Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00320 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CL7

S.A. DOMOFRANCE

C/

[F] [E] [C], [I], [T], [G], [D], [K] [O]

— Expéditions délivrées à

S.A. DOMOFRANCE

M^e Cathie HEURTEAU

— FE délivrée à

S.A. DOMOFRANCE

Le 24/10/2025

Avocats : M^e Cathie HEURTEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Madame [W], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEURS :

Madame [F] [E] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cathie HEURTEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [I], [T], [G], [D], [K] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cathie HEURTEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mai 2019, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] le 27 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.838,83 euros, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 4 février 2025, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 22 mai 2025 en lui demandant de :

— déclarer l’action de la société DOMOFRANCE recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 mai 2019 à la date du 28 janvier 2025

— Dire que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 4.265,25 euros au titre des loyers dus à la date du 28 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 28 janvier 2025 jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 13 mai 2019, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée initialement à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, le dernier à l’audience du 12 septembre 2025, à laquelle elle a été débattue.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9.896,34 euros hors frais, selon un décompte arrêté au 11 septembre 2025 fourni par une note en cours de délibéré. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement ou pour quitter les lieux et à la suspension de la clause de résiliation de plein droit.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O], représentés par avocat, demandent à l’audience au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— accorder à Madame [F] [C] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

* A titre principal,

— leur accorder des délais de paiement dans la limite de 36 mois et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit ;

— Dire que s’ils respectent leurs engagements, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

* A titre subsidiaire,

— leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

* En tout état de cause,

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

— rejeter la demande de la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors des débats à l’audience, ils indiquent être confrontés à des difficultés financières très importantes, mais avoir repris partiellement le loyer courant et avoir déposé un dossier devant la commission de surendettement dont la décision quant à la recevabilité devrait intervenir en cours de délibéré.

Il est renvoyé aux conclusions responsives déposées par leur avocat pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O].

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier et un bordereau de carence du FSL a été reçu par le greffe avant l’audience, les défendeurs n’ayant pas honoré les rendez-vous proposés pour établir le diagnostic.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

En conséquence, l’action de la société DOMOFRANCE est recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail en date du 13 mai 2019 conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.682,39 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

Cependant il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] n’ont pas repris le paiement d’un loyer courant, ce qu’ils ne contestent pas. En effet, ils expliquent avoir été contraints de privilégier les frais liés aux besoins essentiels de leur enfant en bas âge dans un contexte de précarité économique et de fragilités personnelles et n’ont été en mesure d’effectuer qu’un paiement partiel de 60,88 euros le 3 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que les conditions légales permettant au juge d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause de résiliation de plein droit ne sont pas réunies.

En conséquence, Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] seront déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et la résiliaton du bail sera constatée avec effet à la date du 28 janvier 2025.

— SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail en date du 13 mai 2019 avec effet à la date du 28 janvier 2025, Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] et tout occupant de leur chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LA DEMANDE TENDANT À L’OCTROI DE DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société DOMOFRANCE s’est opposée à toute demande de délai sollicitée par les preneurs.

Madame [F] [C] et et Monsieur [I] [O] font valoir au soutien de leur demande d’un délai d’un an pour quitter les lieux, que leur situation économique précaire, avec un enfant en bas âge, constitue un obstacle à la recherche d’une solution de relogement par un bailleur privé. En outre, ils arguent qu’un relogement dans le parc social nécessite des délais d’attente importants.

Pour autant, la dette est actuellement importante, et dans ces conditions, s’ils sont maintenus dans les lieux, aucune garantie ne permet de penser qu’il régleront régulièrement le montant de l’indemnité d’occupation qui sera mise à leur charge.

Cependant, au regard de leur situation familiale et de la précarité actuelle de leur situation économique, et dans le respect des intérêts du bailleur social qu’il convient de préserver d’une part, mais également de la nécessité de concilier d’autre part avec les droits fondamentaux à valeur supra législative, tels que le droit au logement et au respect de la vie privée et familiale, il convient de leur accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux, qui courra à l’issue du délai légal tiré de la trêve hivernale, soit à compter du 31 mars 2026.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] un délai jusqu’au 31 juillet 2026 pour quitter les lieux.

— SUR LA FIXATION D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, la société DOMOFRANCE est fondée à solliciter que soit fixée une indemnité d’occupation à leur encontre, indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges, soit d’un montant de 708,93 euros, avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT À TITRE PROVISIONNEL

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, DOMOFRANCE au soutien de sa demande de paiement, produit le contrat de bail en date du 13 mai 2019 signé par les parties ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.896,34 euros à la date du 11 septembre 2025 (échéance d’août 2025 incluse).

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de la créance relative aux arriérés locatifs sollicités.

En conséquence, Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] seront condamnés à payer à la société DOMOFRANCE, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la créance locative et les indemnités d’occupation dus à la date du 11 septembre 2025 (échéance d’août incluse), la somme de 9.894,34 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance. Cette condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs, compte tenu de la clause contractuelle qui prévoit cette solidarité entre les locataires.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, ils ne peuvent bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Au demeurant, si leur situation est conforme à celle décrite dans leurs conclusions, le règlement de la dette relèvera de la procédure de surendettement.

Ils seront en outre condamnés au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération des lieux.

— SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] qui succombe à la procédure, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 27 novembre 2024.

Sur les demandes au titre l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] condamnés au dépens, devront payer à la société DOMOFRANCE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer, compte tenu de leur situation économique, à 50 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ACCORDONS à Madame [F] [C] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONSTATONS, à la date du 28 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2019 et liant la société DOMOFRANCE à Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de l’effet de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 28 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour [F] [C] et Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDONS toutefois à Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] un délai jusqu’au 31 juillet 2026 pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (708,93 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 9.894,34 euros, au titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus au 11 septembre 2025 (échéance d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] en deniers ou quittances valables à payer à la société DOMOFRANCE l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au préfet de la Gironde ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [C] et Monsieur [I] [O] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE chargée du contentieux de la protection