TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/08868 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWID

Minute n° 25/00024

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Société FREMAUX DELORME, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aymeric ANTONIUTTI de la SELARL ANTONIUTTI-BAUR, avocats au barreau de LILLE, plaidant et Maître Laurent SUSSAT, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 octobre 1993, monsieur [X] [S] a donné à bail commercial à la société DISLAB, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1993, un local situé [Adresse 2] [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 78.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le bail a été renouvelé par les parties pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2002, puis à compter du 1er novembre 2011 date à laquelle le loyer annuel a été fixé à la somme de 34.000 euros hors taxes.

La SAS FREMAUX DELORME est venue aux droits de la société [Adresse 9] suite à une fusion.

Le 27 décembre 2022, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023.

Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail dans le délai de trois mois.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 02 février 2024 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 11 septembre 2024, la SAS FREMAUX DELORME a fait assigner monsieur [X] [S] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS FREMEAUX DELORME, soutenant les termes de son assignation et indiquant ne pas s’opposer à une expertise portant également sur l’existence de motifs de déplafonnement, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 29.000 euros hors taxes et hors charges,condamner monsieur [X] [S] à lui rembourser les loyers trop-perçus à compter du 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts échus pour plus d’une année,condamner monsieur [X] [S] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 29.000 euros hors taxes et hors charges par anréserver les dépens,en tout état de cause :lui donner acte de ce qu’elle n’entend pas renoncer au bénéfice du plafonnement pour le cas où la valeur locative serait jugée supérieure au loyer plafond,débouter monsieur [S] de toute demande contraire.

La SAS FREMAUX DELORME soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer de renouvellement qui s’élève au montant annuel de 41.961,12 euros.

Sur la détermination de la valeur locative, la SAS FREMAUX DELORME fait valoir que la surface pondérée du local s’établit à 60,5m²P, que le local est situé dans une rue à la commercialité très satisfaisante, que le bail comporte une destination certes large mais pas plus large que celle des références utiles, et qu’au regard des valeurs de référence il convient de retenir une valeur locative unitaire de 500 euros par m²p. Elle soutient l’application d’un facteur de minoration de 5% en raison de la présence d’obligations exorbitantes de droit commun pesant sur elle dans le bail, notamment l’obligation de remboursement de l’impôt foncier et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

A l’audience, monsieur [X] [S] soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 27 janvier 2025 et déposé au greffe le 03 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la société FREMAUX DELORME de ses demandes,à titre subsidiaire :statuer ce que de droit sur la demande d’expertise, laquelle devra en ce cas porter sur l’examen de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue sur la période du bail expiré ainsi que sur l’évaluation de la valeur locative du bail renouvelé le 1er janvier 2023,débouter la société FREMAUX DELORME de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel et le fixer au montant du loyer en courscondamner la société FREMAUX DELORME au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [S] fait valoir, qu’il ne conteste pas le principe de la fixation à la valeur locative de droit lorsqu’elle se trouve inférieure au loyer plafonné, mais que la valeur locative revendiquée par la société FREMAUX DELORME à hauteur de 29.000 euros est fantaisiste. Il soutient qu’au contraire le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative déplafonnée de 49.000 euros compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail expiré constitué notamment par l’installation de nouveaux commerces, l’embellissement du secteur du triangle d’or bordelais, l’amélioration de la desserte et de l’accès aux locaux.

Sur la fixation de la valeur locative, il expose que la superficie pondérée doit être fixée, comme retenu à l’issue d’une expertise réalisée lors du précédent renouvellement du bail, à 75,25m² pondéré, et que le prix ne peut être fixé à une valeur inférieure à celle retenue à cette date, les prix ayant évolué au cours de la période et ne pouvant être inférieur à 650 euros par m² au regard de la qualité de l’emplacement, des caractéristiques d’angle des locaux et de la destination tout commerce du bail qui permet de majorer la valeur locative d’au moins 10%.

Il indique que la mesure d’expertise apparaît pertinente.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné et en présence d’une modification notable de l’un ou des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, les parties sollicitent toutes deux la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 à la valeur locative, mais pour des motifs différents, dont elles échouent en l’état des éléments du dossier à rapporter la preuve. Ainsi d’une part, le preneur ne peut s’appuyer exclusivement sur une expertise non judiciaire, au soutien de sa prétention principale, pour démontrer que la valeur est inférieure au montant du loyer plafonné selon les règles de l’article L145-34 du code de commerce. D’autre part, le bailleur ne produit aucun élément de preuve actualisé, en dehors de deux expertises établies en 2012, dont l’une judiciaire, fixant la valeur locative à la valeur unitaire de 450 euros par m² pour l’une et à 400 euros pour l’autre au 8 décembre 2010, au soutien de la démonstration de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité depuis cette date. Enfin les parties sont en désaccord sur la superficie pondérée du local devant être retenue, les expertises produites n’appliquant pas les mêmes règles de calcul notamment au titre des coefficients de pondération, et de l’inclusion ou non de la cave du local, celle-ci ayant été exclue par l’expert du preneur et incluse par les précédents experts en 2012, aboutissant à une différence substantielle de 15m² pondérés.

Compte tenu de cette divergence entre les parties sur des éléments de fait, de l’obligation faite au juge des loyers commerciaux de rechercher la valeur locative lorsque le preneur sollicite sa fixation, et de l’accord exprimé par les parties, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la SAS FREMAUX DELORME, demandeur à l’instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, l’expertise produite par la société FREMAUX DELORME n’étant pas suffisante à elle seule, sans être corroborée par d’autres éléments, pour établir la valeur locative actuelle du bien. Il convient par ailleurs de relever que la valeur locative unitaire qu’elle propose est supérieure à celle qui avait été retenue dans les expertises antérieures (500 euros contre 400 et 450 euros pour l’expertise judiciaire), et que la différence de montant total correspond au différentiel de superficie retenue par chacun des experts, laquelle devra faire l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre de l’expertise à venir.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 entre monsieur [X] [S] et la SAS FREMAUX DELORME portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 8], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 4], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er novembre 2011 au 31 décembre 2022, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir : l’évolution des facteurs locaux de commercialité,Donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce et évaluer ladite valeur, en donnant, en tout état de cause, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra, dans un délai de trois mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux partis en les invitant à présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de la l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros, la provision que la SAS FREMEAUX DELORME, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE