Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01972 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZV5B

[G] [F],

[U] [F]

C/

[D] [M], [V] [N]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Madame [G] [F]

née le 24 Mai 1963 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [U] [F]

né le 24 Février 1970 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [M]

né le 14 Janvier 2003 à [Localité 20]

[Adresse 6]

[Adresse 13] [Adresse 10] [Adresse 4]

[Localité 7]

Absent

Madame [V] [N]

née le 20 Juin 1991 à [Localité 16]

[Adresse 19]

[Adresse 13] [Adresse 12]

[Localité 9] (MARTINIQUE)

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2022, M. [U] [F] et Mme [G] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [M], bail portant sur un logement situé à [Localité 21][Adresse 1] [Adresse 11] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 75 euros). Par acte en date du 12 septembre 2022, Mme [V] [N] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire au titre des loyers, charges, dégradations et réparations locatives, indemnités d’occupation, des frais et indemnités de procédure.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, M. [U] [F] et Mme [G] [F] ont fait délivrer à M. [D] [M] un commandement de payer la somme de 2.345,92 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date des 27 septembre et 7 octobre 2024, M. [U] [F] et Mme [G] [F] ont fait assigner M. [D] [M] et Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail ou subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail, et obtenir l’expulsion de M. [D] [M] et celle de toute personne vivant sous son toit, avec l’assistance de la [Localité 15] Publique et d’un serrurier si besoin est dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1, L.412-8 et suivants, et R.411-3, R.412-1 à R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.004,97 euros arrêtée au 8 juillet 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération des lieux

— à défaut de libération des lieux, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2023

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût des commandements de payer, des dénonces à la caution, de l’assignation et de la dénonciation au préfet.

M. [U] [F] et Mme [G] [F], représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience du 20 décembre 2024, en actualisant leur créance à la somme de 7.076,77 euros à la date du 4 décembre 2024.

M. [D] [M], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, et Mme [V] [N] citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [14] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [D] [M] et Mme [V] [N] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense, il convient de statuer au vu des pièces dues demandeurs, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 15 février 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 13 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.345,92 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement, qui a été dénoncé à la caution le 26 février 2024, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde M. [U] [F] et Mme [G] [F] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 14 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail ne peut qu’être constatée.

M. [D] [M] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

M. [U] [F] et Mme [G] [F] sont donc fondés à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [D] [M] d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus,il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [D] [M] est redevable de la somme de 7.096,77 euros à la date du 4 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [D] [M] sera condamné à payer la somme de 7.096,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de janvier 2025.

Mme [V] [N] s’étant engagée en qualité de caution solidaire des obligations de M. [D] [M], elle sera condamnée solidairement avec lui.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront les coûts précisés au dispositif, seuls pouvant être inclus les frais inhérents à la précédente procédure et non ceux inhérents à des actes qui n’ont pas conduit directement à la procédure. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [D] [M] et Mme [V] [N] seront condamnés à payer à M. [U] [F] et Mme [G] [F] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 14 avril 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [D] [M] à quitter les lieux loués situés à [Localité 21][Adresse 1] [Adresse 11] [Adresse 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (823,08 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [M] et Mme [V] [N] à payer à M. [U] [F] et Mme [G] [F] la somme de 7.096,77 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 4 décembre 2024 (échéance de décembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [M] et Mme [V] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024, le coût de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [M] et Mme [V] [N] à payer à M. [U] [F] et Mme [G] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection