Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02235 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3JD

[E] [D]

C/

[J] [P] [O], [V] [Z]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Monsieur [E] [D]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

né le 14 Août 1969 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

DEFENDEURS :

Madame [J] [P] [O]

née le 05 Mars 2001 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absente

Monsieur [V] [Z]

né le 17 Octobre 1974 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 31 décembre 2019, Monsieur [E] [D] a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, Monsieur [E] [D] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.400,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Monsieur [E] [D] a assigné Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 janvier 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail sous-seing privé signé entre les parties le 31/12/2019 et ayant pris effet à même date par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] et Monsieur [Z] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis à [Adresse 7] en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire que faute pour Madame [O] et Monsieur [Z] de quitter les lieux, Monsieur [D] pourra faire procéder à l’expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Condamner, à titre provisionnel et solidairement Madame [O] et Monsieur [Z] preneurs au bail au paiement de la somme de 6 000,00 euros au titre des loyers impayés, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 23/08/2024 par application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— Fixer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 1 200,00 euros, à compter du 24/10/2024, date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’au départ effectif des locataires et de celui de tous occupants de leur chef par application de l’article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [O] et Monsieur [Z],

— Condamner à titre provisionnel et solidairement, Madame [O] et Monsieur [Z] preneurs au bail, au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code civil puisqu’il parait inéquitable de laisser supporter au requérant la charge des frais dont il a dû faire l’avance pour la présente instance,

— Condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [O] et Monsieur [Z] ux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’affaire a été débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [E] [D], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.589,00 euros au 24 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique que les locataires ont quitté les lieux fin décembre 2024, sans toutefois donner congé.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 janvier 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Monsieur [E] [D] à Monsieur [Z] et Madame [O].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [E] [D] a fait signifier à Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.400,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 août 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 août 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 octobre 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 24 octobre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [E] [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [E] [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8.589,00 euros à la date du 24 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 8.589,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.200,00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Les locataires, s’ils sont plusieurs, sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.200,00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [J] BOULABSALà payer à Monsieur [E] [D] la somme de 8.589,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur [E] [D], à compter du 1er février 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur [E] [D] une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION