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5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 23/06928 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCVD

AFFAIRE :

S.A.R.L. CATAXEMA, S.A.R.L. TEY’S IMMO, S.A.R.L. THERA, S.A.R.L. V.I.P., [C] Monsieur, [U] [I], S.A.R.L. KORIOLIS, S.A.R.L. LANDEMONT, S.A.R.L. [J] LMP, S.A.R.L. OAMOCK, S.A.R.L. SILVERYC, S.A.R.L. STETHOCY

C/

Société ODALYS RESIDENCES

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Fabrice BABOIN

M^e Camille BAILLOT

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

S.A.R.L. CATAXEMA Représentée par sa gérante, Madame [P] [X]

Villa de la Renardière,114 avenue des oliviers

06190 Roquebrune Cap Martin

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. TEY’S IMMO Représenté par son gérant, Madame [W] [L]

24 chemin des Fosses Rouges

77700 Chessy

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. THERA Représentée par son gérant, Monsieur [G] [O]

chez Madame [G] [V] – 8bis avenue Lily

78170 La Celle Saint Cloud

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. V.I.P. Représentée par son gérant, Monsieur [N] [E]

20 rue de Salles

17220 Croix Chapeau

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [C] Monsieur et Madame [Y] née [K] le 18 avril 1941 à Lyon

né le 05 Novembre 1939 à LYON

de nationalité Française

domicilié : chez

90 chemin du Rafour

69130 Ecully

représenté par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [U] [I]

né le 02 Avril 1954 à LYON

de nationalité Française

7bis chemin du Chamagnieu

69380 Lissieu

représenté par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. KORIOLIS Représenté par son gérant, Monsieur [F] [C]

72 avenue des Ternes

75017 PARIS

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. LANDEMONT Représentée par son gérant, Monsieur [S] [B]

88 rue des Hauts Paves

NANTES

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. [J] LMP Représenté par son gérant, Monsieur [J] [D]

13 impasse Jacques Prévert

21560 Couternon

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. OAMOCK Représentée par son gérant, Monsieur [H] [T]

Notajoux, 1100 ch. de la Ramaz

01260 Le Grand Abergement

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. SILVERYC Représentée par sa gérante, Madame [M] [A]

91 rue de Paris

94220 Charenton le Pont

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. STETHOCY Représentée par sa gérante, Madame [R] [Z]

9 rue Fénelon

69006 Lyon

représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Société ODALYS RESIDENCES

655, rue René Descartes

13100 Aix en Provence

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Fabrice BABOIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Les demandeurs, tous copropriétaires de lots dans la résidence para-hôtelière “RESPACOTEL” située à HOURTIN PORT (33), ont donné à bail commercial leurs biens à la société ODALYS RÉSIDENCES, exploitante de la résidence. Les baux, initialement conclus entre 2006 et 2007, ont été renouvelés en 2017, à effet du 1/07/2017, pour une durée de dix ans et trois mois.

Les loyers sont stipulés payables semestriellement, à terme échu, les 31 janvier et 31 juillet de chaque année.

Au printemps 2020, à la suite des mesures gouvernementales de confinement et de fermeture des établissements touristiques en raison de la pandémie de Covid-19, ODALYS a sollicité une exemption, tranformée par la suite en réduction des loyers.

Par échanges intervenus en juin et juillet 2020, les parties ont trouvé un accord transactionnel : abattement de 25 % sur les loyers de l’année 2020, prorogation d’un an des baux et réduction de 3.000 € des honoraires du syndic. Les demandeurs ont matérialisé leur consentement en renvoyant les coupons réponse annotés.

Le 20 janvier 2021, ODALYS a informé les bailleurs qu’une nouvelle franchise de loyers serait appliquée au titre de la période de fermeture administrative du 31 octobre au 14 décembre 2020. Cette franchise, représentant environ 12,5 % du loyer annuel, s’est ajoutée à l’abattement de 25 %, portant la réduction totale des loyers 2020 à 37,5 %.

Les demandeurs ont contesté cette décision et exigé le règlement intégral du solde.

Aucune régularisation n’est intervenue, ODALYS s’y opposant fermement.

Procédure:

Par assignation du 28 juillet 2023, les bailleurs ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir le paiement des loyers indûment amputés, la régularisation d’un avenant écrit de prolongation d’un an des baux, l’allocation de 500 € de dommages et intérêts pour chacun, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur, la SAS ODALYS RESIDENCES a constitué avocat et fait déposer des conclusions tendant au rejet de toutes les demandes.

— l’ordonnance de clôture est en date du 17/09/2025.

PRÉTENTIONS DES DEMANDEURS, bailleurs :

Dans leurs dernières conclusions communes notifiées par voie électronique le 18/09/2024, les demandeurs sollicitent du Tribunal de :

Recevoir la société CATAXEMA, Monsieur & Madame [Y], Monsieur [I], la société KORIOLIS, la société LANDEMONT, la société [J] LMP, la société OAMOK, la société SILVERYC, la société STETHOCY, la société TEY’S IMMO, la société THERA et la société V.I.P. en leurs demandes, et les y déclarer bien fondés.

Débouter la société ODALYS RESIDENCES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et, notamment, de son argumentaire tendant à établir qu’elle aurait agi de bonne foi, et que la franchise de loyer, appliquée au titre de la période COVID 2, est légitime au regard des dispositions contractuelles, et des circonstances qui constitueraient un cas de force majeure, et établiraient la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance.

Juger cet argumentaire contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation, tel que résultant, notamment, des arrêts du 30 juin 2022.

Juger qu’il ne peut être opposé aux copropriétaires demandeurs les dispositions contractuelles, la force majeure, l’imprévisibilité, le défaut de satisfaction à l’obligation de délivrance, eu égard à l’accord intervenu en juillet 2020 portant sur les loyers de l’année 2020.

Juger non fondée la retenue des loyers pratiquée par la société ODALYS RESIDENCES au titre de la période COVID du 31 octobre au 14 décembre 2020 au préjudice des demandeurs ci-après désignés, et, en conséquence, condamner la société ODALYS RESIDENCES à payer, à ce titre, à :

Société CATAXEMA : 3.167,41 Euros

Mr & Mme [Y] : 3.233,92 Euros

Monsieur [I] : 1.409,58 Euros

Société KORIOLIS : 3.214,35 Euros

Société LANDEMONT : 3.180,07 Euros

Société [J] LMP : 1.401,17 Euros

Société OAMOCK : 3.281,10 Euros

Société SILVERYC : 3.189,01 Euros

Société STETHOCY : 3.243,91 Euros

Société TEY’S IMMO : 3.253,40 Euros

Société THERA : 3.273,96 Euros

Société V.I.P. : 3.144,22 Euros

Condamner la société ODALYS RESIDENCES à payer, à chacun des bailleurs sus-nommés, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l’indisponibilité des fonds pendant plus de 4 ans, à la somme de 500 Euros

Condamner la société ODALYS RESIDENCES, sous astreinte de 50 Euros par jour de retard, passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à établir, pour chaque copropriétaire, un avenant de prorogation du bail d’un an, soit pour :

Société CATAXEMA : 8 avenants pour les lots 45-50-63-65-71-79-81-108

Mr & Mme [Y] : 7 avenants pour les lots 14-32-34-66-68-100-101

Monsieur [I] : 4 avenants pour les lots 18-57-70-104

Société KORIOLIS : 8 avenants pour les lots 24-26-44-58-62-98-114-115

Société LANDEMON:9avenants pour les lots 22-35-37-42-54-60-96-107-109

Société [J] LMP : 4 avenants pour les lots 51-91-86-101

Société OAMOCK : 6 avenants pour les lots 6-8-9-11-19- 80

Société SILVERYC : 8 avenants pour les lots 20-39-40-43-53-89-90-92

Société STETHOCY : 9 avenants pour les lots 17-27-29-31-33-47-76-88-97

Société TEY’S IMMO : 9 avenants pour les lots 28-30-38-46-64-72-74-84-99

Société THERA : 5 avenants pour les lots 4-5-7-55-82

Société V.I.P. : 8 avenants pour les lots 49-52-67-75-77-78- 112-113

Condamner la société ODALYS RESIDENCES au titre de l’article 700 du CPC à payer, pour chacun des demandeurs la somme de 800€ ;

Condamner la société ODALYS RESIDENCES en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Camille BAILLOT, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du CPC.

Les bailleurs font valoir, tout d’abord, que l’accord intervenu en juillet 2020 constituait une transaction globale sur l’ensemble de l’année 2020. Ils soulignent que l’abattement de 25 %, accepté par tous au moyen des coupons réponse, incluait la prolongation d’un an des baux et une réduction de 3.000 € sur les honoraires du syndic. Selon eux, l’application d’une seconde franchise en janvier 2021 viole cet accord, qui avait pour effet de mettre entre parenthèses les stipulations du bail pour l’année 2020.

En second lieu, ils contestent l’application de l’article 6 des conditions particulières des baux. Ils exposent que cette clause ne peut être invoquée pour justifier une franchise forfaitaire, dès lors qu’elle se limite à ajuster le loyer aux recettes réellement encaissées. Ils ajoutent que la résidence est chaque année fermée à la location entre fin octobre et mi-décembre, de sorte que la période COVID 2 n’a pas entraîné de perte supplémentaire.

Enfin, ils invoquent la jurisprudence de la Cour de cassation du 30 juin 2022, selon laquelle la force majeure ne permet pas au preneur de s’exonérer du paiement des loyers commerciaux. Ils considèrent qu’ODALYS a agi de mauvaise foi, en appliquant unilatéralement une seconde franchise et en refusant de régulariser un avenant écrit constatant la prolongation des baux. Ils sollicitent à ce titre 500 € de dommages et intérêts par bailleur.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SAS ODALYS RESIDENCES, preneur :

Dans ses dernières conclusions en date du 21/05/2024 le défendeur demande au tribunal de :

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas commis de faute en s’abstenant de payer aux requérants / bailleurs les arriérés de loyers afférents à la période allant du 31 octobre au 14 décembre 2020 (période de confinement ordonnée par le gouvernement et de fermeture de la Résidence en fin d’année 2020) ;

JUGER que les demandes des requérants / bailleurs ne sont ni fondées, ni justifiées tenant l’argumentation juridique développée par la société ODALYS RESIDENCES et précisément l’article 6 des baux commerciaux liant les parties, la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d’exécution imparfaite du bail ;

JUGER que l’acceptation par les requérants / bailleurs de la première franchise de loyer à hauteur de 25% relative au 1er confinement ne concerne en rien la 2nde franchise de loyer relative au 2nd confinement (période imprévisible de nouvelle fermeture administrative du 31 octobre au 14 décembre 2020), laquelle est justifiée par les stipulations contractuelles et les dispositions légales ;

JUGER qu’il n’existe aucune obligation contractuelle ou légale permettant de solliciter la condamnation sous astreinte de la société ODALYS RESIDENCES à formaliser un accord de prolongation du bail par le biais d’un avenant au bail ;

En conséquence,

DEBOUTER les requérants / bailleurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

DIRE n’y avoir lieu au prononcé d’une quelconque astreinte ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER chacun des requérants / bailleurs à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum les requérants / bailleurs aux entiers dépens d’instance.

La société ODALYS soutient, tout d’abord, que l’article 6 des conditions particulières des baux lui permettait de réduire les loyers en cas de force majeure ou d’événement extérieur entraînant un dysfonctionnement de son activité. Elle rappelle que la fermeture administrative du 31 octobre au 14 décembre 2020, imposée par décret, entrait pleinement dans le champ de cette clause.

Ensuite, elle insiste sur sa bonne foi contractuelle : confrontée à une crise économique sans précédent, sans indemnisation de son assureur, elle aurait cherché une solution équilibrée. Elle affirme que la seconde franchise, limitée prorata temporis à 12,5 % du loyer annuel, était en réalité plus favorable aux bailleurs.

Par ailleurs, elle invoque le manquement des bailleurs à leur obligation de bonne foi (article 1104 Code civil) en ce qu’elle aurait été impactée par les différentes périodes de fermeture administrative, avec une baisse de son chiffre d’affaires, alors que les preneurs auraient refusé d’adapter à de nouvelles circonstances.

De plus elle argue d’une inexécution partielle (article 1223 Code civil) pour justifier d’une réduction proportionnelle du montant du loyer.

En outre, ODALYS estime que les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 ne sont pas transposables, dès lors qu’ils concernaient la force majeure de droit commun et non la force majeure contractuelle. Elle se prévaut de décisions concordantes de tribunaux judiciaires et de cours d’appel validant l’application de clauses analogues.

Enfin, s’agissant de la prolongation d’un an des baux, elle fait valoir qu’elle a déjà exécuté son engagement par un courrier adressé le 12 décembre 2023, confirmant la prorogation.

Elle considère que la demande d’avenants écrits est superfétatoire et qu’aucun préjudice n’est démontré par les bailleurs.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « juger que (…) » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

Sur la demande en paiement des loyers retenus au titre de la seconde franchise COVID

En droit, l’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1104 du même code exige que les contrats soient exécutés de bonne foi, et l’article 1193 prohibe toute modification unilatérale.

L’article 6 des conditions particulières des baux (page 3, pièce 1, défendeur) stipule que le loyer est fixé – en lieu et place du loyer annuel convenu au bail – à la somme correspondant à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées en cas de force majeure ou d’événement entraînant un dysfonctionnement de l’activité du preneur, mais qu’il n’a pas vocation à s’appliquer lorsque les faits invoqués sont déjà couverts par l’assurance pertes d’exploitation.

En l’espèce, les parties ont conclu en juillet 2020 un accord transactionnel (pièce 6, défendeur), matérialisé par les coupons réponse (pièce 7, défendeur), qui stipulait une réduction forfaitaire de 25 % des loyers 2020, une prolongation d’un an des baux et une réduction de 3.000 € des honoraires du syndic. Cet accord avait pour effet de régler globalement les conséquences de la pandémie sur l’année 2020, seul un nouveau confinement avant le 30/09/2020 permettait une révision de cet accord ; étant toutefois précisé que plusieurs bailleurs ont pris l’initiative personnelle de biffer cette dernière mention, exprimant ainsi leur désaccord sur une éventuelle remise en cause de cet accord s’il advenait un nouveau confinement avant le 30/09/2020 (certains coupons réponse figurant en pièce 7, défendeur).

Or, ODALYS – au motif de la non-ouverture des domaines skiables près desquels elle gère des résidences hôtelières – a appliqué par courrier en date du 20 janvier 2021 (sa pièce 8) une retenue du montant du loyer annuel convenu correspondant à la “neutralisation” du loyer pour période de confinement du 31 octobre au 14 décembre 2020 (imposant ainsi un loyer zéro), désignée par les demandeurs sous le vocable “seconde franchise de 12,5%” (Covid2) ; sur la base du calcul suivant : 1,5 mois de nouvelle franchise de paiement du loyer rapporté à 12 mois.

Il convient d’analyser chacun des moyens développés par le preneur pour se soustraire au paiement de partie du loyer 2020 :

— s’agissant du moyen tiré de l’application de l’article 6 du bail, il est exact de dire que cette clause repose sur une définition conventionnelle de “force majeure” et non celle légale retenue par la jurisprudence en application du droit commun. Ainsi cette clause d’exonération partielle de l’obligation du preneur de payer le loyer est certes valable, mais néanmoins non applicable pour cette période.

En effet, il n’est pas contesté que la résidence “ESPACOTEL” d’HOURTIN PORT, s’agissant d’une station balnéaire, était de toute façon fermée à la location durant cette période, conformément à son calendrier annuel. Ainsi, la fermeture administrative n’a de toute évidence pas eu d’impact économique supplémentaire.

A ce titre, le preneur professionnel, la SAS ODALYS RESIDENCES ne peut de sa propre autorité effectuer une sorte de mutualisation de l’ensemble des baux qu’elle a souscrit auprès de multiples bailleurs particuliers, pour des résidences situées sur l’ensemble du territoire national.

Dès lors, la clause de l’article 6 ne pouvait pas être invoquée par le preneur pour justifier cette seconde franchise. Interprétée conformément aux articles 1188 à 1191 du code civil, elle ne vise qu’à adapter le loyer aux recettes effectivement encaissées, non à instaurer une franchise forfaitaire décidée unilatéralement.

Aussi, le Tribunal retient que l’application de cette clause par ODALYS contrevient tant à l’accord de juillet 2020, qu’à l’application rigoureuse de l’article 6 du bail, qu’enfin à l’exigence de bonne foi contractuelle.

En outre, il sera rappelé au défendeur, qu’il a été définitivement jugé que :

— s’agissant du moyen tiré de l’exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Par application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

De même, en cas d’inexécution partielle par le bailleur, l’application de l’article 1223 du même code permet au preneur d’exiger la réduction proportionnelle du montant du loyer.

Pour autant, si les mesures de fermeture et de restrictions auxquelles se réfèrent le preneur, et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, l’ont empêché, au cours des périodes considérées, d’exploiter les locaux loués, ces mesures n’ont pas été décidées par le bailleur, mais ont été imposées par les pouvoirs publics afin de limiter la propagation du virus liée à la Covid-19.

Or, au cas particulier la SAS ODALYS RESIDENCES ne démontre pas avoir été privé de la jouissance des locaux donnés à bail en raison d’agissements imputables aux bailleurs, demandeurs à l’instance.

Aussi, le moyen tiré de l’exception d’inexécution par suite d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ne constitue pas une contestation fondée.

— s’agissant du moyen tiré de l’obligation d’exécuter de bonne foi les contrats en application de l’article 1104 du code civil, le bailleur, qui a accepté des modalités dérogatoire au règlement du loyer correspondant à la période du premier confinement, a tenu compte des circonstances exceptionnelles et a ainsi manifesté sa bonne foi.

De surcroît, il sera rappelé qu’il est de jurisprudence constante qu’un manquement au devoir de bonne foi se résout en dommages-intérêts en réparation du préjudice subi mais n’autorise pas le juge à réviser le contrat ni a fortiori à suspendre ou neutraliser l’exigibilité des loyers et encore moins le preneur à réduire le montant du loyer unilatéralement, contre la volonté même du bailleur.

Or, au cas particulier, les bailleurs, demandeurs à l’instance, ont tous accepté la réduction à hauteur de 25% du montant du loyer annuel (qualifié par eux “franchise de 25%”), en considération du premier confinement caractérisant ainsi leurs bonne foi.

Aussi, la SAS ODALYS RESIDENCES ne rapporte pas le manquement des bailleurs à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, elle-même n’ayant pas été impactée par la non perception des loyers pour la période du second confinement puisque la résidence, objet du bail, était habituellement fermée à pareille époque hivernale.

Aussi, le moyen tiré du manquement de la bailleresse à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail ne constitue pas une contestation fondée.

En conséquence de quoi, la société ODALYS sera condamnée à payer aux bailleurs la somme correspondant aux loyers indûment retenus pour la période litigieuse, tels qu’ils figurent au dispositif des demandeurs ; leurs montants n’étant pas contestés par le preneur.

Sur la demande de dommages et intérêts distincts (500 € par bailleur)

Il convient de rappeler que, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, le seul préjudice résultant du retard dans le paiement d’une obligation pécuniaire est réparé par l’allocation d’intérêts moratoires, prenant effet à la date de mise en demeure dès lors que la demande en est formulée.

Or, en l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct à celui résultant du retard de paiement et ils n’ont pas sollicité expressément l’assortiment de leur condamnation à l’intérêt légal à compter des mises en demeure.

En conséquence, leurs demandes indemnitaires ne peuvent prospérer et seront rejetées.

Sur la demande de régularisation d’un avenant de prolongation d’un an des baux

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et l’article 1193 qu’ils ne peuvent être modifiés que par consentement mutuel.

L’article 1221 permet au créancier d’obtenir l’exécution forcée en nature.

Par ailleurs, s’agissant d’un accord transactionnel mettant fin à un litige sur un point particulier entre les parties, l’article 2044 du même code dispose que :

“La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.”

Alors que l’article 2052 précise que :

“La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.”

En l’espèce, l’accord de juillet 2020, tel qu’il résulte des pièces 6 et 7 du défendeur, incluait expressément la prolongation du bail d’une année.

Les bailleurs ont accepté cette clause en renvoyant les coupons réponse.

Aucun avenant écrit n’a été régularisé.

S’il est exact que le courrier adressé par ODALYS le 12 décembre 2023 ne peut valoir avenant dès lors qu’il n’émane pas d’un représentant légal habilité à engager la société, en revanche cette transaction a force obligatoire entre les parties. Toutefois, il convient de relever que celles-ci n’ont pour autant pas convenu de l’émission d’un avenant matérialisé par écrit, mais ont décidé ensemble de la prolongation du bail.

Aussi, la transaction ayant force de loi entre les parties, le Tribunal constatera que la prolongation d’un an est d’ores et déjà acquise et directement opposable aux parties, donc au preneur.

En conséquence, la demande tendant à imposer la formalisation d’un avenant écrit se heurte à la force obligatoire de la transaction déjà conclue.

Cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le preneur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

Une somme de 800€ par demandeur sera équitablement retenue à ce titre.

N° RG : N° RG 23/06928 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCVD

— sur la demande du preneur d’écarter l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit.

Aucune justification documentée à cette demande n’est avancée ; aucune conséquences manifestement excessives, ni supposée insolvabilité des bailleurs n’est arguée, il n’y a donc pas lieu à l’écarter.

Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— CONDAMNE la SAS ODALYS RESIDENCES à payer, au titre de loyers indûment retenus par le preneur pour la période du 31 octobre au 14 décembre 2020 les sommes suivantes aux bailleurs-demandeurs à l’instance, soit :

Société CATAXEMA : 3.167,41 Euros

Mr & Mme [Y] : 3.233,92 Euros

Monsieur [I] : 1.409,58 Euros

Société KORIOLIS : 3.214,35 Euros

Société LANDEMONT : 3.180,07 Euros

Société [J] LMP : 1.401,17 Euros

Société OAMOCK : 3.281,10 Euros

Société SILVERYC : 3.189,01 Euros

Société STETHOCY : 3.243,91 Euros

Société TEY’S IMMO : 3.253,40 Euros

Société THERA : 3.273,96 Euros

Société V.I.P. : 3.144,22 Euros ;

— DÉBOUTE les mêmes demandeurs (bailleurs) de leurs demandes de condamnation de la SAS ODALYS RESIDENCES à leur verser chacun 500€ à titre de dommages et intérêts ;

— CONSTATE que la prolongation du bail pour une durée d’une année est d’ores et déjà acquise par l’effet de la transaction intervenue entre les parties et qu’elle est directement opposable aux parties, donc à la SAS ODALYS RESIDENCES ;

— DÉBOUTE les mêmes demandeurs (bailleurs) de leurs demandes visant à ordonner au preneur d’établir sous astreinte, pour chaque copropriétaire, l’émission d’un avenant de prorogation du bail d’un an ;

— CONDAMNE la SAS ODALYS RÉSIDENCES entiers dépens, avec, le cas échéant recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE SAS ODALYS RÉSIDENCES à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes aux bailleurs-demandeurs à l’instance, soit :

Société CATAXEMA 800 Euros

Mr & Mme [Y] 800 Euros

Monsieur [I] 800 Euros

Société KORIOLIS 800 Euros

Société LANDEMONT 800 Euros

Société [J] LMP 800 Euros

Société OAMOCK 800 Euros

Société SILVERYC : 800 Euros

Société STETHOCY : 800 Euros

Société TEY’S IMMO : 800 Euros

Société THERA : 800 Euros

Société V.I.P. : 800 Euros ;

— REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT