N° RG 23/08198 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJOB

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2025

54G

N° RG 23/08198

N° Portalis DBX6-W-B7H-YJOB

Minute n°2025/

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14]

(Syndic : SAS AVANTIM AQUITAINE)

C/

SCCV [Adresse 8]

[H]

le :

à

M^e David BERGEON

SELARL EMMANUEL LAVAUD

1 copie Monsieur [N] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] pris en la personne de son syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e David BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

La SCCV [Adresse 8] a réalisé la construction d’une résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 12].

Les parties communes de la résidence ont fait l’objet d’un procès-verbal de livraison au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] le 25 février 2014, avec réserves.

Se plaignant de dysfonctionnements du poste de relevage, le Syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre le 23 décembre 2014 auprès de l’assureur dommages-ouvrage qui a désigné le Cabinet EURISK qui a rendu un rapport le 10 février 2015. L’assureur dommages-ouvrage a refusé sa garantie au motif qu’il n’était pas en possession d’un procès-verbal de réception outre que la dommage n’était pas de nature décennale.

Se plaignant également d’infiltrations en toiture, le Syndicat des copropriétaires de la résidence a fait procéder à un constat de commissaire de justice le 18 avril 2018. Il a effectué une nouvelle déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage concernant de l’humidité dans l’appartement B102 en provenance de la toiture terrasse pour laquelle l’assureur dommages-ouvrage a également refusé sa garantie.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] a alors, par acte en date du 07 juin 2018, fait assigner en référé la SCCV [Adresse 8] aux fins de voir organisée une expertise judiciaire. Par ordonnance en date du 12 novembre 2018, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [N] [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 11 mars 2024.

Par acte en date du 28 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE a fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la SCCV [Adresse 8], aux fins de se voir indemnisé d’un préjudice sur le fondement principal de l’article 1792 du code civil.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, le [Adresse 16] [Adresse 8], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu les articles 1131 et suivants du code civil, Vu l’article 515 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 8] à indemniser le SDC [Adresse 8] de son entier préjudice, établi à la somme de 265.1618, 21 € TTC ;

— DÉBOUTER la SCCV [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 8] à verser la somme de 12.000 € au [Adresse 15] [Adresse 10] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 8] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui s’élèvent à la somme de 7.552,79 € ;

— PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à venir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, la SCCV [Adresse 8] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

— Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER 1e syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à payer à la SCCV [Adresse 8] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] aux entiers dépens, en ce compris les frais d‘expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

Lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception.

Le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, prévue par l’article 1147 du code civil applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, qui dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’a été communiqué.

Il n’est pas contesté que les copropriétaires ont pris possession de l’ouvrage ni qu’ils se sont acquittés du paiement de celui-ci, et, en conséquence, il convient de fixer une réception tacite à la date de la livraison, le 25 février 2014, avec les réserves mentionnées au procès-verbal de cette livraison.

Sur le défaut d’étanchéité du toit :

L’expert judiciaire a constaté lors des premières réunions d’expertise des problèmes d’évacuation de l’eau sur les toits terrasse en raison de naissances bouchées ou obstruées. Dans un second temps, il a constaté la présence de moisissures dans les appartements D102 et D 103, ce qui l’a conduit à effectuer des investigations pour vérifier la bonne étanchéité du système de couverture. Il a relevé quelques zones ponctuelles d’entrée d’eau possibles mais surtout que le complexe iso-étanche de la toiture de la résidence posait un important problème d’existence de pont thermique dans les zones où l’isolant thermique s’était rétracté, créant des espaces vides entre les plaques d’isolant ou en bordure périphérique. Il a ajouté que le système mis en œuvre dans lequel aucun des éléments composant le complexe n’était fixé ni collé était non seulement non conforme mais ne permettait pas une bonne tenue de l’ensemble et que si la présence d’une protection lourde par gravier aurait pu jouer un rôle en lestant le complexe, cela n’aurait pas pu empêcher le phénomène constaté de rétraction des plaques d’isolant qui générait des ponts thermiques. Il a conclu que les désordres constatés dans les appartements étaient principalement dus à cette présence d’importants ponts thermiques en toiture générées par la rétraction des plaques d’isolation thermique, même si les désordres étaient aggravés par des défaillances de l’installation de la VMC.

L’expert judiciaire a indiqué que ces désordres n’étaient pas susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage mais que les désordres constatés dans les appartements D 102 et D 103, conséquences des désordres en couverture, était de nature à les rendre impropre à leur destination.

La SCCV [Adresse 8] conteste d’une part que les désordres affectent les parties communes et d’autre part qu’ils sont de nature décennale.

Cependant l’expert judiciaire a indiqué que le complexe iso-étanche défaillant à l’origine des désordres était présent « en toiture de la résidence » sur le toit terrasse. Le complexe iso-étanche défaillant concerne l’ensemble de l’immeuble dont il affecte une partie commune. En outre, les désordres qu’il a engendrés ont d’ores et déjà entraîné une impropriété à destination de deux appartements alors que la destination de l’immeuble est l’habitation outre qu’ils remettent en cause l’étanchéité de l’immeuble. Cette mauvaise étanchéité n’a pas fait l’objet de réserves et n’était pas apparente à la réception, les dommages étant apparus ensuite et la mauvaise réalisation de l’étanchéité ayant été révélée par l’expertise judiciaire. Les désordres affectant l’étanchéité des toitures constituent ainsi un dommage de nature décennale dont le vendeur en état futur d’achèvement est responsable de plein droit en application des articles 1792 et 1646-1 du Code civil. Il en sera ainsi tenu à réparation envers le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13]. L’expert judiciaire a évalué à la somme de 48 593,15 € le coût des travaux nécessaires à la résolution des désordres affectant les toitures terrasse, donc il convient de soustraire la somme de 942,63 € qui ne correspond pas à une somme nécessaire à la reprise de l’étanchéité mais à la reprise des naissances obstruées, soit un coût des réparations à hauteur de 47 650,52 € que la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13].

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sollicite en outre de voir condamnée la SCCV [Adresse 8] à lui payer le coût des remises en peinture des deux appartements D 103 et D [Cadastre 1] outre un montant au titre des pertes de loyer des propriétaires de l’appartement D [Cadastre 1]. Cependant, tel que le fait valoir le défendeur, ces logements constituent des parties privatives, et le Syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour demander réparation de parties privatives que constituent les plafonds et les cloisons de l’intérieur des logements, ni pour réclamer l’indemnisation d’un préjudice de perte de loyer d’un copropriétaire, défaut de qualité qui n’a pas été soulevé devant le juge de la mise en état mais peut être relevé d’office en application de l’article 125 du code de procédure civile. Dès lors ses demandes concernant le coût de la remise en peinture des deux appartements et les pertes de loyer seront déclarées irrecevables sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile.

Sur le fonctionnement de la pompe de relevage :

L’expert judiciaire a constaté une insuffisance de profondeur du poste de relevage qui ne permettait pas aux pompes d’être correctement immergées, ce qui posait un problème de refroidissement des pompes pouvant entraîner une usure prématurée des installations. Il a également constaté l’absence de composants en inox dans les ouvrages métalliques ce qui entraînait une corrosion importante de ces éléments, constaté que les pompes actuelles n’étaient pas bien adaptées à un collectif de 15 logements mais plutôt utilisées pour des installations d’habitation individuelle et que le diamètre des pompes et du refoulement était faible pour une installation collective outre une absence de broyeur en amont qui ne permettait pas d’éviter les risques de blocage des pompes par des objets parasites.

Il a conclu que l’inadaptation de l’équipement à un petit immeuble collectif lui paraissait relever d’un vice de conception. Il a ajouté que les dysfonctionnements de la pompe de relevage n’étaient pas susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage mais que dans le cas d’une période prolongée de dysfonctionnement de la pompe le désordre pouvait être de nature à rendre l’ouvrage impropre à destination.

La SCCV [Adresse 8] conteste le caractère décennal du désordre, notamment en faisant valoir que la pompe de relevage actuelle a été installée le 31 août 2015 suite à une intervention de la société TECHMO HYGIENE. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] fait valoir que les sous dimensionnement de l’installation est d’origine et que peu importe les travaux intervenus ensuite dès lors que le dommage est lié à cette conception initiale.

N° RG 23/08198 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJOB

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] produit aux débats 11 factures d’intervention de la société TECHMO HYGIENE concernant le poste de relevage pour des pontages et nettoyage, des dépannages, des débouchages et extractions de lingettes, avec remise en fonction du poste de relevage, et, en juillet 2015, la fourniture et la mise en place d’une pompe de secours provisoire puis, en août 2015, le remplacement de la pompe de relevage par une nouvelle pompe.

Ainsi, si une période prolongée de dysfonctionnement de la pompe ne s’est pas produite, son maintien en fonctionnement a nécessité de nombreuses interventions, alors que telle quelle, l’installation d’origine ne permet pas le fonctionnement normal de la pompe de relevage. Ce dysfonctionnement, tel que relevé par l’expert, est de nature à rendre la résidence à usage d’habitation impropre à sa destination, en ce qu’il ne permet pas une évaluation correcte des eaux usées, et ce dès l’origine, le dommage étant lié à l’inadaptation de l’équipement. En outre, les seules réserves concernant la pompe de relevage lors de la livraison consistent en ce qu’elle est mentionnée comme étant « disjonctée » et que son fonctionnement est à confirmer et en la mention « plan réseaux [Localité 11]/EV/pompe relevage à fournir». Les dysfonctionnements de la pompe de relevage n’était ainsi pas apparents à la réception. De nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination dès l’origine, il s’agit d’un dommage de nature décennale dont le vendeur en état futur d’achèvement est responsable de plein droit en application des articles 1792 et 1646-1 du code civil. La SCCV [Adresse 8] en sera ainsi tenue à réparation envers le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13]. L’expert judiciaire a évalué à la somme de 69 505,20 € le coût de la fourniture et de la pose d’un nouveau poste de relevage positionné à une profondeur suffisante et de dimension et débit et vitesse adaptés outre, à la somme de 40 104 € la fourniture et la pose, à titre d’amélioration d’un broyeur situé en amont du poste de refoulement. Ce dernier poste, s’agissant d’une amélioration et non d’une reprise nécessaire, ne sera pas retenu et la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] la somme de 69 505,20 € en réparation des dysfonctionnements affectant la pompe de relevage.

Sur la motorisation du portail défaillant :

L’expert judiciaire a constaté l’absence de motorisation du portail d’accès aux véhicules qui doit se manœuvrer manuellement et qui était alors systématiquement maintenu en position ouverte, le rendant impropre à sa destination.

Cette absence de motorisation a fait l’objet d’une réserve à la livraison de la manière suivante « portail coulissant non terminé, manque moteur, sécurité, télécommande et tous éléments pour un bon fonctionnement ».

Ce désordre était ainsi apparent de la réception et ne peut relever de la garantie décennale au titre de l’article 1792 du Code civil.

En outre, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de caractère décennal relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire (Civ. 3e, 24 mai 2018, pourvoi n°17-14.644).

Cette absence de motorisation était visible et réservée à la livraison.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes annexes :

La SCCV [Adresse 8], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Au titre de l’équité elle sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, concernant le coût de remise en peinture des appartements D 102 et D 103 et la perte de loyer.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, la somme de 47 650,52 € en réparation des désordres affectant l’étanchéité de la toiture.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, la somme de 69 505,20 € en réparation des dysfonctionnements affectant la pompe de relevage.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son Syndic, la SAS AVANTIM AQUITAINE, du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT