Du 22 mai 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01556 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24HS

Société ENEAL

C/

[R], [S] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e Eric FOREST

— FE délivrée à

M^e Julie NEDELEC

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

RCS [Localité 1] N°461 201 337,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Julie NEDELEC, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [R], [S] [K]

née le 25 Mars 1960 à [Localité 3]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric FOREST, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2017, la société ENEAL, anciennement dénommée LOGEVIE, a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [K] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 558,98 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4467,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [K] le 17 avril 2025.

Par assignation du 1er août 2025, la société ENEAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2025.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 20 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, la société ENEAL, représentée par son conseil et se référant à ses écritures, demande au juge de bien vouloir:

— Rejeter les demandes formées par Mme [R] [K],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, à la date du 16 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [R] [K] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 645,83 euros, révisable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4622,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses écritures, la société ENEAL fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai pour conclure que la clause résolutoire lui est acquise.

Sur les moyens adverses, la société bailleresse indique qu’elle était tenue, en application des articles L.824-1 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation, de signaler la situation d’impayés de la locataire à la Caisse d’Allocations Familiales dans un délai de deux mois à compter de la constitution de l’impayé, et que la suspension des aides perçues par Mme [R] [K] ne peut lui être reprochée.

Elle conteste également les désordres allégués dans le logement pour conclure au rejet de la demande de réduction du loyer et souligne que les prétentions en ce sens de la locataire avaient déjà été rejetées par décision du 29 décembre 2023. La bailleresse fait ainsi état des visites réalisées avec le CCAS de [Localité 6] et [Localité 7] n’ayant pas mis en évidence le caractère insalubre du logement. Rappelant que la locataire reste libre de délivrer congé, sous réserve de respecter un préavis, la bailleresse nie la démonstration d’un lien entre ses problèmes de santé et l’état du logement. Elle allègue enfin que pèse sur la locataire une obligation d’entretien des lieux loués. La société s’oppose aussi aux délais de paiement compte tenu des difficultés financières de Mme [R] [K].

Mme [R] [K], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

— Juger que le logement loué présente de multiples défauts entravant la jouissance paisible du locataire entrainant un habitat indigne,

— Juger que le loyer de ce logement indigne sera réduit de moitié par rapport au montant contractuellement prévu depuis janvier 2022 et jusqu’à ce que les défauts affectant le logement soit corrigés et que les travaux suivants soient réalisés par le bailleur :

o assainissement du logement par traitement de l’humidité et des infiltrations,

o Nettoyage des moisissures et traitement de la qualité de l’air du logement avec désinfection des zones concernées,

o Travaux nécessaires pour que Mme [K] dispose normalement du chauffage et de l’eau chaude dans son logement

— Juger qu’en raison de la réduction du loyer pour habitat indigne et du versement de l’arriéré d’APL à venir par la CAF, le bailleur ne démontre pas être encore créancier de la locataire et qu’il existe une contestation sérieuse,

— Débouter en conséquence ENEAL de ses demandes,

— Subsidiairement, juger que Mme [K] pourra apurer son arriéré mensuel par le paiement d’une somme de 100 euros maximum en sus du loyer courant pendant une durée de 35 mois et le solde éventuel en un 36e pacte ;

— Juger qu’en cas de parfait respect de cet échéancier, la clause résolutoire du bail serait réputée ne pas avoir joué ;

— Juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu’elle aura exposés.

A titre principal, pour conclure que les demandes de la société ENEAL se heurte à des contestations sérieuses, elle reproche à la bailleresse d’avoir signalé ses impayés à la Caisse d’Allocations Familiales et refusé un plan d’apurement, en indiquant qu’après reprise du paiement de ses allocations, elle sera en mesure de solder sa dette. S’agissant du montant de la créance, elle conteste également le décompte produit et notamment le calcul des charges, notamment d’eau chaude et de chauffage alors qu’elle en est privée. Pour prétendre également à la réduction du loyer de moitié jusqu’à résolution des désordres dont elle se plaint dans le logement, Mme [R] [K] explique en effet qu’elle est confrontée chaque année pendant les périodes froides à des charges élevées, de chauffage et d’eau chaude face à une défaillance du système collectif de chauffage et de production d’eau chaude de l’immeuble, précisant que d’autres locataires sont également concernés. Mme [R] [K] ajoute que le logement présente une humidité importante en raison d’infiltrations provoquant des moisissures et des champignons.

Subsidiairement, elle sollicite donc des délais de paiement pendant 36 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La société ENEAL a été autorisée à produire par note en délibéré avant le 10 avril 2026 la décision du 29 décembre 2023, le défendeur pouvant répliquer avant le 23 avril suivant. Cette pièce est parvenue le 2 avril 2026, sans qu’il y ait été répliqué.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ENEAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4467,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il n’est pas contesté que l’arriéré appelé est supérieur à trois mois de loyer (déduction faite des APL), condition à laquelle les parties avaient également soumis la délivrance d’un commandement préalable à l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui ressort par ailleurs du décompte.

Il ne peut être reproché à la bailleresse d’avoir dénoncé la situation d’impayés de la locataire, action qui résulte de ses droits et obligations.

Mme [R] [K] ne démontre pas plus que la perception des allocations de la Caisse d’Allocations Familiales lui permettrait d’apurer sa créance et, en outre, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant, la locataire ne peut solliciter des délais de paiement, ce qui entrave le rétablissement de ces aides.

Mme [R] [K] ne justifie par ailleurs aucunement des désordres dont elle se prévaut dans le logement qui justifieraient qu’elle ne soit pas tenue au paiement des charges ou de lui accorder de réduire par moitié le montant du loyer dû au bailleur. Aucun lien avec l’état de santé qu’elle allègue n’est démontré.

En l’absence de contestation sérieuse, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’apporte aucun élément sur ses charges et revenus. Il ressort des éléments du dossier, et notamment du décompte, que Mme [R] [K] est débitrice de son bailleur depuis le 30 avril 2021, dernière date à laquelle le solde locatif était nul, de sorte que son bailleur lui a donc déjà accordé de facto de larges délais de paiement. Il n’est donc pas démontré que Mme [R] [K] puisse assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, ainsi que de la demande de réduction du loyer.

Il n’y a pas plus lieu d’ordonner au bailleur de réaliser des travaux dans le logement dès lors qu’il a été exposé que les désordres ne sont pas démontrés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ENEAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Mme [R] [K] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à quatre mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ENEAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, Mme [R] [K] lui devait la somme de 3 699,64 euros, soustraction faite des frais dont le motif est injustifié (144,88 + 7,62 x 6 + 500 + 50,02 + 181,84).

Il ressort des motifs ci-dessus que Mme [R] [K] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal de la présente décision, s’agissant d’une provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 645,83 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ENEAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 décembre 2017 entre la société ENEAL, d’une part, et Mme [R] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] est résilié depuis le 17 juin 2025,

REJETTE les demandes de Mme [R] [K] tendant à voir condamner la société ENEAL à réaliser des travaux et à bénéficier d’une réduction de loyer ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de deux mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 645,83 euros (six cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [K] à payer à la société ENEAL la somme de 3 699,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE le surplus des demandes ;

DÉBOUTE la société ENEAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2025 et celui de l’assignation du 1er août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge