Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01905 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVGS

[J] [W] épouse [S]

C/

[Z] [N] [M] divorcée [R]

— Expéditions délivrées à

Madame [Z] [N] [M]

— FE délivrée à

Maître [G] [C]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [J] [W] épouse [S]

née le 07 Décembre 1944 à [Localité 6] (VIETNAM)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PUYBARAUD – [C]

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [N] [M] divorcée [R]

née le 04 Août 1987 à [Localité 7] (PEROU) (PEROU)

[Adresse 9]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2024, à effet au 02 avril 2024, Madame [H] [W] épouse [S] a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [M] divorcée [R] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 9] à [Localité 8], ainsi que deux emplacements de stationnement n°51 et 6 et un garage n°2, situés à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer charges comprises de 1.466,05 euros.

Par acte du 29 juillet 2024, Madame [H] [W] épouse [S] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.948,90 euros au titre des loyers et charges échus en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance en date du 17 septembre 2024 Madame [H] [W] épouse [S] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation du bail par suite de la mise en œuvre de cette clause à compter du 09 septembre 2024, obtenir la libération des lieux par Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] et à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la [Localité 5] Publique, l’autorisation de séquestrer tous les biens meublants se trouvant dans le logement dans un garde meuble de son choix et ce aux frais de l’expulsé, ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 6044,82 euros à valoir sur le montant des loyers et des charges restant dus au 09.09.2024, avec intérêts légaux à compter du commandement en date du 29 juillet 2024,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites, incluant le coût du commandement de payer et du présent acte.

Par décision en date du 30 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [N] [M] divorcée [R] [Z].

A l’audience du 13 décembre 2024, le dossier a été renvoyé au 14 février 2025, date à laquelle l’affaire a été examinée.

Madame [H] [W] épouse [S], représentée par avocat, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.510,87 euros, arrêtée au 07 février 2025, et à solliciter l’expulsion dans les 08 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [M] divorcée [R] [Z], comparant en personne, demande au juge des référés la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement fondés sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en indiquant avoir repris le paiement des loyers et que son dossier de surendettement a été déclaré recevable. Elle fait valoir la reprise du paiement du loyer courant depuis octobre 2024, ainsi que le versement de la somme de 3.000 euros le 19 décembre 2024. Elle indique qu’elle va bénéficier d’un contrat à durée indéterminée à partir du mois d’avril 2025, et qu’elle perçoit 3.200 euros mensuels de ressources.

Il a été donné lecture aux parties durant l’audience du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le département le 18/09/2024, soit au moins deux mois avant la date de l’audience prévue à la date du 13/12/2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31/07/2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme et recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, en prévoyant un délai de 06 semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux (clause VIII du bail).

Le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.948,90 euros au titre des loyers échus, à la date du 29 juillet 2024, en laissant un délai de 06 semaines à la locataire pour régulariser sa dette.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les 06 semaines de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la bailleresse à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a, le 30 janvier 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [N] [M] divorcée [R] [Z].

Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] justifie avoir repris le paiement des loyers depuis 08 novembre 2024, selon le décompte produit par la bailleresse, et se trouve en conséquence bien fondée à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle explique avoir rencontré des difficultés financières suite à sa séparation et à l’existence de dettes contractées pour son précédent logement, ainsi qu’à une baisse de ses ressources, dans le cadre d’une création d’entreprise. Elle fait valoir une reprise d’activité en qualité de salariée en contrat à durée déterminée, puis indéterminée à partir d’avril 2025, et percevoir 3.250 euros net.

Dès lors, au regard de ses capacités financières, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès lors, tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité des mesures, permettra à Madame [H] [W] épouse [S], de se prévaloir de la résiliation du contrat de location par l’effet de la clause de résiliation de plein droit, et l’expulsion sera autorisée sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision.

Aucun élément du dossier ne justifie cependant de supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion sans respecter ce délai sera donc rejetée.

En cas de non-respect des modalités d’apurement de la dette, une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel, qui sera due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] est redevable de la somme de 4.510,87 euros à la date du 07 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

— les frais de procédure qui relèvent des dépens (163,82 euros),

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] sera condamnée à payer la somme de 4.347,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Dans l’hypothèse où Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de mars 2025.

Sur les dépens

Madame [N] [M] divorcée [R] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif, et non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance et régis par le code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] sera condamnée à payer à Madame [H] [W] épouse [S] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

CONSTATONS que Madame [H] [W] épouse [S] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] à payer à Madame [H] [W] épouse [S] la somme de 4.347,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 07 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, les dépens et indemnité de procédure;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à raison de 35 versements mensuels de 120 euros, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance, jusqu’à selon le cas :

— l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article 732-1 du code de la consommation,

— la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,

— la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

— ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d’échéance ;

DISONS qu’en cas d’entrée en vigueur d’un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l’occasion d’une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] le bénéfice de la suspension de l’effet de la clause de résiliation du bail de plein droit ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 29 juillet 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités à la charge de Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives à leur date d’échéance, et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité du plan ou des mesures, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail,

CONDAMNONS en ce cas Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 8], ainsi que les deux emplacements de stationnement n°51 et 6 et le garage n°2, situés à la même adresse, et DISONS qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture , que si Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’expulsion de Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] et de tous occupant de son chef étant en ce cas autorisée ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.466,05 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Madame [N] [M] divorcée [R] [Z], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mars 2025;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] divorcée [R] [Z] à payer à Madame [H] [W] épouse [S] la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION