Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/02247 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSPZ

Société DOMOFRANCE

C/

[B] [Y] [S], [O] [G] épouse [S]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf. + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

RCS [Localité 9] 458 204 963

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Mme [V] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [Y] [S]

né le 02 Octobre 1980 à [Localité 10]

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Absent

Madame [O] [G] divorcée [S]

née le 13 Mai 1983 à [Localité 12]

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003822 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Emmanuelle DECIMA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé du 15 novembre 2019 et 8 mars 2020, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur et Madame [B] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse n°122.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] épouse [S] le 4 juillet 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte délivré le 22 novembre 2023, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 21 mars 2024 aux fins de résiliation des baux par l’effet des clauses résolutoires, expulsion de Monsieur et Madame [S], condamnation solidaire de ces derniers au paiement des loyers à hauteur de 7538,83 euros ainsi que des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges dus en cas de non résiliation du bail outre une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et le réglement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024 après trois renvois accordés les 21 mars, 16 mai et 19 septembre 2024.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, demande au juge des contentieux de la protection:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux des 15 novembre 2019 et 8 mars 2020 à la date du 5 septembre 2023 et que Madame [O] [G] divorcée [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] épouse [S] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 7379,80 euros au titre des loyers dus au 5 septembre 2023(terme d’août inclus),

— de condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 5 septembre 2023 jusqu’au 8 août 2024, date du jugement de divorce;

— de condamner Madame [O] [G] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 9 août 2024 jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 15 novembre 2019 et 8 mars 2020, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— en tout état de cause, de condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer formée par Madame [G] au motif qu’aucun rappel d’APL n’est susceptible d’intervenir ainsi qu’à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire formée par la défenderesse, cette dernière n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers courants (seuls deux versements ont été effectués, en avril et novembre 2024).

Madame [O] [G], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

— à titre principal, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue, pendant un délai de deux ans et de surseoir à statuer sur la demande en paiement de la dette locative dans l’attente du versement de la Caisse d’Allocations Familiales à DOMOFRANCE relatif au rappel des allocations logement non versées à Madame [G] du mois de juin 2023 au mois de mars 2024;

— à titre subsidiaire, d’accorder à Madame [G] des délais de paiement à hauteur de 80,79 euros pendant 36 mois;

— en tout état de cause, de débouter la société DOMOFRANCE de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et rejeter le surplus de ses demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [B] [S], bien que régulièrement assigné puis avisé des dates de renvoi de l’affaire, n’a jamais comparu ni personne pour lui.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe le 21 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

En application de l’article 378 du code de procédure civile, le juge peut ordonner un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice si cette mesure n’est pas imposée par la loi.

Madame [G] sollicite un sursis à statuer sur la demande en paiement de la dette locative dans l’attente du versement de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) à DOMOFRANCE relatif au rappel des allocations logement non versées à Madame [G] du mois de juin 2023 au mois de mars 2024.

Il ressort toutefois d’un courriel de la CAF en date du 8 novembre 2024 versé par DOMOFRANCE que les droits à APL de Madame [G] qui ont été suspendus et qui sont antérieurs au 25 avril 2024 ne seront pas versés, de sorte qu’il n’apparaît pas opportun d’ordonner en l’espèce un sursis à statuer.

Madame [G] sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

— SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DES BAUX

— sur la recevabilité de l’action :

La SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 24-VIII de la loi précité précise que “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, les baux conclus les 15 novembre 2019 et 8 mars 2020 entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [S] et Madame [G] épouse [S] le 4 juillet 2023 pour la somme en principal de 5198,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 5 septembre 2023.

Il est établi que le 25 avril 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde a ordonné le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [G] avec un effacement de ses dettes, notamment celle de la dette locative de l’intéressée à hauteur de 12 044,11 euros.

En application de l’article 24 VIII précité, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit à compter du 25 avril 2024.

Il ressort toutefois du décompte locatif produit par DOMOFRANCE que le paiement intégral des loyers courants n’est pas repris depuis cette décision: contrairement à ce que soutient Madame [G], seuls deux versements ont été effectués, à savoir le 15 avril 2024 et le 8 novembre 2024, les pièces produites par la défenderesse étant insuffisamment probantes pour établir qu’elle a honoré des règlements supplémentaires.

Ainsi, faute pour Madame [G] de s’être acquittée pendant les deux années de la décision de la Commission de surendettement rendue en sa faveur du loyer et des charges courantes, les clauses résolutoires reprennent leurs pleins effets.

Si Madame [G] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement, il ressort de ce qui précède que la défenderesse n’a pas repris le versement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, de sorte que le présent juge ne dispose pas du pouvoir de faire droit à sa demande visant à suspendre les effets de la clause résolutoire. Madame [G] sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que les baux des 15 novembre 2019 et 8 mars 2020 ont pris fin le 5 septembre 2023.

Il ressort du jugement de divorce produit aux débats par Madame [G] que Monsieur [S] ne demeure plus dans le logement objet du bail principal depuis le 23 octobre 2020, ce qui explique que DOMOFRANCE sollicite uniquement l’expulsion de Madame [G].

Madame [G], qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 5 septembre 2023, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil dans sa rédaction applicable au litige qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la société DOMOFRANCE les baux conclus avec Monsieur et Madame [S] ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance, tenant compte de l’effacement de la dette résultant de la décision de la Commission de surendettement, mentionnant qu’il est dû au titre de la dette de loyers, charges locatives, pénalités prévues au contrat (cf article 2 sur le loyer), appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation (suppléments de loyers de solidarité dits SLS), et indemnités d‘occupation la somme de 3161,11euros à la date du 20 novembre 2024 (loyer d’octobre inclus).

Il convient de déduire de cette somme celle de 287,85 euros (cf décompte locatif: “fr.répétib.”:159,03 euros +128,82 euros) qui correspond aux frais de poursuite, lesquels relèvent des dépens (ce que DOMOFRANCE ne conteste pas) et qui a fait l’objet d’un effacement à la suite de la décision rendue par la Commission de surendettement le 25 avril 2024.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, il n’est pas établi par Madame [G] qu’elle s’est libérée de sa dette par d’autres versements que ceux figurant au décompte locatif produit par DOMOFRANCE.

La contestation formée par Madame [G] de ce chef sera donc rejetée.

La créance de DOMOFRANCE s’élève donc au 20 novembre 2024 à la somme de 2873,26 euros.

Il est établi que le divorce de Monsieur [S] et Madame [G] a été prononcé par jugement rendu par le juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Bordeaux rendu le 8 août 2024.

Il est de principe que l’obligation solidaire des époux dure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil. Il y a lieu de constater cependant qu’en l’espèce, DOMOFRANCE ne sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [S] que jusqu’à la date du jugement de divorce (8 août 2024), et non jusqu’à la date de transcription du jugement de divorce sur les actes d’état civil. Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il sera fait droit à cette demande, de sorte que Madame [G] et Monsieur [S] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2989,59 euros arrêtée au 8 août 2024 (3277,44 euros – 287,85 euros au titre des dépens), échéance du mois d’août 2024 non comprise, correspondant à une dette de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d‘occupation.

Madame [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 9 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 750,58 euros payable à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] et Madame [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, à l’exclusion de ceux effacés en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 25 avril 2024 pour un montant total de 287,85 euros.

Tenu aux dépens, Monsieur [S] sera condamné à payer à la SA DOMOFRANCE une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société DOMOFRANCE sera en revanche déboutée de sa demande formée de ce chef à l’encontre de Madame [G].

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande de sursis à statuer formée par Madame [O] [G] divorcée [S] ;

CONSTATONS, à la date du 5 septembre 2023, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 15 novembre 2019 et le 8 mars 2020, liant la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE à Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] divorcée [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse (n°122);

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [O] [G] divorcée [S] visant à suspendre les effets des clauses résolutoires figurant aux baux précités;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [G] divorcée [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [G] divorcée [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 750,58 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] divorcée [S] à payer à la SA DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 2989,59 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités SLS et indemnités d’occupation, arrêtée au 8 août 2024, échéance du mois d’août 2024 non comprise;

CONDAMNONS Madame [O] [G] divorcée [S] à payer à la SA DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, payable à compter du 9 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 75 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [S] et Madame [O] [G] divorcée [S] aux dépens, à l’exclusion de ceux effacés par application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 25 avril 2024 pour un montant total de 287,85 euros;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE