N° RG 22/04214 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCM

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

50A

N° RG 22/04214

N° Portalis DBX6-W-B7G- WVCM

AFFAIRE :

[G] [K] épouse [S]

[E] [S]

C/

SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE

Grosse Délivrée

le :

à

AARPI RIVIERE DE KERLAND

SELARL VISSERON

1 copie à Monsieur [Y] [I], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DEBATS :

à l’audience publique du 18 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [G] [K] épouse [S]

née le 26 Février 1986 à [Localité 13] (ESSONNE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] [S]

né le 13 Novembre 1979 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/04214 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCM

DÉFENDERESSE

SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique du 29 décembre 2020, Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] ont acquis de la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE (qui l’avait acquis de la société IN CITE le 19 août 2019), en l’état futur de rénovation, le lot n°7, consistant en un appartement situé au troisième étage et les 775/10000èmes des parties communes générales, de l’immeuble situé [Adresse 7], pour un prix de 142.328 euros.

Dans la nuit du 20 au 21 juin 2021, les immeubles situés aux [Adresse 4] se sont effondrés.

Les syndicats des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et celui de l’immeuble situé [Adresse 1] ainsi que la SARL DMGA, propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 8], voisins des immeubles effondrés, ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, notamment la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, afin de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du juillet 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer les causes de l’effondrement. Monsieur [Y] [I] a été désigné pour procéder aux opérations d’expertise qui, par ordonnance de référé du 07 juillet 2021, ont été rendues communes et opposables, à la demande de la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, à son vendeur, la société IN CITE, et aux constructeurs intervenus sur l’immeuble du [Adresse 6] dans le cadre du chantier de rénovation et à leurs assureurs.

Par acte du 07 juin 2022, Madame [G] [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] ont fait assigner la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcée « la résolution et la nullité » de l’acte authentique du 29 décembre 2020 et de voir condamnée la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à leur rembourser la somme versée en l’état de la vente, outre des dommages et intérêts au titre des frais d’actes, des frais de copropriété, des frais d’assurances crédit, des frais bancaires et intérêts et du préjudice fiscal.

Par ordonnance du 24 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire formulée par la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, rejeté la demande de provision formée par Madame et Monsieur [R] [V], rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, invité Madame et Monsieur [E] [R] [V] à mettre leurs écritures en conformité avec les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera provisoirement la charge de ses dépens.

N° RG 22/04214 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCM

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 19 décembre 2024.

Le juge de la mise en état a refusé le 26 septembre 2025, la jonction de l’instance intentée par Madame et Monsieur [R] [V] avec celle intentée par la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE contre la SA IN CITE par assignation délivrée son encontre le 20 juin 2023.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, Monsieur et Madame [R] [V] demandent au Tribunal de :

— Vu les articles 1642-2 et suivants du code civil, prononcer la nullité pour dol et sur la qualité substantielle de la vente conclue entre les Consorts [R] [V] et la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE,

— Subsidiairement, prononcer la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, et particulièrement des articles 1641 et suivants du code civil, et notamment de l’article 1645 du Code Civil, ainsi que des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à la vente d’immeuble a rénover,

— Subsidiairement prononcer la résolution pour inexécution de l’obligation de livrer dans les délais convenus et disparition du bien sous la garde du Vendeur et rénovateur,

— Constater en conséquence la résolution du crédit conclu pour l’acquisition de l’immeuble,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à rembourser à Monsieur et Madame [R] [V] le prix payé, soit la somme de 105.445,30 euros,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à régler à Monsieur et Madame [R] [V], à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’actes, la somme de 11.500 euros,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à Monsieur et Madame [R] [V], au titre des frais de copropriété, la somme de 220,10 euros,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à rembourser à Monsieur et Madame [R] [V], au titre des frais d’assurances crédit, la somme de 549,90 euros,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à rembourser à Monsieur et Madame [R] [V], au titre des frais bancaires et intérêts, les sommes de 1.767,59 euros, 3.730,00 euros,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à rembourser à Monsieur et Madame [R] [V] l’intégralité des mensualités pour prêt a compter du 1er janvier 2023, soit 435,42 euros par mois pour le prêt n°84412 et 91,14 euros par mois pour le prêt n°84413,

— Condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE à rembourser à Monsieur et Madame [R] [V], au titre du préjudice fiscal, la somme de 50.000 euros, sauf a parfaire,

— Dire n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— Donner acte aux requérants à (de) ce qu’ils s’engagent à rembourser les sommes effectivement débloquées à l’établissement de crédit, sous déduction de l’ensemble des sommes qui ont été versées,

A titre infiniment subsidiaire, condamner la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE au paiement d’une provision a valoir sur le préjudice du retard et des frais d’expertise de 20.000 €,

— condamner la Société LE NOUVEAU PATRIMOINE au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision,

— la condamner aux entiers dépens toutes taxes comprises dont distraction au profit de Maître Thomas RIVIERE en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE demande au Tribunal de :

Dans l’hypothèse d’une absence de jonction entre les différentes procédures, SURSEOIR à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue sur la première vente entre la société LE NOUVEAU PATRIMOINE et la société IN CITE,

Subsidiairement, DEBOUTER Monsieur et Madame [R] [V] de leurs demandes,

Très subsidiairement, dans l’hypothèse d’une annulation ou d’une résolution de la vente, LIMITER les condamnations au remboursement des sommes versées et des frais notariés à l’exclusion de toutes autres sommes d’argent,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] [V] reconventionnellement à verser à la société LE NOUVEAU PATRIMOINE la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyen set prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer :

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En application de l’article 789 1° du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure (…). Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».

Aux termes de l’article 73 du même code : « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ».

Aux termes de l’article 74 du même code : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

Il en résulte que la demande tendant à suspendre le cours de l’instance est une exception de procédure qui doit être présentée, à peine d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir de son auteur.

En l’espèce, la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue quant au sort de la première vente intervenue entre elle et la société IN CITE dont elle a demandé de voir prononcer la nullité dans une assignation à l’encontre de son vendeur en date du 20 juin 2023.

Or, la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE a notifié des conclusions au fond le 26 juillet 2023 en sollicitant un suris à statuer qui ne portait que sur l’attente du retour du rapport d’expertise judiciaire. De même, dans ses conclusions d’incident du 28 septembre 2023, elle ne sollicitait un sursis à statuer que dans l’attente de ce retour. Dans de nouvelles conclusions d’incident du 11 septembre 2025, elle a sollicité une jonction et ce n’est que dans des conclusions responsives au fond notifiées le 25 septembre 2025, qu’elle a pour la première fois sollicité un sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue quant au sort de la vente intervenue entre elle et la société IN CITE.

Cette demande de sursis à statuer est en outre présentée alors qu’aucun événement nouveau n’est invoqué à l’appui, l’assignation délivrée à l’encontre de la société IN CITE le 20 juin 2023 étant significativement antérieure à la demande et délivrée avant les conclusions au fond du 26 juillet 2023.

La demande de sursis à statuer présentée est ainsi irrecevable.

Cependant, en application de l’article 378 du code de procédure civile, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge peut néanmoins ordonner, même d’office, un sursis à statuer s’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’y procéder.

En l’espèce, alors que la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE est défenderesse, le sort de la vente conclue entre elle et les demandeurs et celui de la vente conclue avec son propre vendeur sont indépendants. Le Tribunal dispose en outre des éléments suffisants pour trancher le litige qui lui est soumis et il n’est pas nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de la décision concernant la vente antérieure.

Dès lors, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur le fond :

En application de l’article L262-1 du code de la construction et de l’habitation « toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, a réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. »

L’article L. 262-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que : “Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du Code civil, sous réserve de l’application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code”.

À défaut de textes dérogatoires, le régime de la vente du code civil s’applique donc à la vente d’immeubles à rénover. Tel est le cas des parties existantes ne faisant pas l’objet de travaux. Les vendeurs sont donc soumis aux classiques obligations de délivrance et de conformité. Ils doivent également supporter la garantie des vices cachés.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Aux termes de l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi et réputé connaître les vices affectant l’immeuble et ne peut en conséquence s’exonérer de cette garantie des vices cachés, à moins que l’acquéreur ne soit un professionnel de la même spécialité que lui.

En l’espèce, à l’appui de leur demande de nullité de la vente, Madame et Monsieur [R] [V] font valoir que leur vendeur a fait preuve de résistance dolosive en ce qu’il leur a dissimulé la découverte de fissures graves entraînant l’exercice d’un droit de retrait de l’entreprise de démolition, ce qu’il ne leur a pas révélé avant la vente, choisissant de taire ces informations.

A l’appui de leur demande subsidiaire de résolution de la vente, ils font valoir que l’immeuble était affecté d’un vice antérieur grave, dont la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE ne peut s’exonérer de la garantie, quelle que soit sa faute, étant vendeur professionnel.

L’expert judiciaire a indiqué, s’agissant des constats structurels réalisés avant les travaux de rénovation que l’immeuble du [Adresse 5] avait fait l’objet d’un diagnostic établi par la société ABETEC le 13 septembre 2017 complété le 06 juillet 2018 qui, globalement, avait fait état de la présence d’un affaissement de la partie centrale du mur mitoyen avec le numéro 19, avec présence de fissures dans la cage d’escalier situé contre le numéro 23 et les puits de jour, et de sondages effectués également par la société ABETEC le 19 juin 2019 qui montrent du côté de l’immeuble n°19 au 1er étage une absence d’évolution du décollement de la façade sur rue et dans le séjour une désagrégation localisée avec chutes de pierre au droit d’un gonflement. L’expert judiciaire a également relevé qu’un constat de commissaire de justice avait été dressé le 26 novembre 2020 qui faisait état du coté du n°19, dans la partie initialement effondrée, au rez-de-chaussée d’une importante lézarde de décollement de la façade sur rue par rapport au mitoyen, d’une fissuration nette et d’une déstructuration localisée de la base de l’arc situé au centre, côté 19, correspondant à la façade arrière donnant sur le puits de jour, outre la présence de réparations localisées de joints de moellons du mur mitoyen et des réapparitions de dégradations localisées de ces joints, avec petits gonflements. Le constat a relevé également au premier étage la présence d’un gonflement net du mur mitoyen derrière la toile de verre et d’un éboulement de moellons au droit de ce gonflement plus étendu que ce qui était noté dans les sondages de la société ABETEC réalisés 17 mois auparavant et, aux deuxième, troisième et quatrième étage, la présence d’importantes fissurations dans la cage d’escalier, et des fissures de décollement de la façade donnant sur rue ainsi que d’une fissure de décollement du mur donnant sur le puits de jour avec le mur mitoyen. L’expert a également mentionné les mesures réalisées par la société ESIRIS sur les fissures les 29 avril 2019 et 11 septembre 2020 qui montraient alors une stabilité relative (des fissures).

S’agissant des constats structurels réalisés lors des travaux de rénovation de l’immeuble n°21, l’expert judiciaire a indiqué que la reprise des doublages avait fait apparaître sur le mur mitoyen avec le n°19, dès la dépose, le 4 décembre 2020, l’importance des chutes de moellons au premier étage par rapport aux sondages de la société ABETEC du 19 juin 2019 et au constat de commissaire de justice du 26 novembre 2020, outre, le 27 janvier 2021, la poursuite spontanée de chute de moellons au premier étage agrandissant la zone de parement effondré. Entre temps, une mesure de la société ESIRIS avait montré une nette aggravation des fissures au 17 décembre 2020 (pages 12 et 39 du rapport).

L’expert judiciaire a retenu deux scénarios envisageables pour expliquer l’effondrement du 21 juin 2021 :

— la chute des façades par basculement vers la rue, du fait de l’aggravation continue de son décollement d’avec le mur mitoyen au numéro 19 et 21, le contrecoup de cette chute ayant ensuite suffisamment ébranlé le mur mitoyen pour entraîner son effondrement vertical sur place ;

— l’effondrement spontané, vertical et sur place du mur mitoyen, dans sa partie centrale, depuis les niveaux bas, ayant entraîné la perte de toute tenue de la façade qui s’est alors effondrée en basculant vers la rue.

Il a ajouté que le scénario numéro 1 lui paressait de loin le plus probable.

Il a précisé ensuite que l’instabilité de façade et le retard apporté à la mise en œuvre de travaux de stabilisation (…) ne lui paraissait pas être une cause technique de l’effondrement et que si ces travaux avaient été réalisés, il n’est pas certain que l’état définitif des immeubles aurait été très différent, du fait de l’écroulement complet du mur mitoyen, inévitablement point d’ancrage des renforcements. Il a conclu que la piètre qualité de la partie en moellons du mur mitoyen, réalisé avec un mortier de faible ou très faible résistance, des moellons non équarris et de petites pierres, était la cause technique directe du premier comme du second effondrement (parlant des deux effondrements simultanés de chacun des immeubles).

L’expert judiciaire a indiqué en page 35 de son rapport que la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE disposait lors de la vente de toutes les informations disponibles de la part de l’architecte du projet, les plans de diagnostic esquisse ayant été intégralement repris dans les plans du permis de construire, outre que la description sommaire du projet de réhabilitation visait d’importants renforcements structurels. Il a précisé que l’acte de vente (entre IN CITE et la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE) comportait en annexe le rapport ABETEC de diagnostic des existants du 06 juillet 2018 et qu’avant cette vente, la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE était en possession des plans de renforcement des structures élaborées par la société ABETEC les 23 et 29 juin 2019, des avis du contrôleur technique APAVE en date des 13 octobre 2017 et 11 septembre 2018 relatif à la mission solidité des ouvrages existants (avis dont l’expert judiciaire n’a pas mentionné la teneur), et d’un rapport de mission de diagnostic géotechnique établi par la société GEOTEC (qui montre un défaut de résistance des fondations écarté en tant que cause de l’effondrement). Il a ajouté qu’avant la vente du 16 juin 2019, à la demande de la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, une importante campagne de sondages portant sur les murs mitoyens avait été mise en place.

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L’expert judiciaire a précisé que compte tenu de la gravité et de « l’évolutivité » des fissures et fractures affectant l’immeuble numéro 21, dès le 15 décembre 2020, en référence à un courriel de l’entreprise RDM ZULAM annonçant l’arrêt des travaux de démolition du fait de l’agrandissement de fissures dans la cage d’escalier et de l’inquiétude sur la stabilité de l’immeuble, et que dès le 17 décembre 2020, en référence à la mesure de la société ESIRIS montrant une aggravation nette de l’ouverture de la majorité des fissures du numéro 21, il était nécessaire d’alerter les services de la commune de [Localité 12], sur le péril menaçant l’immeuble, et que cette alerte était encore plus nécessaire en février 2021 suite à la décision du 11 février 2021 d’arrêt des travaux jusqu’au « comportement du mur mitoyen » et à un courriel du 23 février 2021 du syndic B2P GESTION signalement l’écartement du mur de façade au deuxième étage du numéro 19. L’expert judiciaire évoque aussi en pages 33 et 47 de son rapport des travaux d’urgence préconisés par Monsieur [N], architecte, le 27 janvier 2021.

Entre-temps était intervenue la vente avec Madame et Monsieur [R] [V] le 29 décembre 2020.

Dès lors, seule la situation antérieure à cette date doit être prise en compte.

Il résulte de manière incontestable des rapports de la société ABETEC du 19 juin 2019, du constat de commissaire de justice du 26 novembre 2020 et des conclusions de l’expert judiciaire que l''immeuble était affecté avant la vente aux époux [R] [V] d’un vice grave consistant dans la très piètre qualité de la partie en moellons du mur mitoyen entre les immeubles 19 et 20, mur mitoyen qui s 'est au final effondré après la vente.

La SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE avait connaissance tel que cela ressort des conclusions de l’expert judiciaire de ce vice grave pour avoir eu connaissance des rapports de la société ABETEC, du constat de commissaire de justice du 26 novembre 2020 réalisé alors qu’elle était propriétaire de l’immeuble, de l’alerte donnée par l’entreprise RDM ZULAM le 15 décembre 2020 et de manière très probable selon l’expert judiciaire de la mesure de la société ESIRIS montrant une aggravation réalisée le 17 décembre 2020, ce alors qu’elle était toujours propriétaire, peu importe que dans des mails postérieurs à la vente elle ait demandé aux intervenants à la construction d’intervenir et notamment d’inspecter le mur mitoyen en indiquant qu’elle n’avait reçu aucune alerte de l’équipe de maîtrise d’œuvre concernant un danger imminent sur le mur mitoyen (mail du 24 février 2021) ou dans un mail du 12 avril 2021, demandé au bureau d’étude ETBA s’il y avait « péril imminent ou pas ».

Cependant, si elle avait connaissance de ce vice grave, il n’est pas démontré qu’au moment de la vente, elle avait connaissance d’un péril grave et d’une menace imminente d’effondrement. De plus, tel qu’elle le fait valoir, elle s’était engagée de par la nature de la vente en l’état futur de rénovation à poursuivre la rénovation de l’immeuble et à achever les travaux de rénovation et la connaissance d’une impossibilité de réaliser la rénovation dès la date de la vente n’est pas établie. Enfin, l’acte de vente aux époux [R] [V] précise (page 29) que l’immeuble doit faire l’objet d’une réhabilitation complète et que, comportant des « désordres structurels visibles et anciens, IN CITE a confié les missions suivantes au prestataire ci-dessous pour mener une étude préalable comprenant : un diagnostic technique, les études d’avant-projet. L’objectif de cette étude étant de préciser l’origine des désordres et définir la nature des travaux à mettre en œuvre pour assurer la réhabilitation et la pérennité de l’immeuble ». S’ensuit la mention de la maîtrise d’œuvre et de l’intervention de la société ABETEC, de la mission de contrôle technique de l’APAVE et de la mission d’étude géotechnique confiée à la société GEOTECH. Il est précisé ensuite que le permis de construire délivré vise les reprises structurelles nécessaires.

Il est ainsi établi que les acheteurs avaient connaissance de désordres structurels importants affectant l’immeuble. En conséquence, l’absence de désordres structurels importants ne pouvait revêtir un caractère déterminant pour leur consentement, d’autant plus du fait de la particularité de la vente en état futur de rénovation.

Les époux [S] ne rapportent donc pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle par le vendeur d’une information dont ce dernier aurait su le caractère déterminant de leur consentement à la date de la vente. La demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente sera alors rejetée.

En revanche si les acheteurs avaient connaissance lors de la vente de désordres graves affectant l’immeuble, la gravité du vice, dans toute son ampleur et ses conséquences ne s’est révélé qu’après celle-ci, se manifestant par l’effondrement de l’immeuble. Si tel que le rappelle la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer qu’à la partie de l’immeuble existant, il résulte clairement des conclusions de l’expertise judiciaire que le mur mitoyen préexistant s’est effondré et que le vice ne concerne pas des ouvrages réalisés dans le cadre des travaux de rénovation. Or, l’effondrement du mur mitoyen a entraîné la perte de la totalité de l’immeuble et la vente d’un immeuble à construire n’a pas pour objet de porter sur un appartement et des parties communes dans un immeuble totalement disparu. En conséquence, le vice affectant le mur mitoyen de l’immeuble qui existait préalablement à la vente et qui était caché aux yeux du vendeur dans toutes ses conséquences, rend l’appartement et les parties communes vendues impropre à tout usage auquel ils étaient destinés ou diminuent tellement leur usage que les acheteurs ne les auraient pas acquis s’ils l’avaient connu.

Professionnelle de l’immobilier et de la rénovation, la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, quand bien même l’ampleur du vice ne se serait révélé dans toute son ampleur qu’après la vente, sauf à démontrer que les acheteurs sont également des spécialistes de l’immobilier et de la rénovation, ce qu’elle fait valoir au motif que Monsieur [S] est un professionnel de l’immobilier. Néanmoins si celui-ci est dirigeant d’une agence immobilière appelée “ACHETER DU NEUF”, cela en fait un professionnel de l’immobilier mais non un spécialiste de la construction et/ou de la rénovation. En conséquence il ne peut être considéré comme un professionnel de la même spécialité et du même degré de connaissance que la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE et celle-ci ne peut alors s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En application des articles 1644 et 1645 du code civil, dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix et, si le vendeur qui connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Madame et Monsieur [R] [V] sollicitant la résolution de la vente, il y a lieu de faire droit à cette demande et d’ordonner la restitution du prix d’ores et déjà versé.

Dans le dispositif de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de se voir rembourser la somme de 105.445,30 euros alors que dans le corps de celles-ci, ils réclament la restitution de la somme de 93.627,20 euros.

N° RG 22/04214 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCM

Il résulte de l’acte de vente qu’ils se sont acquittés du versement de la somme de 61.160 euros lors de celle-ci, et de l’attestation de la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE versée aux débats qu’ils ont versé une somme complémentaire de 32 467,20 euros le 30 décembre 2020, soit un total versé de 93 627,20 euros. Il convient ainsi de condamner la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à leur verser cette somme au titre de la restitution du prix de la vente tandis que le bien vendu devra être restitué au vendeur.

Madame et Monsieur [R] [V] sollicitent également de se voir indemnisés à hauteur de 11.500 euros pour les frais d’acte exposés, dont le montant n’est pas contesté. L’acte de vente prévoit que les frais, droits et émoluments seront payés par l’acquéreur et il convient en conséquence de condamner la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à leur payer cette somme.

Si l’acte de vente prévoit que le prix ne tient pas compte de la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété à hauteur de 220,10 euros, rien ne démontre qu’un règlement de copropriété a été effectivement établi ni que les demandeurs se sont acquittés de cette somme. Ils seront ainsi déboutés de leur demande de condamnation à ce titre.

Madame et Monsieur [R] [V] font valoir en outre qu’ils ont souscrit deux crédits auprès du Crédit Agricole pour le financement de l’acquisition et sollicitent de voir constater en conséquence de la résolution de la vente la résolution du (ou des) crédit conclu pour l’acquisition de l’immeuble, outre de voir la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE condamnée à leur rembourser la somme de 549,90 euros au titre des frais d’assurances crédit, les sommes de 1.767,59 euros et 3.730 euros au titre des frais bancaires et intérêts et “l’intégralité des mensualités pour prêt à compter du 1er janvier 2023” et enfin de leur donner acte de ce qu’ “ils s’engagent à rembourser les sommes effectivement débloquées à l’établissement de crédit, sous déduction de l’ensemble des sommes qui ont été versées”.

A l’appui de ses demandes et alors que l’acte de vente ne mentionne pas de recours à un crédit, ils versent aux débats deux tableaux d’amortissement qui leur ont été adressés par le Crédit Agricole Aquitaine pour deux crédits respectivement de 50.000 et 104.072 euros, tableaux réalisés au 21 décembre 2020. Cependant, ils ne justifient ni que ces crédits ont été affectés à l’opération immobilière, ni du montant des frais de dossier de prêt et de garantie de prêt dont il est demandé le remboursement ni des frais d’assurance dont il est également demandé le remboursement. Il résulte en outre des tableaux d’amortissement que le remboursement du capital n’a pas commencé au 10 décembre 2023, date à laquelle les tableaux s’arrêtent. Madame et Monsieur [R] [V] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais bancaires, des intérêts, des frais d’assurance et des mensualités du prêt.

En tout état de cause, ils seront également déboutés de leur demande de résiliation des crédits, faute d’avoir appelé à la cause l’organisme prêteur, en application de l’article 15 du code de procédure civile. Il n’entre pas en outre dans les attributions du Tribunal de leur donner acte d’un engagement de rembourser cet organisme.

S’il ressort de l’acte de vente que l’immeuble était destiné à la location, à l’appui de leur demande en réparation d’un préjudice lié a la perte d’un avantage fiscal à hauteur de 50.000 euros, les époux [S] ne produisent aucun élément permettant de connaître le montant de leurs revenus, leur imposition ni la réduction d’impôt dont ils auraient effectivement pu bénéficier, étant relevé qu’ils réclament la perte de cet avantage pour les années 2021 et 2022 alors que la livraison de l’immeuble était prévue pour le 30 juin 2022. Ils seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

Ils ne produisent enfin aucun élément à l’appui de leur demande de “provision” à valoir sur le préjudice de retard et les frais d’expertise, l’expertise n’ayant par ailleurs pas été réalisée à l’origine à leur demande alors qu’il n’est pas certain qu’ils aient été parties à celle-ci.

La SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l’équité, à payer à Madame et Monsieur [R] [V] la somme de 2.500 euros.

Il y a lieu d 'écarter l’exécution provisoire de droit en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DIT que la demande de sursis à statuer de la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE est irrecevable.

DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer.

REJETTE la demande de Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] tendant à voir prononcée la nullité de la vente.

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 29 décembre 2020 entre Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V], acquéreurs, et la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE, vendeur (qui l’avait acquis de la société IN CITE le 19 août 2019), en état futur de rénovation, portant sur le lot n°7, consistant en un appartement situé au troisième étage et les 775/10000èmes des parties communes générales, de l’immeuble situé [Adresse 7].

CONDAMNE la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à payer à Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] la somme de 93.627,20 euros au titre de la restitution du prix de la vente de l’immeuble de l’immeuble constituant le lot n°7, consistant en un appartement situé au troisième étage et les 775/10000èmes des parties communes générales, de l’immeuble situé [Adresse 7].

CONDAMNE la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à payer à Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] la somme de 11 500 euros au titre des frais d’actes notariés.

ORDONNE la restitution de l’immeuble constituant le lot n°7, consistant en un appartement situé au troisième étage et les 775/10000èmes des parties communes générales, de l’immeuble situé [Adresse 7] par Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] à la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à compter de la restitution du prix de la vente de l’immeuble.

ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente.

CONDAMNE la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE à payer à Madame [G] [K] épouse [R] [V] et Monsieur [E] [R] [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE aux dépens.

ÉCARTE l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Présidente, en application de l’article 456 du code de procédure civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LA VICE- PRÉSIDENTE