Du 24 septembre 2024

5AC

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00720 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4NU

[B] [I]

[M] [I]

C/

[W] [Y]

Expéditions délivrées à :

M^e LEROY-MAUBARET

M. [Y]

FE délivrée à :

M^e LEROY-MAUBARET

Le 24/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [B] [I] né le 21 Août 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

2°) Monsieur [M] [I] né le 29 Novembre 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [Y] né le 25 Décembre 1976 au SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 9 juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2018, Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [Y] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (33), moyennant un loyer initial de 580 € outre 20 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] ont fait délivrer à Monsieur [W] [Y] un congé pour motif légitime et sérieux, plus précisément “le paiement irrégulier des loyers et les retards répétés”, ce pour le 31 décembre 2023.

Indiquant que Monsieur [W] [Y] se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] l’ont fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ la validation du congé pour motif légitime et sérieux,

▸ l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

▸ la condamnation de Monsieur [W] [Y] à leur payer la somme de 4.225,12 € au titre de l’arriéré locatif, montant à parfaire,

▸ la condamnation de Monsieur [W] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec révision, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

▸ sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d’occupation des lieux en date du 26 janvier 2024.

A l’appui, les demandeurs exposent que leur locataire est systématiquement défaillant ou en retard dans le paiement des loyers depuis le début du bail ; qu’ils lui ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2021 mais que Monsieur [W] [Y] s’étant engagé à apurer sa dette, ils n’ont pas poursuivi la procédure ; qu’il n’a toutefois pas régularisé sa situation malgré plusieurs relances amiables. Ils précisent avoir eu recours à un prêt immobilier pour acquérir le bien loué. Ils n’ont pas pu récupérer le logement, la convocation à un état des lieux de sortie d’abord par le gestionnaire du bien immobilier ensuite par lettre recommandée avec avis de réception du commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 s’étant avérée vaine.

Après renvoi ordonné à la demande de Monsieur [W] [Y] qui contestait le montant de la dette, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juillet 2024.

Les demandeurs représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience, tout en actualisant leur créance à la somme de 6.794,40 €. Ils se sont opposés à toute demande de délai, pour quitter les lieux ou pour s’acquitter de la dette locative.

Monsieur [W] [Y], présent, ne conteste ni la validité du congé, ni être resté dans les lieux malgré le congé. Il ne conteste plus la dette locative. Il prétend avoir réglé les mois de juin et juillet 2024. Il sollicite un délai pour quitter les lieux en indiquant avoir fait une demande de logement social et faire des recherches de logement dans le parc privé. Il prétend percevoir des revenus mensuels de 2.280 € en exerçant deux CDI à temps partiel.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validation du congé et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.”

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] ont fait délivrer le congé pour motif légitime et sérieux à leur locataire par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier.

Il résulte en outre des pièces produites à la procédure que Monsieur [W] [Y] ne s’est pas acquitté du paiement des loyers se rapportant au logement rattaché au bail du 1er janvier 2018, ce dernier ayant au demeurant admis ne pas contester la dette sollicitée.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail de sorte que le congé délivré par les demandeurs sera déclaré valable.

Le bail est donc résilié et par conséquent, il est constaté que Monsieur [W] [Y] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I], depuis le 31 décembre 2023.

Il n’a pas permis la réalisation de l’état des lieux de sortie prévu le 26 janvier 2024 puisque le commissaire de justice s’étant présenté à cette fin a trouvé porte close malgré l’envoi d’un courrier recommandé adressé au défendeur au préalable. Le jour de l’audience, Monsieur [W] [Y] fait valoir qu’il a entamé des recherches pour se reloger mais justifie seulement d’une demande de logement social en date du 22 avril 2024.

Dans ces conditions, Monsieur [W] [Y] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Cependant l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit l’octroi de “délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”.

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans, et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] justifient que les défauts et retards de paiement de leur locataire sont récurrents depuis le début du bail ; qu’ils ont tenté par l’intermédiaire du gestionnaire locatif du bien de nombreuses démarches aux fins de permettre à celui-ci de s’acquitter de sa dette, de manière amiable ; que celui-ci s’est régulièrement soustrait à ses engagements. Il s’évince encore de la procédure que Monsieur [W] [Y] qui pourtant démontre, bulletins de salaire à l’appui, qu’il perçoit des salaires mensuels d’environ 2400 € depuis plusieurs années, se maintient dans les lieux loués sans rapporter la preuve de démarches pour se reloger autres qu’une attestation d’enregistrement départemental d’une demande de logement social en date du 22 avril 2024, soit postérieure de près de deux mois à la délivrance de l’assignation, et en toute hypothèse de quasiment une année après la délivrance du congé des bailleurs.

Dans ces circonstances, il ne pourra être fait droit à sa demande de délai pour libérer les lieux.

En conséquence, son expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [W] [Y] s’étant maintenu dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, d’un montant égal à celui du loyer révisable contractuellement prévu outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la créance locative :

Il incombe au locataire d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte du décompte versé aux débats par Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] que Monsieur [W] [Y] est redevable de la somme de 6.664,70 € au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus à la date de l’audience – mois de juillet inclus -, après déduction de frais d’huissier de 129,70 €.

En l’absence de preuve du paiement des sommes réclamées alors que leur exigibilité n’est pas contestée, Monsieur [W] [Y] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront supportés par Monsieur [W] [Y] qui succombe à la procédure Civile, en ce compris le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 26 janvier 2024.

Il sera en outre condamné à payer aux demandeurs qui ont été contraints d’exposer des frais de procédure, la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 23 mai 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [W] [Y] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 31 décembre 2023 ;

INVITE Monsieur [W] [Y] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 2] à [Localité 5] (33) ;

A défaut pour Monsieur [W] [Y] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux présentée par Monsieur [W] [Y];

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] une indemnité d’occupation à compter du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au montant du loyer révisable prévu contractuellement (615,32 € par mois à la date de l’audience) outre les charges, sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] la somme de 6.664,70 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [B] [I] et Monsieur [M] [I] la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 26 janvier 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE