Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FEL

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[Z] [I]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

M^e Sher MESSINGER

— FE délivrée à

S.A. MESOLIA HABITAT

Le 17/10/2025

Avocats : M^e Sher MESSINGER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par Madame [H] [S], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [I]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yoann GOINGUENEsubstituant M^e Sher MESSINGER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 19 novembre 2013, la société anonyme MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [I] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A MESOLIA a fait signifier à Madame [Z] [I] le 22 novembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 1.833,42 euros en principal.

Par acte du 25 février 2025, la S.A MESOLIA a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 9] ([Adresse 5]), dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] au paiement de la somme prévisionnelle de 2.505,63 euros en principal ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [I] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 22 novembre 2024 et de l’assignation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 11 avril 2025, a fait l’objet de deux renvois et a finalement débattue à l’audience du 05 septembre 2025.

Lors des débats, la S.A MESOLIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.358,90 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle rappelle qu’une procédure en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avait déjà été menée jusqu’à son terme en 2016 et qu’à la suite de la régularisation de la dette locative, un protocole de cohésion sociale avait été conclu. Elle souligne que la dette s’aggrave, qu’aucune reprise du paiement des loyers n’est intervenue et qu’en un an, seul un règlement partiel de 250 € a été effectué en mai 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la S.A MESOLIA à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [Z] [I], représentée par son conseil, a fait valoir qu’il y a eu des règlements au cours de l’année écoulée. Elle précise qu’elle perçoit un revenu mensuel de 1.800 € et impute l’aggravation de sa dette à la suspension des APL. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 156 € par mois pendant 36 mois, en plus du règlement du loyer et des charges courants.

Il est renvoyé pour le surplus aux conclusions déposées par le conseil de Madame [Z] [I] pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A MESOLIA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 25 septembre 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.833,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

Madame [Z] [I] a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 156 € par mois pendant 36 mois, ainsi que la suspension des effets du commandement de payer. Toutefois, il ressort du décompte actualisé fourni par la S.A MESOLIA le jour de l’audience que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant cette date. En effet, seul un paiement partiel de 250 € est intervenu en mai 2025, aucun autre règlement n’ayant eu lieu depuis. Par conséquent, et dès lors que le bailleur s’y oppose, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 23 janvier 2025.

Madame [Z] [I], qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 23 janvier 2025, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] [I] sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais pour quitter les lieux, lesquels ne sauraient être inférieurs à un an.

Toutefois, Madame [Z] [I] a reçu, le 22 novembre 2024, un commandement de payer l’informant de la volonté du bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail à défaut de règlement de la dette locative dans un délai de deux mois. N’ayant pas régularisé les sommes dues, la résiliation du bail est intervenue le 23 janvier 2025, soit depuis neuf mois à la date de la présente décision.

Par ailleurs, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [Z] [I] bénéficiera d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, outre le bénéfice de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution

Dès lors, il convient de considérer que Madame [Z] [I] a déjà bénéficié de délais suffisants pour quitter les lieux.

Par conséquent, la demande de délais formulée par Madame [Z] [I] sera rejetée.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A MESOLIA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Z] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.358,90 euros à la date du 02 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [Z] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (658,04 euros à la date du 02 septembre 2025).

Madame [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 5.358,90 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [Z] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [Z] [I] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, J.F SABARD, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2013 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Madame [Z] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10] ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [Z] [I];

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.358,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 02 septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 658,04 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT