Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01552 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24GG

[Z] [P],

[G] [F] épouse [P]

C/

[N] [H]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Adam LAKEHAL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [P]

né le 17 Janvier 1984 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Madame [G] [F] épouse [P]

née le 23 Mai 1980 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Adam LAKEHAL, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2022, Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [N] [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 532 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.265,38 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025, Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] ont assigné Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner par provision Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 2022,64 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juin 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;

— Condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 582,54 € ;

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2025 ;

— Condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner au paiement des dépens d’instance en ce comprenant les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser leur créance en sollicitant une somme de 834,07 euros au titre de la dette locative.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [N] [H] ne comparaît pas ni personne pour lui.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

Par une note en délibéré autorisée, les époux [P] ont adressé un nouveau décompte expurgé des frais qui n’étaient pas dus par Monsieur [H] et ont justifié du bien fondé des frais mis à la charge du locataire au titre de l’assurance habitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 08 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

En application du même texte, le bailleur justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 18 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [N] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.265,38 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 mars 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Monsieur [N] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce les bailleurs demandent une expulsion du locataire sans délai, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion sans délai du défendeur sera donc rejetée.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] produisent le bail ainsi qu’un décompte rectifié adressé en cours de délibéré mentionnant que Monsieur [N] [H] reste devoir la somme de 112,97 euros à la date du 17 octobre 2025 (mois d’ octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [N] [H] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 112,97 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [N] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 572,49 euros.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [N] [H] sera également condamné à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] une indemnité que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 18 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 et liant Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] à Monsieur [N] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9] et l’emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 572,49 euros;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] à titre provisionnel la somme de 112,97 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, parts d’assurance habitation récupérable et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [Z] [P] et Madame [G] [F] épouse [P] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE