N° RG 22/09202 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIGO

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 Février 2024

50C

N° RG 22/09202

N° Portalis DBX6-W-B7G-XIGO

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[I] [R] [X] [J] épouse [C],

[P] [O] [C]

C/

SCCV L’URBANIST

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

M^e Sébastien BACH

M^e Mathilde CHASSANY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,

statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 20 Décembre 2023

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [I] [R] [X] [J] épouse [C]

née le 31 Mars 1988 à [Localité 7] (JURA)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5] / EMIRATS ARABES UNIS

représentée par M^e Mathilde CHASSANY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [P] [O] [C]

né le 02 Avril 1988 à [Localité 8] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5] / EMIRATS ARABES UNIS

représenté par M^e Mathilde CHASSANY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCCV L’URBANIST

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

********************************

Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] épouse [C] se sont portés acquéreurs auprès de la SCCV L’URBANIST d’un appartement (lot n°17) et d’un parking couvert (lot n°36) dans un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9], vendus en l’état futur d’achèvement, par acte authentique du 9 janvier 2019, pour un montant de 204.000 euros.

Aux termes de l’acte notarié, la SCCV L’URBANIST s’est engagée à mener les travaux de construction de cet immeuble afin d’être en mesure de livrer les lots au plus tard à la fin du 2ème trimestre 2020, soit à la fin du mois de juin 2020.

La livraison a eu lieu avec retard le 12 décembre 2022.

Suivant acte signifié le 5 décembre 2022, Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] ont fait assigner la SCCV L’URBANIST devant le Tribunal judiciaire aux fins de se voir indemnisés d’un préjudice lié au retard de livraison.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, Monsieur [P] [C] et madame [I] [J] épouse [C] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1,1343-2 et 1611 du Code civil,

VOIR CONSTATER les manquements contractuels de la SCCV L’URBANIST,

VOIR DEBOUTER la SCCV L’URBANIST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

VOIR CONDAMNER la SCCV L’URBANIST à payer à Madame [I] [J] épouse [C] et à Monsieur [P] [C] la somme de 20.655 Euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022, date de la mise en demeure ;

VOIR CONDAMNER la SCCV L’URBANIST à payer à Madame [I] [J] épouse [C] et à Monsieur [P] [C] la somme de 12.740,71 Euros au titre des intérêts et frais liés à la prorogation de différé de remboursement du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

VOIR CONDAMNER la SCCV L’URBANIST à payer à Madame [I] [J] épouse [C] et à Monsieur [P] [C] la somme de 15.000 Euros au titre du préjudice moral ;

VOIR ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

VOIR CONDAMNER la SCCV L’URBANIST à payer à Madame [I] [J] épouse [C] et à Monsieur [P] [C] la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

VOIR CONDAMNER la SCCV L’URBANIST aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, la SCCV l’URBANIST demande au Tribunal de :

A titre principal, REJETER l’ensemble des demandes fins et prétentions des époux [C]

A titre subsidiaire , REDUIRE l’ensemble des prétentions de Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] à de plus justes proportions

En tout état de cause,

• REJETER la demande de Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

• CONDAMNER Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] à payer à la SCCV L’URBANIST’ la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2023

MOTIFS :

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

N° RG 22/09202 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIGO

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV ETOILE CEZANNE, vendeur professionnel, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

Sur le retard de livraison :

L’article « majoration du délai de livraison » de l’acte d’acquisition stipule :

« S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Le délai de livraison serait donc majoré en cas de retard résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’un des événements suivants, valablement justifiés par une attestation du maître d’œuvre ou par tous moyens équivalents :

les grèves affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs,les troubles résultants d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier,les jours d’intempéries ou de grève survenue en cours de chantier ; sont qualifiés de jours d’intempéries, les jours où les températures sont inférieures à 0°C, ou encore les jours où les vents sont supérieurs à 57 km ou bien encore, les précipitations sont supérieures à 5 mm,la mise en redressement ou liquidation judiciaire, la faillite la banqueroute des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux,tout abandon de chantier d’une entreprise ou toute résiliation de marché pour faute, constatée par lettre RAR du vendeur,tout retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,les injonctions judiciaires ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux,le retrait ou l’annulation de l’autorisation d’urbanisme accordée au vendeur,les troubles résultants de mouvements séditieux ou accidents de chantier,les anomalies du sous-sol (… ) et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,les retards de paiement par le réservataire devenu acquéreur, les éventuels travaux modificatifs que le réservant aurait accepté de réaliser.ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l’organisation générale du chantier.

L’existence d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison sera, le cas échéant valablement justifiée par une attestation du maître d’œuvre de l’opération. Le maître d’œuvre déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension du délai ci-dessus indiqué.

En l’espèce, aux termes du contrat, la SCCV L’URBANIST s’est engagée à livrer les lots au plus tard à la fin du mois de juin 2020. La livraison a eu lieu le 12 décembre 2022.

Sur les intempéries :

La SCCV L’URBANIST fait valoir que 52 jours d’intempéries ont retardé le chantier courant 2019, 2020 et 2021. Elle produit à l’appui une première attestation du maître d’œuvre en date du 16 septembre 2020 selon laquelle les intempéries cumulées sur l’année 2019 ont représenté 23 jours ouvrés, une attestation du maître d’œuvre en date du 27 janvier 2021 selon laquelle les intempéries cumulées sur les année 2019 et 2020 ont représenté 46 jours ouvrés de retard et une attestation toujours du maître d’œuvre du 15 septembre 2021 qui reprend les mêmes durées d’intempéries et ajoute 6 jours d’intempéries lors du 1er trimestre 2021, soit 52 jours au total.

Monsieur et Madame [C] font valoir que la seule attestation du maître d’œuvre est insuffisante à légitimer des journées de retard si les jours retenus ne respectent pas les conditions fixées au contrat de vente et ne sont pas justifiés par des relevés météorologiques et que la SCCV L’URBANIST ne justifie d’aucun relevé météorologique pour les mois d’avril 2019 à janvier 2020 ni postérieurement au mois d’octobre 2020 ni des conséquences entraînées par ces jours d’intempéries l’ayant obligée à réorganiser son chantier.

S’il appartient au juge d’apprécier la légitimité des causes de retard invoquées et si l’ensemble des relevés météorologiques sur la période n’est pas produit, aux termes du contrat, l’attestation du maître d’œuvre justifie valablement de cette cause légitime de suspension, alors que l’argument selon lequel le maître d’œuvre est tenu lui-même de respecter des délais d’exécution ne peut suffire à priver son attestation de toute valeur. En conséquence, en application du contrat, la SSCV L’URBANIST peut se prévaloir d’un retard légitime de 52 jours du aux intempéries.

Sur l’épidémie de Covid 19 :

Il est constant que l’année 2020 a été affectée par la pandémie de la Covid-19.

La SCCV L’URBANIST fait valoir que le chantier a subi en conséquence une interruption de 55 jours, s’agissant d’un cas de force majeure. Elle vise ici la durée du premier confinement du 17 mars au 11 mai 2020 qui a effectivement été de cette durée, premier jour non inclus dans le calcul de la SCCV L’URBANIST. Les attestations du maître d’œuvre des 27 janvier et 15 septembre 2021mentionnent cet élément comme cause de retard. Si le caractère de force majeure peut se discuter quand bien même Monsieur et Madame [C] l’admettent pour ce premier confinement, l’acte de vente mentionne également comme cause légitime de retard les injonctions judiciaire ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux. L’état d’urgence sanitaire et le premier confinement national instauré du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 s’analysent comme tel. En conséquence, cet élément et ses conséquences sur le chantier corroborées par l’attestation du maître d’œuvre conformément aux stipulations du contrat, justifient valablement de 55 jours de retard de livraison.

La SCCV L’URBANIST soutient également que du fait de l’épidémie de Covid 19 et des confinements successifs, les différentes entreprises intervenantes ont connu des difficultés d’approvisionnement qui ont justifié un retard pris dans l’avancement des travaux d’une durée totale de 280 jours, retards d’exécution qui sont repris dans les attestations du maître d’œuvre. Cependant, ces difficultés d’approvisionnement et ces retards d’exécution ne constituent ni l’un ni l’autre une cause légitime de suspension prévue au contrat et les attestations du maître d’œuvre ne démontrent pas qu’elles ont revêtu le caractère de la force majeure faute de précision et de démonstration des circonstances précises qui ont impacté le chantier. En conséquence, aucun retard légitime n’est établi à ce titre.

Sur la défaillance de l’entreprise d’électricité :

La SCCV L’URBANIST fait valoir que 45 jours de retard sont dus à la défaillance de l’entreprise chargée de l’électricité qui a abandonné le chantier et à la recherche d’une nouvelle entreprise. Elle a le 20 octobre 2020, par courrier mentionné comme adressé par « LRAR » à l’intention de la SCP SILVESTRI-BAUJET, écrit « par jugement du 23 octobre 2019, vous avez été désigné mandataire liquidateur judiciaire de l’entreprise [B] [W] chargée du lot électricité » et lui a notifié une mise en demeure préalable à la résiliation du contrat de marché de travaux. Elle produit en outre un constat d’huissier du 20 octobre 2020 qui montre des photographies d’un chantier présentant des travaux d’électricité non terminés et un courrier en date du même jour adressé à Monsieur [B] [W], mentionné comme envoyé par LRAR, de mise en demeure préalable à la résiliation du marché pour incapacité et absence de qualité d’exécution des travaux, abandon de chantier et absence de conformité aux stipulations du marché.

Dans ses attestations des 27 janvier et 15 septembre et 2021, le maître d’œuvre indique comme un motif de retard « des retards d’exécution dus à la défaillance de l’entreprise chargée de l’électricité (abandon de chantier), à la recherche d’une nouvelle entreprise : de 45 jours ».

S’il l’entreprise [B] [W] a été mise en liquidation judiciaire, celle-ci est intervenue en octobre 2019 et n’a donné lieu à un courrier au liquidateur qu’en octobre 2020, soit plus d’un an après. Il en résulte que ce n’est pas la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise qui justifie le retard dans l’avancement du chantier. En revanche, le courrier adressé à Monsieur [W] remplit les conditions prévues à l’acte de vente quant à la cause légitime de suspension constituée par un abandon de chantier ou une résiliation de marché pour faute constatée par LRAR du vendeur et est attestée par le maître d’œuvre conformément aux stipulations du contrat.

En conséquence, les conditions contractuelles permettant d’établir une cause légitime de suspension du délai sont établies et un retard légitime de 45 jours sera retenu à ce titre.

Sur la panne de matériel :

La SCCV L’URBANIST fait valoir que le chantier a subi un retard légitime de 7 jours suite à la panne d’une grue intervenue le 22 septembre 2022 et qui a duré une semaine, motif repris dans les attestations du maître d’œuvre. Cependant, la panne de matériel ne figure pas parmi les causes contractuelles de prolongation du délai de livraison. En outre, il n’est pas démontré que cette panne revêt un caractère de force majeure qui entraine un retard de chantier dans la mesure où une solution de remplacement peut être trouvée (location, etc..) et où son impossibilité n’est pas établie. En conséquence, la panne de la grue ne sera pas retenue comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Au final, le retard justifié par des causes légitimes est ainsi de 152 jours qu’il convient de multiplier par deux conformément à la clause du contrat qui n’est pas abusive, soit un retard justifié de 304 jours qui aurait du conduire à une livraison le 30 avril 2021. La livraison ayant eu lieu le 12 décembre 2022, le retard non justifié est de 1 an 7 mois et 12 jours et la SCCV L’URBANIST devra réparation du préjudice résultant de ce retard fautif.

Sur le préjudice :

Sur le préjudice de jouissance (en réalité préjudice pécuniaire lié à l’impossibilité de louer) :

Monsieur et Madame [C] font valoir qu’ils ont subi un préjudice car le retard de livraison a retardé la mise en location de leur bien immobilier qui n’a pu intervenir qu’à compter du 22 avril 2023, à l’achèvement de travaux du cuisiniste retardés par l’absence d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées pour le branchement du lave-vaisselle dans la cuisine.

Les éléments avancés quant au retard pris dans l’intervention du cuisiniste qui serait le fait de la SCCV L’URBANIST ne sont pas justifiés autrement que par la production d’un mail entre Monsieur [C] et une employée du programme ANTHELIOS et sont insuffisants à établir la faute de la SCCV L’URBANIST à cet égard et sont en outre indépendants de la problématique du retard de livraison. Un préjudice dû à un retard supplémentaire de 4 mois ne sera donc pas retenu.

La SCCV L’URBANIST se prévaut de la clause du contrat selon laquelle l’acquéreur s’interdit de consentir, avant de s’être intégralement libéré de son prix d’ acquisition, aucun droit ou promesse de droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du vendeur, pour faire valoir qu’il n’était pas possible « d’anticiper la moindre location ». Il ressort du procès-verbal de remise des clés du 12 décembre 2022 que Monsieur et Madame [C] se sont alors acquittés de la somme de 10 200 euros dues pour travaux modificatifs et que les 5% correspondant à l’achèvement restants dûs du même montant étaient consignés à la Caisse des dépôts et consignation suivant justificatifs de virement à produire dans les 6 jours suivants dans l’attente de la levée des réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Il ne peut ainsi leur être reproché de ne pas avoir payé intégralement le prix, le Tribunal étant en outre dans l’ignorance de ce qu’il est advenu de la levée des réserves. En outre, la SCCV L’URBANIST ne peut se prévaloir d’un défaut intégral de paiement sur une période au cours de laquelle les travaux n’étaient pas achevés et il ne s’agit pas de conclure alors concrètement un bail mais d’indemniser l’impossibilité de louer liée au retard de livraison.

Ainsi, du fait du retard non justifié, Monsieur et Madame [C] ont été privés de la possibilité de louer leur bien pendant une durée de 1 an et 7 mois, seuls les mois complets étant retenus pour la location. Ils justifient de ce qu’ils ont loué le bien, de type T2, à compter du 22 avril 2023 pour un loyer mensuel de 830 euros. Dès lors, le montant d’un loyer mensuel de 810 euros sur lequel ils se fondent pour évaluer leur préjudice apparaît fondé et est en outre conformé au marché. De même, l’application d’une perte de chance de 85% eu égard à l’état de tension du marché locatif dans la métropole bordelaise apparaît être le minimum de la perte de chance réelle et sera retenu.

Ainsi le préjudice subi par Monsieur et Madame [C] du fait de l’impossibilité de louer leur bien par la faute de la SCCV L’URBANIST est de : 19 mois x 810 euros x 85% = 13 081,50 euros, qu’elle sera condamnée à leur payer avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil s’agissant de dommages et intérêts, et avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur le préjudice financier :

Monsieur et Madame [C] font valoir qu’ils ont subi un préjudice car ils ont souscrit un prêt immobilier afin d’acquérir le bien et ont du s’acquitter du paiement d’intérêts différés.

Il ressort de l’acte de vente qu’effectivement le projet était financé notamment par un prêt immobilier d’un montant de 190 000 euros suivant une offre du 28 mars 2018. Le 6 avril 2021, ils ont signé un avenant portant modification du contrat de prêt avec différé de remboursement de 8 mois.

Il ressort du tableau d’amortissement produit que le total des intérêts différés payés entre avril 2021, date de la livraison après retard justifié, et décembre 2021 est de 5551,53 euros et, de janvier à novembre 2022, dernier mois avant la livraison effective, de 573,09 euros, soit 6124,62 euros. Certes, ces intérêts auraient de toutes façons dus être remboursés mais ils l’ont été à une période à laquelle les acquéreurs-emprunteurs ne bénéficiaient pas de leur bien. En outre, Monsieur et Madame [C] justifient de ce qu’ils se sont acquittés de frais d’avenant pour un montant de 100 euros. S’agissant de frais supplémentaires d’assurance dus au retard, ils n’en justifient pas autrement que par un tableau récapitulatif établi par leurs soins, le tableau d’amortissement ne faisant pas apparaître de frais d’assurance et les mentions relatives à l’assurance dans l’offre de prêt et l’avenant ne permettant pas calculer un coût supplémentaire du au retard. Ainsi le préjudice financier lié au retard est de 6224, 62 euros que la SCCV L’URBANIST sera condamnée à leur payer avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil s’agissant de dommages et intérêts, et avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil.

Pour le surplus, Monsieur et Madame [C] ne justifient par aucun relevé bancaire d’avoir remboursé leurs mensualités en utilisant leurs fonds propres à compter du mois de janvier 2022 et de la réduction de leur capacité d’emprunt à ce titre et ne formulent en outre aucune demande chiffrée de réparation à ce titre de sorte qu’ils seront déboutés de toute demande supplémentaire en réparation d’un préjudice financier.

Sur le préjudice moral :

Monsieur et Madame [C] ne justifient par aucune pièce d’une atteinte psychologique et/ou à leurs sentiments d’affection, d’honneur et de considération constitutive d’un préjudice moral et seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes annexes :

La SCCV L’URBANIST qui succombe sera condamnée aux dépens.

Au titre de l’équité, elle sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE la SCCV L’URBANIST à payer à Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] épouse [C] la somme de 13 081,50 euros en réparation de la perte de chance de louer le bien, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts.

CONDAMNE la SCCV L’URBANIST à payer à Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] épouse [C] la somme de 6224, 62 euros en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts.

CONDAMNE la SCCV L’URBANIST à payer à Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] épouse [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [P] [C] et Madame [I] [J] épouse [C] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SCCV L’URBANIST aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,