits d’une infraction pénale, peut être sanctionné par la résiliation de son bail en présence de plaintes et de témoignages circonstanciés même s’il n’a encore été jugé ou condamné définitivement.

En l’espèce, les différents procès-verbaux et les attestations versées aux débats établissent que les menaces de mort à l’encontre des artisans et du voisinage ne sont pas des faits restés isolés puisqu’il résulte de ces procès-verbaux que Monsieur [V] a un comportement agressif et dangereux répété, allant jusqu’à mettre en péril la sécurité des personnes et qu’il perturbe la jouissance paisible des voisins par ses agissements inciviques répétés. Les déclarations des différents plaignants sont concordantes entre elles et font toutes état du même comportement de menaces avec des propos ou gestes du même ordre.

Ainsi, il est établi que le comportement et les agissements agressifs, dangereux et imprévisibles de Monsieur [V] constituent une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. Le bailleur a d’ailleurs lui-même l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux à ses autres locataires et d’user des droits dont il dispose pour faire cesser les troubles, et par conséquent notamment faire résilier le bail, lorsque l’un des locataires porte atteinte à la tranquillité des autres. Or en l’espèce, la tranquillité des autres occupants de l’immeuble, locataires de Monsieur [M], est gravement troublée par les agissements de Monsieur [V].

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée aux torts exclusifs de Monsieur [V] à compter de la présente décision.

Son expulsion sera dès lors autorisée, en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [V].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner Monsieur [O] [V] à verser à Monsieur [I] [M], la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [O] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 16 décembre 2020 entre Monsieur [I] [M] et Monsieur [O] [V] au jour de la présente décision ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement sis [Adresse 2]), au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement jusqu’au départ effectif des lieux, et CONDAMNE Monsieur [O] [V] au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à verser à Monsieur [I] [M] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024.

LE GREFFIERLA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection