TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00068 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAQS

NUMERO MIN: 25/00011

Nous, Madame [R] [J], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 10] MÉTROPOLE

[Adresse 13]

[Localité 10]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [P] [D] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Lionel BERNADOU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par Maître Lionel BERNADOU, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Elizabeth LAGARDE, Commissaire du Gouvernement

— ------------------------------------------

Grosse délivrée le: 30/01/2025

à : avocats

Expédition le : 30/01/2025

à : expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [G] [I] et Madame [P] [D] épouse [I] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 7] d’une contenance de 527 m², sise [Adresse 3], sur le territoire de la commune de [Localité 12].

Par arrêté du 24 février 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 10] Métropole les travaux d’aménagement de la voirie « Liaison centre-ville/[Adresse 16] », sur le territoire de la commune de [Localité 12].

Le 6 mars 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 10 mai 2023.

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle précitée au profit de [Localité 10] Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 15 avril 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien aux époux [I] à 217 440 euros.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 avril 2024 s’est déroulé le 3 juin 2024, en présence de monsieur et madame [I], de leur conseil, du conseil et des représentants de [Localité 10] Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juillet 2024, renvoyée aux 19 septembre, 28 novembre et 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 12 novembre 2024, [Localité 10] Métropole demande au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 211 889 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien libre de toute occupation,

— dire que [Localité 10] Métropole prendra en charge les démolitions et arrachages ainsi que les éventuels déplacements de compteurs,

— rejeter toute autre demande,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Concernant la date de référence, [Localité 10] Métropole souligne que la parcelle est classée en zone UM 36 *4L30 ; elle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain et grevée d’un emplacement réservé Voirie Tertiaire T413 visant à la création d’une voie nouvelle entre l'[Adresse 9] et la [Adresse 15]. Elle retient comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle le PLU de [Localité 10] Métropole délimitant cette zone, adopté le 16 décembre 2016, est devenu opposable aux tiers.

La zone UM 36 *4L30 correspond aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. La parcelle est desservie par les réseaux publics. [Localité 10] Métropole ne discute pas la qualification de terrain à bâtir de l’emprise.

Concernant le montant de l’indemnité offerte, elle souligne que l’article L 322-4 du code de l’expropriation prévoit que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et que la juridiction de l’expropriation admet de procéder à des abattements pour encombrement des terrains par des constructions existantes, le pourcentage différant selon le taux d’encombrement du terrain. Elle souligne néanmoins que sont disponibles, dans le secteur géographique en cause, des termes de comparaison portant sur des emprises similaires (détachement de terrain) de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher des termes de comparaison issus de terrains à bâtir avec application d’un abattement.

Elle fonde son offre sur 15 termes de comparaison de biens comparables correspondant à des emprises de terrain détachées pour alignement de voirie, situés dans un secteur géographique proche et classés en zonage identique, justifiant son offre à 280 euros le m².

Elle ajoute qu’en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et divers titulaires de droit à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une DUP, même s’il n’a pas à les prendre pour base lorsque ces accords concernent moins de 2/3 des propriétaires de superficies représentant moins des 2/3 de celles concernées.

Elle ajoute que les traités d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation constituent des accords amiables après ordonnance d’expropriation et constituent des termes de comparaison.

Concernant les termes de comparaison produits par les expropriés, [Localité 10] Metropole demande de les écarter des débats car ni les références de publication des actes ni les actes ne sont produits, empêchant toute prise de connaissance des données des cessions. Elle ajoute que les termes proposés ne sont pas similaires au bien à évaluer, soit que la parcelle est trop petite, soit qu’elle est bâtie. Si ces termes devaient être admis, il conviendrait de pratiquer un abattement de 40% pour encombrement au regard des possibilités de construction. Elle propose également d’allouer une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles.

En ce qui concerne les termes de référence du commissaire du gouvernement, elle relève que sont produits 20 termes de référence de terrains à bâtir cédés à [Localité 12] ; elle constate néanmoins que l’essentiel des termes de comparaison proposés ne portent pas sur des emprises détachées pour créer une voirie. Elle ne retient que trois des termes de comparaison proposés comme pertinents, dans la fourchette basse (parcelles AY [Cadastre 2], 2156 euros le m², AX [Cadastre 5], 309 euros et AV [Cadastre 4], 250 euros).

En ce qui concerne les demandes d’indemnités accessoires, [Localité 10] Métropole constate qu’une demande est faite au titre des travaux et de l’indemnité de végétaux. Elle ne conteste pas que l’expropriation implique le déplacement du grillage, des murets, du portail, de deux arrêtoirs et d’une boîte aux lettres. Elle implique également la repise en état de la haie. ; Elle propose à cette fin une indemnité de 4554 euros pour les travaux et de 3390 euros pour les végétaux et précise que les démolitions et arrachages ainsi que les éventuels déplacements de compteurs seront pris en charge par [Localité 10] Métropole. Elle s’oppose aux sommes demandées par les époux [I] qu’elle estime excessives, rappelant que l’indemnité a pour objet de remplacer les éléments détruits à l’identique, sans amélioration. Elle ajoute avoir calculé l’indemnisation au titre des végétaux en fonction du nombre de sujets à replanter sur 25 mètres, à l’identique. Elle conteste une dépréciation du surplus, celle-ci ne pouvant être allouée que si elle est la conséquence directe de l’expropriation et que si elle présente un caractère certain. Elle souligne que si la présence d’une voie créée à la suite d’une expropriation crée des nuisances, celles-ci constituent des dommages de travaux publiques qui ne peuvent qu’être réparés par le juge administratif, non par le juge de l’expropriation. Etant actuellement une bande d’accès, l’expropriation ne prive pas la propriété d’un élément de commodité ou de sécurité, son accès étant maintenu, et l’indemnité principale répare la privation des 527 m². Elle ajoute que l’indemnité accessoire permettra de recréer un écran végétal. Elle ajoute que la maison d’habitation sera au plus proche à 17.25 m² de l’emprise publique et ne perdra pas d’intimité, d’autant que la haie existante va être reculée et que la configuration des lieux sera inchangée ; la maison d’habitation conservera son emplacement privilégié. Elle ajoute que la maison n’a pas été visitée lors du transport, empêchant d’en estimer la valeur. En tout état de cause, elle estime le taux de 10% surévalué, un pourcentage de 5% maximum pouvant être appliqué. [Localité 10] Métropole demande à ce que soit écarté le rapport de l’expert immobilier produit par les époux [I] qui se fonde sur des termes de comparaison sans produire les références ni les actes. Elle ajoute que les références retenues se situent au [Localité 11] non à [Localité 12] et que le prix moyen au m² de 5000 euros sur le secteur est surévalué.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 décembre 2024, monsieur et madame [I] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 602 581,90 euros, toutes indemnités comprises, de dire que [Localité 10] Métropole prendra à sa charge les démolitions, les arrachages et les éventuels travaux de réseaux et d’électricité, de condamner l’expropriant aux dépens et à leur verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Ils soulignent que la parcelle AS [Cadastre 7] dont l’expropriation est en cours constitue une unité foncière avec la parcelle AS [Cadastre 6], sur laquelle se situe leur maison d’habitation. Ils soulignent que l’emprise expropriée bénéficie d’un emplacement de choix, pour se situer dans un quartier résidentiel et attractif, à seulement 2km du centre ville de [Localité 12], 800 mètres du lac et à 1 km de la rocade. La station de tramway [14] permet de relier le centre ville de [Localité 10] en 15 minutes, et des arrêts de bus sont accessibles à proximité. Cette emprise permet la desserte de la maison d’habitation située jusqu’à présent en seconde ligne et un important retrait par rapport à l'[Adresse 9]. Sur la date de référence, ils rejoignent l’analyse de [Localité 10] Métropole, qui la fixe au 24 février 2017. Ils exposent qu’à cette date, le terrain était un terrain à bâtir à usage de jardin d’agrément.

Concernant l’offre de [Localité 10] Métropole, ils lui reprochent d’être fondée sur des termes de comparaison issus d’un marché captif, l’ensemble des mutations étant issues de mutations contraintes réalisées par [Localité 10] Métropole et invite le juge à tenir compte du fait qu’il s’agit de valeurs basses dans un marché captif. Ils considèrent que c’est particulièrement le cas des références 14 et 15 de l’expropriant qui concernent la même opération d’expropriation et dont les indemnités ont été fixées par accord amiable par traité d’adhésion après l’ordonnance d’expropriation. Dès lors qu’elles sont largement en dessous du prix du marché, ils estiment que ces références ne doivent pas être prises en compte, en dépit de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, qui ne commande au juge de tenir compte de ces cessions que pour autant que les prix pratiqués sont représentatifs du prix du marché libre. Ils ajoutent que les termes de comparaison de l’expropriant ne sont pas comparables, ne se situant pas dans un secteur comparable ou trop éloigné ou portent sur des parcelles de surface non comparable. Ils ajoutent que la référence 13 doit être écartée car une promesse de vente ne vaut pas vente. Ils en déduisent que l’ensemble de ses termes de comparaison doivent être écartés. Concernant leurs propres termes de comparaison, ils retiennent des termes de comparaison provenant du site DVF qu’ils estiment pertinents ;

Ils prennent acte du fait que l’expropriant ne propose pas d’appliquer un abattement pour encombrement dans le cas où ses termes de comparaison seraient retenus, mais estiment excessif l’abattement proposé pour encombrement dans le cas où d’autres termes de comparaison seraient retenus, dès lors que la propriété supporterait une « artificialisation importante » et que les possibilités supplémentaires de construction seraient « mesurées ». Ils soulignent que ce taux serait excessif au regard de la superficie restante de 2465 m² et de l’encombrement réel du terrain de 8.68% et de la possibilité d’édifier une construction en fond de parcelle. S’il devait être retenu, l’encombrement ne pourrait être retenu à plus de 10%, non à 20% comme le suggère finalement le commissaire du gouvernement.

Concernant les indemnités accessoires, ils demandent, outre une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles, une indemnité de travaux sur la base de devis produits, dès lors que l’expropriation conduira à la démolition de la clôture, du portail, des murets, de deux arrêtoirs et de la boîte aux lettres. Ils contestent la pertinence du devis produit par [Localité 10] Métropole, qui bénéficie de tarifs établis dans le cadre d’un marché public et ne sauraient servir de base pour un particulier. Ils soulignent qu’avec l’expropriation, leur maison d’habitation va se trouver en première ligne, en bordure immédiate de la nouvelle voie avec une nouvelle limite de propriété et qu’il faudra un nouveau portail et une nouvelle clôture à l’alignement. Ils insistent sur la nécessité de sécuriser et protéger leur parcelle dans ce nouveau contexte, justifiant d’avoir recours à d’autres matériaux que ceux d’origine.

En ce qui concerne l’indemnité au titre des végétaux, il soulignent que pour des raisons d’homogénéité et d’esthétique, il est nécessaire de replanter la haie non sur 25 mètres linéaires mais sur 36 mètres linéaires et que le devis produit, même si contesté par [Localité 10] Métropole quant au nombre de plants, a été établi par un professionnel, étant souligné que la nouvelle haie devra être suffisamment dense pour reconstituer une barrière végétale. Concernant l’arbre situé en fond de parcelle, ils ne demandent pas d’indemnité mais que [Localité 10] Métropole prenne en charge son arrachage.

Ils demandent une indemnité pour dépréciation du surplus, s’appuyant sur plusieurs décisions de juridictions l’expropriation et de cour d’appel qu’ils estiment similaires. Il soulignent que leur demande ne tend pas à indemniser des dommages de travaux publics engendrés par la présence de l’ouvrage mais bien à indemniser la moins value immobilière subie par leur propriété du fait du rapprochement significatif de la voie publique qui va se retrouver à moins de 15 mètres de la maison alors que celle-ci était auparavant située en second rang et de l’amputation d’une superficie de 527 m² de la surface de l’unité foncière, ce qui va diminuer le jardin d’agrément de la propriété.

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 314 038 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi) et ne se prononce pas sur les indemnités de travaux et de végétaux. Il souligne que l’emprise est un terrain en forme de bande étroite encombrée d’un portail, d’un retour de clôture et en nature actuelle de terrain d’agrément d’une habitation principale. Le terrain étant situé en zone UM36, il répond aux critères des terrains à bâtir et sera traité comme terrain à bâtir encombré ; Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il relève que la plupart des termes de comparaison de l’expropriant sont anciens et antérieurs à 2020. Il suggère ainsi de les écarter d’autant que les termes de comparaison postérieurs sont nombreux. Il constate également que sur les autres termes, certains concernent des parcelles de surfaces très petites, non comparables, ou très grandes, également non comparables. Il souligne que le bien à évaluer est détaché d’une unité foncière composée de 2 parcelles, dont une supporte un bâti : il considère en conséquence que le terrain doit être évalué comme un terrain à bâtir encombré de constructions, limitant son potentiel de constructibilité, ce qui justifie l’application d’un taux d’encombrement de 20%, justifié par la surface habitable de la maison, des surfaces des dépendances, des marges de recul et de la réglementation sur l’emprise bâtie fixée au PLU pour le zonage UM36. Le terme de référence 1 des expropriés est retenu par ses soins. Il écarte en revanche les deux autres termes non pertinents, dès lors que l’un porte sur une vente de maison individuelle mitoyenne et que l’acte n’a pu être retrouvé pour le 3e.

Sa recherche a donc porté sur des ventes de parcelles de terrain non bâties, sur la commune de [Localité 12], d’une superficie allant de 300 à 800 m², situées en zone UM36 ou dans un zonage approchant, dans un périmètre de un km. L’étude a porté sur des transactions entre janvier 2022 et août 2024. Il a recensé 12 termes de comparaison, aboutissant à une valeur unitaire moyenne de 670 euros, soit 540 euros le m² après abattement de 20%.

MOTIVATION

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 27 juillet 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux.

L’emprise a un accès direct sur l'[Adresse 9]. Un portail en fer à double battant mécanique marque l’accès à l’emprise. Il support la boîte aux lettres. Il ouvre sur un chemin ensablé/engravillonné qui donne accès à la maison d’habitation des époux [I]. Le fond de la parcelle, plus étroite est enherbée et délimitée sur la gauche par une haie végétale isolant démarquant le jardin d’agrément de la maison d’habitation sise sur la parcelle [Cadastre 6]. Sur la partie droite du chemin, au fond, est présente une clôture en grillage sur piquets béton.

A l’extrémité, la parcelle est clôturée par un mur en béton. Un grand arbre est présent.

Sur la date de référence

Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

Il résulte de l’état parcellaire produit que les parcelles AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 6] sont issues de la parcelle mère cadastrée section AS [Cadastre 1] (2490 m²). Elles ont été divisées pour les besoins de l’expropriation. Ces deux parcelles appartiennent aux époux [I] en indivision. Elles constituent en conséquence une unité foncière. La parcelle [Cadastre 6] supporte la maison d’habitation des époux [I]. En conséquence, la parcelle [Cadastre 7] doit être considérée, pour son évaluation, comme un terrain à bâtir encombré d’une construction.

Selon la règlementation de la zone UM36, l’emprise bâtie sur un terrain en seconde ligne doit être inférieure à 25% du terrain (soit maximum 622,50 m² pour une surface totale de 2490 m²) avec un retrait latéral soit de 0 m soit supérieur à 4 mètres en cas de façade avec des baies générant une vue droite. Un retrait supérieur ou égal à 4 mètres est imposé en fond de parcelle. Il est également imposé de laisser au moins 35% de la superficie du terrain en pleine terre (871,5 m²) et de d’inscrire un cercle de 10 mètres de diamètre dans la partie du terrain en pleine terre.

Il résulte du rapport d’évaluation produit par les époux [I] que la surface bâtie totale (maison d’habitation, garage, terrasse) d’ores et déjà érigée est de 214 m², ce qui correspond environ à une occupation de 9% du terrain bien loin des 25% maximum autorisés. Toutefois, la configuration en « J » de l’unité foncière et les règles de recul imposées par le PLU empêchent d’envisager une construction sur la partie utilisée comme chemin d’accès, contiguë avec la parcelle AS [Cadastre 8], celui-ci étant au plus large de 6.36 mètres. Seule une construction pourrait être envisagée en fond de parcelle mais alors cela se heurte à la règle selon laquelle 35% de la superficie du terrain doit être laissée en pleine avec la nécessité d’inscrire un cercle de 10 mètres de diamètre dans la partie du terrain en pleine terre, ainsi qu’aux règles de retrait en fond de parcelle et de retrait latéral, ce qui réduit sensiblement les possibilités construction.

En conséquence, il est justifié d’appliquer un abattement de 20% sur la moyenne unitaire dégagée à partir de termes de comparaison issus de terrains à bâtir, tel que proposé par le commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité principale

[Localité 10] Métropole propose de retenir un prix unitaire de 350 euros le m², les expropriés un prix unitaire de 807 euros le m² et le commissaire du gouvernement de 540 euros le m² après abattement pour encombrement de 20%.

La méthode par comparaison est retenue par les parties et le commissaire du gouvernement.

Il y a lieu de faire application de cette méthode pertinente pour l’évaluation du bien en cause.

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités.

Aussi, doivent être exclus les termes trop anciens, ou portant sur des superficies trop petites ou trop grandes, ou qui ne sont pas classés dans la même zone du PLU.

Les expropriés proposent trois termes de comparaison. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

En l’espèce, le commissaire du gouvernement a pu trouver deux des trois termes de comparaison ; le deuxième terme doit être écarté car portant sur une maison mitoyenne. Le troisième doit également être écarté en l’absence d’acte. Le premier terme, qui correspond au 4e terme de comparaison du commissaire du gouvernement sera examiné plus loin.

Sur les 15 termes de comparaison proposés par l’expropriant, cinq sont antérieurs à 2020 : ils doivent être écartés pour être trop anciens (TC 1 à 5).

Etant souligné que l’emprise expropriée est de 527 m², il y a lieu d’exclure les cessions portant sur des terrains inférieurs à 500 m² et supérieures à 800 m².

Ainsi, les TC 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 et 15 doivent être écartés.

Le TC 11 doit également être écarté car le terrain dont s’agit est en nature de landes.

Ainsi, seul le TC 14 doit être considéré comme pertinent : il concerne la cession, après ordonnance d’expropriation, d’une parcelle de 579 m² au prix unitaire de 285 euros, intervenue dans le cadre de la même opération déclarée d’utilité publique. En application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, le juge doit en tenir compte. Il sera toutefois souligné que le traité d’adhésion fait état d’une indemnité accessoire pour perte de végétaux et d’arbres à hauteur de 137 000 euros, représentant à vingt mille euros près le montant de l’indemnité principale, les expropriés ayant pu adhérer au regard du montant total des indemnités. Cette cession ne sera prise en compte dans le calcul de la moyenne qu’à hauteur d’un coefficient de 50%.

Le commissaire du gouvernement retient pour sa part douze termes de comparaison, dont trois dans le même zonage UM36.

Les TC 9 et TC 12 doivent être écartés comme non pertinents car portent sur des parcelles en nature de lande en forme de bande étroite, non comparables.

Les autres termes de comparaison peuvent être conservés comme pertinents, ceux-ci étant relatifs à des cessions sur [Localité 12], intervenues entre février 2022 et février 2024, relatives à des parcelles de terrain à bâtir ou parcelle d’agrément.

Ainsi, la moyenne des TC 1 à 8 et TC 10 et 11 du commissaire du gouvernement et du TC 12 de l’expropriant (affecté d’un coefficient de minoration de 50% est de : (766+767+769+686+216+641+491+752+832+405+285)/10,5=630 euros, soit 504 euros après application d’un abattement de 20% pour limitation des possibilités de construction en raison des caractéristiques du terrain.

Ainsi, pour un terrain de 527 m², l’indemnité sera de 265 608 euros, pour un bien libre d’occupation.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 27 561 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 250 608x10%).

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Les expropriés sollicitent une indemnité de 90 000 euros.

Si le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation conduit à indemniser, en cas d’expropriation partielle, la perte de valeur subie par le surplus de la propriété en raison de l’emprise, c’est-à-dire de la dépossession de tout ou partie du bien, la perte de valeur doit résulter directement de l’emprise, indépendamment du fait que les travaux ou l’ouvrage pour lesquels l’expropriation est menée soient réalisés.

En effet, doit être distingué le préjudice résultant directement de l’expropriation, pour la réparation duquel le juge de l’expropriation est compétent, du préjudice né de l’exécution des travaux ou de l’implantation de l’ouvrage publique, pour la réparation duquel seul le juge administratif est compétent, ce préjudice n’étant qu’indirectement en lien avec l’expropriation. L’indemnité pour dépréciation du surplus ne se confond pas avec l’indemnité principale de dépossession.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’expropriation porte sur une surface de 527 m², représentant environ 20% de l’unité foncière initiale. Il faut toutefois constater que ces 527 m² ne sont pas utilisés en jardin d’agrément mais une grande partie comme chemin d’accès à la maison d’habitation située sur la parcelle contiguë. De plus, la bande de 527 m² est séparée visuellement du reste du jardin d’agrément entourant la maison par une haie végétale. La privation de cette bande de terrain n’aura en conséquence aucun impact sur la perception du jardin d’agrément pouvant justifier une dépréciation du surplus, le terrain restant proche des 2000 m², surface demeurant très attractive en milieu citadin;

Il est vrai que cette bande de terre assurait la mise en retrait de la maison d’habitation par rapport à la voie publique située [Adresse 9]. L’expropriation modifiant la configuration de la parcelle restante, qui ne formera plus un J mais un rectangle, l’accès à la nouvelle voie publique envisagée sera plus direct. Il ressort du rapport d’évaluation produit par les époux [I] que la voie publique envisagée se situera à environ 15 mètres de la façade Sud de la maison (17 mètres selon [Localité 10] Métropole) ce qui correspond à près de 4 fois la distance minimale imposée par la règle de recul du PLU. Quoiqu’il en soit, si un préjudice devait être caractérisé, il ne pourrait résulter que de l’implantation de la voie nouvelle, donc de l’ouvrage public à venir ; il ne résulterait pas directement de l’expropriation ; en effet, à supposer que cet ouvrage public ne se concrétise pas, aucune dépréciation du surplus du reste de la propriété n’est démontré.

Il n’est pas davantage démontré que la perte de ces 527 m² supprime les droits à construire qui sont d’ores et déjà très limités compte tenu de la configuration actuelle des lieux, comme cela a été mentionné plus haut, étant souligné que le préjudice résultant d’une règle de recul par rapport à la voie publique est à ce stade éventuel. Il convient par ailleurs de souligner que les droits à construire pour les terrains en première ligne sont de 30% non de 25%, ce qui sera favorable aux expropriés si le projet de voierie se concrétise.

Il en résulte que le préjudice allégué ne résulte qu’indirectement de l’expropriation, de sorte que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour le réparer. La demande formée de ce chef ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur l’indemnité pour reconstitution du portail, de la clôture et de la haie

Les expropriés demandent 37 866 euros au titre de l’indemnité de travaux et 4 172,65 euros au titre de l’indemnité de végétaux.

Bordeaux Métropole offre 4554 euros au titre de l’indemnité de travaux et 3390 euros pour les végétaux.

Il n’est pas contesté que l’expropriation va conduire à réinstaller un portail et une clôture.

L’indemnité a vocation à réparer le préjudice résultant de l’expropriation, à l’identique, sans enrichissement pour l’exproprié.

Il convient de relever que l’expropriation va conduire à réinstaller le portail et la clôture à la nouvelle limite : elle sera donc implantée au niveau de la nouvelle voie à venir. Si actuellement la propriété est séparée du fonds voisin par un simple grillage sur piquets en bois, dispositif suffisant pour délimiter deux jardins en fond de parcelle, il convient de relever qu’une telle clôture ne permettra pas de protéger la propriété des consorts [I] au même niveau qu’au jour de la dépossession et de leur garantir une tranquillité.

Ainsi, le devis de [Localité 10] Métropole ne pourra être retenu puisqu’il repose sur la pose d’une clôture ajourée.

Si [Localité 10] Métropole soutient que la clôture à remplacer n’excède pas 25 mètres, il sera néanmoins relevé que son propre devis repose sur un remplacement de clôture de 38 mètres, ce qui n’est pas très éloigné du métrage des devis présentés par les époux [I], établis sur une base de 40 mètres linéaires.

Les époux [I] produisent 3 devis. Le premier, de 35 637 euros intitulé « clôture [I] » établi par la société DCR comprend l’élévation d’un mur de clôture de 1 mètre, un, seuil coulissant, une couvertine, de l’enduit, un brise vue et un portail coulissant et motorisé.

Le second devis établi par la SASU GP RENOV 33 porte sur la pose d’une clôture en parpaings avec enduit, à hauteur de 13 746 euros. Le troisième devis établi par [V] et fils porte sur la pose d’un portail coulissant, d’une clôture pleine, d’un système de surveillance par caméra, d’un interphone pour un montant total de 26 347 euros.

Si le remplacement du portail est justifié, il convient toutefois de souligner que le portail existant n’est ni automatisé ni doté d’un système de vidéo surveillance.

Il y a lieu de retenir le montant le plus bas des devis concernant le portail, à savoir 3450 euros HT (devis [V] et fils).

S’agissant de la clôture, pour les motifs évoqués plus haut, il y a lieu de faire droit à la demande de remplacement de la clôture existante par une clôture pleine, non ajourée. En revanche, il n’y a pas lieu d’indemniser la mise en œuvre de brise vues.

Il y a lieu de retenir les frais de clôture tels qu’ils résultent du devis établi au plus bas, soit en l’espèce le devis de la société DCR, pour un montant total HT de 8514 euros (fondation, mur, enduit).

Ainsi, au titre des travaux une indemnité de 11964 euros HT sera allouée, soit 14 357 euros TTC (TVA au taux de 20% selon devis).

En ce qui concerne les végétaux, les époux [I] produisent un devis à hauteur de 5898 euros TTC pour le remplacement de la haie de Leylandis qui doit être déplacée, ainsi que le déplacement du système d’arrosage.

Il sera fait droit à cette demande sur cette base, étant précisé que [Localité 10] Métropole ne produit pas d’autre devis démontrant que l’Eléagnus, pris en remplacement du Leylandis, est plus onéreux. De plus, même si l’expropriation n’impactera pas la haie en son entier, le résiduel ne pourra être conservé en l’état pour des raisons évidentes d’esthétique ; c’est bien la haie en son entier qui doit être remplacée. Quant au nombre de plants nécessaire à la replantation d’une haie, [Localité 10] Métropole les critique mais sans apporter d’élément concret pour conforter ses allégations.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 10] Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à monsieur et madame [I] une somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 24 février 2017,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur et madame [I] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 7] d’une contenance de 527 m², sise [Adresse 3], sur le territoire de la commune de [Localité 12] aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 265 608 euros pour un bien libre d’occupation

Indemnité de remploi : 27 561 euros

indemnité au titre de la reconstitution du portail, de la clôture : 14 357 euros TTC.

indemnité au titre de la reconstitution de la haie: 5 898 euros TTC

Rejette la demande d’indemnité au titre de la dépréciation du surplus,

Donne acte aux parties de leur accord sur la prise en charge par [Localité 10] Métropole des démolitions et arrachages ainsi que des éventuels déplacements de compteurs,

Condamne [Localité 10] Métropole aux dépens,

Condamne [Localité 10] Métropole à payer à monsieur et madame [I] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation