TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/00815 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXXC

Minute n°

Grosse délivrée

le : 11/07/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Juin 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. RBR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. LES COPAINS D’ABORD représentée par M. [H] [E], dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante et non représentée

Qualification du jugement : réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 14 avril 2006, monsieur [F] [G] a donné à bail commercial à la SARL JOKE, pour une durée de 9 ans à compter du 30 mai 2006, un local situé [Adresse 4] à [Localité 5] (33), moyennant un loyer annuel initial de 3.480 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant.

La SCI RBR a acquis les locaux par acte du 31 janvier 2012. La SARL JOKE a cédé son fonds de commerce à la SARL LES COPAINS D’ABORD le 13 juin 2016.

Le 25 mai 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 9.600 euros hors taxes et hors charges. Par courrier du 06 juin 2006, le preneur a accepté le renouvellement du bail et indiqué son refus du déplafonnement du montant du loyer.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 04 décembre 2023, la SCI RBR a fait assigner la SARL LES COPAINS D’ABORD, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 31 décembre 2022.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL LES COPAINS D’ABORD n’a pas comparu, son gérant présent à l’audience n’ayant pas entendu constituer avocat.

Par jugement du 20 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 31 décembre 2022, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Z] [A].

L’expert a déposé son rapport le 24 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI RBR, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 mai 2025 et déposé au greffe le 21 mai 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 31 décembre 2022 à la somme annuelle de 7.700 euros hors taxes et hors charges, les compléments de loyers portant intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et avec capitalisation des intérêts échus pour une année,condamner la SARL LES COPAINS D’ABORD au paiement des dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI RBR fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 alinéa 3 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en ce que le bail excède une durée de douze, pour s’être poursuivi depuis son échéance.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle expose qu’elle doit être fixée à la somme annuelle de 7.700 euros hors taxes et hors charges compte tenu du caractère fonctionnel des locaux, de leur localisation dans un quartier en pleine mutation lié à la gentrification, et aux éléments de comparaison situés dans le voisinage, sans qu’il n’y ait lieu de déduire le montant de la quote-part de la taxe foncière acquittée par le preneur, laquelle n’est pas versée par celui-ci.

A l’audience, la SARL LES COPAINS D’ABORD n’a pas comparu, son gérant présent à l’audience n’ayant pas entendu constituer avocat.

MOTIVATION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 20 mars 2024 que le montant du loyer du bail ayant pris effet le 30 mai 2006 et renouvelé le 31 décembre 2022 doit être fixé, compte tenu de sa durée effective supérieure à douze ans suite à sa tacite prolongation depuis le 29 mai 2015, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est constitué d’une salle de restaurant, d’une cuisine froide et d’une cuisine chaude, qu’il est en état d’usage avec la présence de traces d’infiltration dans la cuisine froide vraisemblablement en lien avec l’état de la toiture arrière. Ce local est relié par une ouverture à un second local, situé au [Adresse 2], objet d’un bail distinct, et qui présente une superficie plus importante. Il est relevé que la salle de restaurant est faiblement éclairée par la porte d’entrée.

S’agissant de la superficie du local elle s’établit, au regard des conclusions de l’expertise judiciaire, à 55m², ce qui doit conduire à retenir, après application des coefficients de pondération de 1 pour la première zone de la salle de restauration (superficie utile de 16,50m²), de 0,8 pour la deuxième zone de la salle de restauration au-delà de 5 mètres de profondeur (superficie utile de 12,50m²) et de 0,4 pour les cuisines (superficie utile de 26m²), une surface utile pondérée de 37 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, la destination du local commercial est conforme à celle contractuellement prévue de bar, brasserie, restaurant.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun en ce qu’il met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière. Il importe peu que le preneur ne s’en soit pas acquitté, dès lors que cette charge lui incombe contractuellement, ce qui est susceptible d’entraîner des sanctions à son encontre en cas d’inexécution de son obligation. En outre, la preuve de la persistance de ce défaut de paiement n’est pas rapportée, et ne saurait résulter d’une mise en demeure adressée le 24 juillet 2020 pour des défauts de paiement qui seraient intervenus entre 2016 et 2020.

La valeur de la taxe foncière constitue par conséquent un facteur de minoration de la valeur locative.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les locaux sont situés dans le [Adresse 6] à [Localité 5], quartier en cours de mutation liée à la gentrification. Il est relevé la présence de nombreux bars, restaurants et boutiques, notamment dans la rue dans laquelle est située le local, ce qui créé une synergie commerciale favorable.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a pu relever que les prix couramment pratiqués dans le voisinage s’établissent entre 120 euros (local contigu loué par la SARL LES COPAINS D’ABORD) et 421 euros par m², pour une moyenne d’environ 244 euros, étant constaté que les prix les plus élevés portent sur des locaux situés dans des rues dont le niveau de commercialité est plus élevé ou des locaux de meilleure qualité.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’emplacement favorable du local qui lui permet de bénéficier d’une synergie commerciale, mais compte tenu du l’état du local, la valeur locative sera fixée à 210 euros par m², soit la somme annuelle de 7.700 euros, dont il convient de déduire la valeur de la taxe foncière, laquelle sera fixée, en l’absence de justificatif actualisé à la somme mentionnée dans le bail, 330 euros, soit la somme de 7.370 euros à compter du 31 décembre 2022.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter, non pas de la date d’effet du nouveau bail, mais de l’assignation délivrée le 04 décembre 2023, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, il convient de débouter la SCI RBR de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI RBR et la SARL LES COPAINS D’ABORD portant sur un local situé [Adresse 4] à BORDEAUX (33), renouvelé le 31 décembre 2022, à la somme annuelle de 7.370 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 04 décembre 2023 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI RBR à en payer la moitié et la SARL LES COPAINS D’ABORD à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI RBR de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE