N° RG 24/03847 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAW2

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

50D

N° RG 24/03847

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAW2

AFFAIRE :

[H] [B] [V]

[Z] [A] [N] [O] épouse [V]

C/

[T] [E]

SAS RIVA – IMMOBILIER

MMA IARD ASSURANCES

Grosse Délivrée

le :

à

SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

M^e Bérénice DYOT

M^e Samantha PETIT

1 copie à Madame [S] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 17 Mars 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [H] [B] [V]

né le 30 Mai 1984 à [Localité 2] (CAMEROUN)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Samantha PETIT, avocat au barreau de BORDEAUX,

Madame [Z] [A] [N] [O] épouse [V]

née le 21 Août 1980 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Samantha PETIT, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [T] [E]

né le 20 Septembre 1971 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6] (ESPAGNE)

représenté par Maître Bérénice DYOT, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS RIVA – IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte notarié du 02 août 2021, Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] ont acquis auprès de Monsieur [E] une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 3] pour un prix de 805.000 €, maison que Monsieur [T] [E] avait fait construire, selon permis de construire délivré le 13 août 2010.

La maison a été achevée le 1er août 2012 selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux du 12 avril 2021.

La vente est intervenue par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS RIVA-IMMOBILIER, assurée auprès de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Au cours de l’automne/hiver 2021-2022, Monsieur et Madame [V] se sont plaints de la présence de fissures sur les façades de leur maison et de défauts d’étanchéité dans le sous-sol et ont fait procéder à un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 27 avril 2022.

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Ils ont fait assigner en référé par actes en date du 18 mai 2022, Monsieur [E], la société RIVA IMMOBILIER, la société EURO CONSTRUCTION RENOVATION (ECR) ainsi que son assureur la compagnie AXA France IARD, la société AXION TRAVAUX, la société SELVA, la société WATTSHOME, anciennement ADHOMELEC, la compagnie AXA France IARD ès qualité d’assureur de l’entreprise Monsieur [M] [F], la compagnie BPCE IARD ès qualité d’assureur de la société ATEA MENUISERIE, aux fins d’expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 10 octobre 2022, Madame [S] [G] a été nommée en qualité d’expert judiciaire. Elle a déposé son rapport le 22 février 2024.

Par actes en dates des 24 et 29 avril 2024, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [T] [E], la SAS RIVA–IMMOBILIER et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, Monsieur et Madame [V] demandent au Tribunal de :

— DECLARER Monsieur et Madame [V] recevables et fondés en leur action ;

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que les vices de la maison sise [Adresse 7] étaient cachés pour les acquéreurs, antérieurs à la vente du 02 août 2021, graves et qu’ils compromettent l’usage du bien ;

— JUGER que Monsieur [T] [E] avait connaissance des vices avant la vente du 02 août 2021 ;

— JUGER que l’agence RIVA – IMMOBILIER a commis des manquements graves à ses devoirs d’information, de renseignement et de conseil envers Monsieur et Madame [V] qui engagent sa responsabilité délictuelle ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la délivrance du bien immobilier par Monsieur [T] [E] n’est pas conforme ;

— JUGER que les manquements graves de l’agence RIVA–IMMOBILIER à ses devoirs d’information, de renseignement et de conseil envers Monsieur et Madame [V] engagent sa responsabilité délictuelle ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— JUGER que Monsieur [T] [E] a commis un dol et une réticence dolosive ayant vicié le consentement de Monsieur et Madame [V] ;

— JUGER que les manquements graves de l’agence RIVA–IMMOBILIER à ses devoirs d’information, de renseignement et de conseil envers Monsieur et Madame [V] engagent sa responsabilité délictuelle.

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 114 427,81 € TTC à titre de dommages-intérêts pour les travaux réparatoires, laquelle sera le cas échéant indexée à la hausse selon l’indice BT01 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 9 154,22 € TTC à titre de dommages-intérêts pour le suivi des travaux réparatoires par un maître d’oeuvre, indexée, le cas échéant, à la hausse selon l’indice BT01 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 20 000 € (15 000 + 5 000) à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice de jouissance avant et pendant les travaux ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice esthétique ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 1 533,49 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice financier ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral ;

A défaut,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 158 514,36 € en réparation de leur perte de chance.

En toute hypothèse :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur et Madame [V] les entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de la SCP [C] du 27 avril 2022 d’un montant de 450 € TTC et le coût de l’expertise judiciaire d’un montant de 13 275,60 € ;

— DEBOUTER Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER Monsieur [T] [E], l’agence RIVA-IMMOBILIER et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— CONFIRMER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— ORDONNER subsidiairement que le montant des condamnations soit versé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou sur le Compte Séquestre du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux dans le cadre d’une éventuelle procédure d’appel.

— DEBOUTER toutes parties défenderesses de toutes demandes plus amples et contraires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2025, Monsieur [T] [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil ; Vu les articles 1103 et suivants du Code civil ; Vu les articles 1641, 1217 et 1137 du Code civil, Vu l’article 1353 du Code civil ; Vu l’article 9 du Code de Procédure civile : Vu l’article 514-1 du Code de Procédure civile ;

A titre principal, DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [T] [E].

A titre subsidiaire, REDUIRE toute condamnation éventuelle à de plus justes proportions ;

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de l’instance et frais d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, la Compagnie MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE et la SAS RIVA-IMMOBILIER demandent au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER les époux [V] ainsi que toute autre partie, le cas échéant, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société RIVA IMMOBILIER et de la compagnie MMA IARD, faute de démonstration d’un manquement de la part de l’agence immobilière,

CONDAMNER in solidum toute partie succombante à verser à la société RIVA IMMOBILIER et à la compagnie MMA IARD la somme de 1.500 € chacune,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER les époux [V] de toute demande de condamnation in solidum entre l’agence immobilière, son assureur et Monsieur [E] dès lors que les manquements allégués n’ont pas pu concourir aux mêmes dommages,

En conséquence,

DEBOUTER les époux [V] de toute demande indemnitaire au titre des travaux réparatoires des infiltrations d’eau en sous-sol en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société RIVA IMMOBILIER et de son assureur en l’absence de toute démonstration de responsabilité en lien avec ce désordre, subsidiairement et à défaut, LIMITER toute demande condamnation de l’agence immobilière sur ce point à hauteur de 25% correspondant au pourcentage de perte de chance des époux [V] d’avoir pu bénéficier d’une diminution du prix de vente sur ce point,

DEBOUTER les époux [V] de toute demande indemnitaire au titre des travaux réparatoires des toitures terrasses en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société RIVA IMMOBILIER et de son assureur en l’absence de toute démonstration d’un quelconque préjudice résultant de ces toitures terrasses, subsidiairement et à défaut,

LIMITER toute demande condamnation de l’agence immobilière sur ce point à hauteur de 25% correspondant au pourcentage de perte de chance des époux [V] d’avoir pu bénéficier d’une diminution du prix de vente sur ce point,

DEBOUTER les époux [V] de leur demande de condamnation in solidum de Monsieur [E] et de l’agence RIVA IMMOBILIER à la somme de 158.514,38 € en réparation de leur perte de chance qu’ils évaluent à tort à hauteur de 99% de leur préjudice,

LIMITER la demande indemnitaire au titre de la reprise des enduits de façade, formulée par les époux [V] à l’encontre de l’agence immobilière et de son assureur, à la somme de 7.126,90 € correspondant à la seule perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente de manière plus avantageuse sur ce point,

DEBOUTER les époux [V] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de l’agence immobilière et de son assureur, en ce qu’elles ne sont pas justifiées,

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RAMENER les demandes de condamnation de société RIVA IMMOBILIER et de son assureur, formulées par les époux [V] à au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens à de plus justes proportions et en tous les cas LIMITER cette condamnation à la somme de 1.500 €,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER Monsieur [E] à garantir et relever indemne la société RIVA IMMOBILIER et la compagnie MMA IARD de toutes les sommes qui pourraient être mises à leur charge au profit des requérants ;

ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire et à défaut et subsidiairement ORDONNER la consignation de la condamnation à intervenir au bénéficie des époux [V] entre les mains de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION,

CONDAMNER Monsieur [E] à indemniser la société RIVA IMMOBILIER ainsi que la compagnie MMA IARD à hauteur de 1.500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2026

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité du vendeur :

Monsieur et Madame [V] recherchent la responsabilité de leur vendeur sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, sur le fondement subsidiaire de la délivrance conforme et sur le fondement infiniment subsidiaire du dol.

En application de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

L’obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l’immeuble qui l’accompagne en tant qu’accessoire l’immeuble.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

Lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil (3ème Civ 17 juin 2009 08 15 503, 3ème Civ 17 juin 2009 n° 08 15 503).

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acte de vente de l’immeuble objet du litige est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices mêmes cachés affectant le bien, conforme à l’article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée il appartient aux demandeurs de démontrer que le vendeur connaissait l’existence des vices qu’il invoque, si celui-ci n’est pas considéré comme un professionnel.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que soient démontrées l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et son antériorité relativement à la vente.

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de garantir et délivrer la chose objet du contrat.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, l’experte judiciaire a constaté l’existence d’infiltrations dans le sous-sol affectant les murs semi-enterrés du sous-sol, a relevé qu’une forte odeur de moisi régnait dans ce sous-sol et a précisé que si les infiltrations perduraient et n’étaient pas traitées, elles allaient porter atteinte à la solidité du bâtiment et compromettre son usage, par imprégnation des maçonneries. Elle a retenu comme causes de ces infiltrations le fait que la dalle de la terrasse s’était affaissée le long de la maison occasionnant une fissuration, source d’infiltrations des eaux de pluie qui s’écoulaient le long du mur enterré et humidifiaient les murs du sous-sol et le fait que le drain, retrouvé obstrué pour partie, en contre pente, ne permettait pas à l’eau de s’évacuer et que cette eau stagnait et s’infiltrait dans les murs du sous-sol. S’agissant des responsabilités, l’experte judiciaire après avoir rappelé l’existence d’une contre pente et un mauvais entretien du drain, a indiqué que la mise en oeuvre effectuée par l’entreprise ECR qui avait réalisé les travaux de gos oeuvre en ce compris l’étanchéité du sous-sol était non conforme aux règles de l’art. Elle a ajouté que le mauvais état du drain avait été révélé par l’expertise réalisée en 2022 (à la demande de la SA AXA France IARD assureur de Monsieur [E] suite à la déclaration de sinistre du 17 juin 2021) et qu’aucune investigation ou réparation n’avait suivi celle-ci, entraînant une augmentation des infiltrations et leur pérennité. L’experte judiciaire a précisé que si la reprise de l’étanchéité du sous-sol était visible avant la vente, exécutée par le vendeur lui-même et mentionnée dans l’acte de vente, les acheteurs étaient en droit de penser que les causes des infiltrations avaient été réparées et ne pouvaient « imaginer » que cet état perdurait, et affirmé que les infiltrations trouvaient leur origine dans une situation antérieure à la vente.

Ces infiltrations qui, non traitées, porteront atteinte à la solidité du bâtiment et compromettre son usage, par imprégnation des maçonneries constituent un vice grave.

Monsieur [E] fait valoir que ce désordre d’humidité était inexistant avant la catastrophe naturelle intervenue en juin 2021 consistant en des pluies torrentielles qui ont entraîné une inondation du garage, que cet élément a été porté à la connaissance des acquéreurs dans l’acte de vente et que ceux-ci ont déclaré faire leur affaire de l’état du drain, qu’ils n’ont jamais contrôlé, étant eux-mêmes alors à l’origine de la dégradation du drain qui a entraîné les infiltrations, soit en substance, que le vice n’était ni caché ni préexistant à la vente.

Il est mentionné à l’acte de vente : « Le VENDEUR déclare avoir mis en œuvre l’assurance du BIEN souscrite auprès de AXA Assurance et Banque pour la cause suivante : dégât des eaux (inondation du garage suite à l’événement climatique du 17 juin 2021). La copie de la déclaration de sinistre en date du 30 juillet 2021 est annexée aux présentes. Il remet ce jour à l’ACQUEREUR, qui accepte, les différents documents concernant ce dossier, le subrogeant dans tous ses droits à cet effet. La vente sera notifiée à l’assureur(…). L’ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque». Il y est également précisé en page 16 que « le vendeur déclare au surplus avoir refait l’étanchéité du sous-sol en 2014 ».

Le rapport d’expertise définitif du 08 mars 2022 réalisé à la demande de l’assureur retient comme « causes et circonstances » que lors des violentes pluies qui se sont abattues sur la région entre les 16 et 19 juin 2021, les eaux de ruissellement se sont infiltrées au travers de la façade, après que le drain de pourtour de maison a saturé. Le rapport ajoute qu’au sous-sol les parements bois ou PVC sur les murs et le placo sont moisis et qu’à l’extérieur, le bitume recouvrant une partie du drain s’est soulevé et est retombé dans le drain et qu’un bilan sur l’état du drain est attendu.

Il en résulte que l’existence d’inondations intervenues en juin 2021 était connue des acheteurs qui ont déclaré faire leur affaire personnelle de leurs conséquences.

Cependant, dans un mail du 18 juin 2021, Monsieur [E] écrivait à ses futurs acquéreurs : « Peut-être avez-vous entendu (ou allez entendre) des infos sur de gros dégâts suite à des inondations dans le sud-ouest. Je voulais vous rassurer à ce sujet. En ce qui concerne la maison, nous n’avons pas de dégât. J’ai juste remarqué qu’un raccord du drain extérieur n’avait pas supporté la pression de l’eau et avait cédé, devant le garage, face à la PEC. Je regarderai ce WE pour réparer. Le garage n’a finalement pas été très touché, nous avons eu une flaque sur la partie droite (côté Gravitroom) mais avons retiré l’eau rapidement. Comparé aux dégâts que nos amis ont eu, nous nous en sortons très bien. Parce que la maison étant dans une pente, l’eau passe sans stagner. Voilà, sachez que votre future maison est résistante aux « pluies catastrophiques ».

Il ressort en outre des conclusions de l’expert judiciaire que les infiltrations qui affectent le sous-sol ne sont pas les seules conséquences de ces inondations et de la dégradation du drain mais trouvent également leur origine dans des défauts structurels de la construction, à savoir l’affaissement de la dalle de la terrasse le long de la maison occasionnant une fissuration, source d’infiltrations des eaux de pluie le long du mur enterré, et la contrepente du drain, ne permettant pas à l’eau de s’évacuer correctement.

Il en résulte que non seulement ces éléments étaient préexistants à la vente mais que de surcroît, les éléments portés à la connaissance des vendeurs, consistant simplement dans un dégât des eaux en juin 2021 ayant entraîné une inondation, ne révèlent pas l’ampleur et la gravité du vice consistant dans des infiltrations affectant la solidité du bâtiment et trouvant leur origine dans des défauts de construction, alors que la mention concernant la réfection de l’étanchéité du sous-sol était de nature à leur faire croire que cette étanchéité ne souffrait pas de défaut.

Dès lors, il est établi que le bien était affecté d’un vice caché au moment de la vente d’une telle gravité que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

Monsieur [E] fait valoir qu’il ignorait ce vice et se prévaut de la clause d’exonération des vices cachés.

Il n’est pas contesté que tel qu’il est relevé par l’expert judiciaire, il a mis en oeuvre en 2014 un produit liquide de cuvelage sur les murs concernés par les infiltrations, Sud et Est, suite à des infiltrations survenues en 2013. Monsieur [E] avait donc connaissance de l’existence d’infiltrations affectant le sous-sol. Il fait valoir que ses réparations ont été efficaces et qu’il n’y a plus eu d’infiltrations ensuite jusqu’au dégât des eaux de 2021. Or l’experte judiciaire indique que ces réparations n’ont pas été efficaces (« réparées sans succès » en page 23), « à défaut d’être efficaces » en page 29), outre que les causes structurelles du désordre ont perduré. Elle a également relevé la présence de « nouvelles infiltrations » après construction de la dalle (de la terrasse) et la pose d’un joint entre la dalle et le mur et la création d’un exutoire des eaux de la dalle. Monsieur et Madame [V] produisent des attestations de quatre voisins de la maison. Aux termes de son attestation, Monsieur [R] [L] indique que entre 2015 et 2021, il entendait régulièrement Monsieur [E] se plaindre d’infiltrations d’eau dans son garage, qu’il pompait l’eau après les pluies, et qu’étant lui-même allé 2 ou 3 fois dans le sous-sol, il avait vu les meubles posés sur palettes pour les protéger et constaté qu’il y avait de l’eau coulant le long des murs, et au sol, principalement côté terrasse, outre que quand son voisin avait fait la terrasse vers 2013, il lui avait montré que le maçon avait mis la pente de la dalle de la terrasse vers la maison et dit qu’il « allait rattraper avec des caillebotis et que ça ne se verrait plus ». Monsieur [Y] [I] a attesté que : « entre juillet 2016 et juillet 2021, Monsieur [E] l’avait informé que dès qu’il y avait des pluies importantes, il y avait de graves infiltrations d’eau systématique » et qu’il avait lui-même constaté que son électroménager au sous-sol était posé sur palettes, outre de fortes odeurs d’humidité et qu’un jour, il avait vu un grand trou dans le mur donnant sur le vide sanitaire et que Monsieur [E] lui avait dit être en recherche de l’origine d’infiltrations d’eau. Il ajoute avoir vu en 2019 ou 2020 des locataires AirBnB en train de passer la raclette /évacuer de l’eau du sous-sol en période de pluie et vu également la terrasse entre la maison et la piscine « fissurée comme une toile d’araignée, son voisin ayant ensuite construit une structure en bois par-dessus lui disant que « ça ne se verra plus ». Madame [U] [L] a attesté de ce que : « lors de nos conversations, Monsieur [E] a exprimé à plusieurs reprises subir des problèmes d’infiltrations d’eau dans son garage ainsi que la présence d’humidité ». Monsieur [D] [J] a enfin attesté de ce que « pendant l’évolution des travaux (de la maison de Monsieur [E]) », il avait vu « plein de malfaçons : le plancher très gondolé par l’eau impliquant une dalle extrêmement humide, de l’eau couler sur les murs côté intérieur, dans les pièces dites habitables. Au niveau du sous-sol, il y avait également de l’eau le long des murs côté sud (piscine). On voyait bien que l’eau remonte par capillarité ».

Monsieur [E] conteste la véracité de ces attestations et produit lui-même des attestations. Il ressort de l’attestation de Monsieur [Q] [X] qui ne s’est rendu qu’à une reprise dans la sous-sol pour débrancher une installation domotique, de celle de Monsieur [W] [P] agent immobilier qui indique avoir fait des visites préparatoires et peu de visites pour des ventes, de celles de Madame [K] [MD], Monsieur [R] [IK], et Madame [MT] [DJ] qui ont fait des séances de CrossFit dans le sous-sol dans le premier semestre 2021, qu’ils n’ont remarqué aucune infiltration ni odeurs ni moisissures dans le sous-sol. Cela n’est cependant pas incompatible avec le contenu des attestations produites par les demandeurs. De même, les avis RBNB de personnes qui ont séjourné dans la maison au cours de périodes estivales ne permettent pas de remettre en cause l’existence d’infiltrations dans le sous-sol en période de pluies.

Il est ainsi établi que le vendeur avait connaissance du vice consistant dans les infiltrations du sous-sol et il en sera tenu à garantie.

Sur les fissures en façade :

L’experte judiciaire a constaté que toutes les façades étaient « plus ou moins » affectées de fissures sur toute l’épaisseur de l’enduit outre de coulures autour des boites à eau. Elle a indiqué que les fissures existaient avant la vente, qu’elles étaient apparues en 2015 et avaient été réparées pour certaines en 2016, qu’elles étaient visibles avant la vente, là où elles étaient situées à partir des boites à eau et au niveau des planchers, appuis et linteaux, mais qu’il était difficile pour un profane d’en estimer les conséquences. Elle a ajouté que les fissures n’étaient pas traversantes au jour de l’expertise mais que si elles n’étaient pas réparées rapidement, elles allaient s’aggraver, ce que certaines avaient commencé à faire et permettre l’infiltration, ce qui pourra porter atteinte à la pérennité du bâtiment. Elle a conclu que les fissures étaient dues à une absence d’armatures ou de fibre entre le béton et l’enduit qui faisait que les dilatations entre les différents matériaux n’étaient pas amorties et que cela résultait de malfaçons et à un non-respect des règles de l’art et au débordement des boites à eau de taille insuffisante.

Il est établi et non contesté que les fissures et leurs causes étaient pré existantes à la vente.

Certes les fissures étaient apparentes au moment de cette vente, mais leur gravité n’était pas perceptible dans toute leur ampleur pour un profane. S’aggravant faute de traitement, de manière à provoquer des infiltrations, elles constituent un vice grave qui fait qu’en connaissance d 'une telle gravité l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

Si Monsieur [E] avait connaissance des fissures apparentes, rien ne démontre cependant, quand bien même il y aurait eu une reprise en 2016, en l’absence de toutes infiltrations constatées en résultant, qu’il en avait connaissance de leurs causes, de leur aggravation à venir, de leurs conséquences et qu’il connaissait ainsi le vice qu’elles constituent. Il peut ainsi se prévaloir de la clause exonératoire les concernant.

Aucun défaut de délivrance conforme n’est établi dans la mesure où il est prévu à l’acte de vente que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve et où ses fissures ne remettaient pas en cause l’habitabilité du bien au moment de sa délivrance.

De même, quand bien même Monsieur [E] aurait réparé ou fait réparer certaines fissures en 2016, et envisagé de faire repeindre la façade avant la vente, ce qu’il n’a au final pas fait, aucune manoeuvre dolosive n’est caractérisée, les fissures ayant été laissées apparentes au moment de la vente.

Monsieur et Madame [V] seront ainsi déboutés de leur demande à l’encontre de leur vendeur concernant la réparation de ces fissures.

Sur l’étanchéité des toits-terrasses :

L’experte judiciaire a constaté des retenues d’eau sur les toits-terrasses, sans infiltrations et des joints de couvertine défaillants entraînant des coulures sur les façades. Elle a ajouté que ces malfaçons n’étaient pas décelables pour un acquéreur profane et qu’elles n’entraînaient pas de désordres, n’affectant ni l’usage ni la solidité du bien. Monsieur et Madame [V] ne rapportent aucun élément supplémentaire permettant d’établir que ces malfaçons auraient entraîné des désordres tels des infiltrations et d’étayer leurs affirmations selon lesquelles la situation ne peut que s’aggraver et selon lesquelles la réfection des toits terrasse serait nécessaire pour préserver le bien. En l’absence de désordre, aucun vice caché n’est caractérisé et aucune garantie ne sera due par le vendeur concernant ces malfaçons sur ce fondement.

Aucun défaut de délivrance conforme n’est de surcroît établi dans la mesure où il est prévu à l’acte de vente que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, où ces défauts ne remettent pas en cause l’habitabilité du bien au moment de sa délivrance et où aucune stipulation ne concerne spécifiquement les toits terrasse.

De même, rien n’établit que Monsieur [E] aurait volontairement dissimulé ou commis des manoeuvres dolosives visant à cacher ces éléments dont il n’est pas prouvé qu’il avait connaissance, outre qu’il n’est pas non plus établi que faute de toute conséquence, leur absence constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs.

Monsieur et Madame [V] seront ainsi déboutés de leur demande à l’encontre de leur vendeur concernant la reprise des toits terrasse.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière RIVA – IMMOBILIER :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

En sa qualité d’intermédiaire à la vente non rédacteur de l’acte, la société RIVA IMMOBILIER était tenue de fournir à l’acquéreur des informations neutres, objectives, loyales et complètes pour leur permettre d’opérer un choix éclairé, outre d’un devoir de conseil consistant à attirer l’attention de ses mandants et des cocontractants sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée.

L’agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 11-27.087).

Néanmoins, alors qu’il résulte de l’expertise judiciaire que, d’une part, les inondations de juin 2021 étaient connues des vendeurs et que, pour le surplus, les infiltrations affectant le sous-sol trouvent leur origine dans des défauts structurels de la construction, à savoir l’affaissement de la dalle et la contrepente du drain, et alors que les acquéreurs se prévalent du caractère caché des infiltrations, il ne peut être reproché à l’agent immobilier qui n’est pas un professionnel de la construction de ne pas avoir détecté ces vices de construction qui ont nécessité le recours à un expert judiciaire pour être décelés. De plus, la seule attestation de Madame [CE] selon laquelle au cours d’une visite, l’agent immobilier aurait affirmé bien connaître le bien pour y avoir participé à des fêtes ou des repas, outre qu’il peut ne s’agir que d’un argument commercial, ne démontre pas qu’il avait connaissance de l’existence d’infiltrations et qu’il aurait dû alors investiguer plus avant sur l’état du bien.

Concernant les fissures, apparentes, il ne peut de même être exigé de l’agent immobilier qu’il se livre à des investigations pour en connaître les causes et les conséquences futures.

Enfin, s’agissant des toits-terrasses, il a été démontré que ceux-ci n’étaient atteints d’aucun vice grave et aucune responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de l’agent immobilier pour ne pas avoir détecté des retenues d’eau sur ceux-ci outre le mauvais état des couvertines.

Ainsi, aucune faute n’est établie à l’encontre de la société RIVA IMMOBILIER et Monsieur et Madame [V] seront ainsi déboutés de leur demande à son encontre ainsi qu’à celle de son assureur la MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE.

Sur le préjudice :

L’experte judiciaire a indiqué que pour remédier aux infiltrations dans le sous-sol, il fallait déposer le plancher bois (de la terrasse) puis démolir celle-ci, supprimer le drain existant et sa membrane, réparer une partie de canalisation d’eaux pluviales cassée et mettre en place un nouveau drain avant de refaire la terrasse. Elle a évalué le coût de ces travaux à la somme de 82.070,21 euros TTC, évaluation que rien ne revêt en cause. Elle a prévu un coût de maîtrise d’œuvre sur une base de 8% du montant des travaux, maîtrise d’œuvre jugée nécessaire néanmoins dans le cadre de travaux incluant également la reprise des enduits et des boîtes à eau. En l’espèce, seule la réfection de la terrasse et du drain étant nécessaire, le recours à un maître d’œuvre n’apparaît pas justifié et seul le coût des travaux réparatoires sera accordé en réparation du préjudice matériel. Monsieur [E] sera ainsi condamné à payer Monsieur et Madame [V] la somme de 82.070,21 euros en réparation du préjudice lié aux infiltrations dans le sous-sol, ce avec indexation du bâtiment depuis le 30 octobre 2023, date du devis retenu par l’experte judiciaire.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expert judiciaire a relevé en deux endroits du sous-sol la présence d’eau au sol outre l’humidité de parements et la présence d’une forte odeur de moisi. Si cela a entraîné une gêne dans l’usage du sous-sol et notamment, tel que le font valoir les demandeurs, l’impossibilité d’y entreposer certains objets, il résulte des photographies jointes à l’expertise judiciaire que le sous-sol n’est pas totalement inutilisable et qu’y sont notamment entreposés des vélos, une moto et des étagères. L’experte judiciaire a en outre indiqué que la durée prévisible des travaux réparatoires étaient de six semaines. Ainsi, eu égard à la nature et à la durée de la gêne dans l’usage du sous-sol, qu’il convient de relativiser ne s’agissant que d’un sous-sol, et à la durée des travaux de reprise, une somme de 1.500 euros sera accordée en réparation du préjudice de jouissance que Monsieur [E] sera condamné à payer Monsieur et Madame [V].

L’expert judiciaire entretenu une surconsommation d’électricité en raison d’une « surchauffe » occasionnée par l’humidité constatée dans la maison et le recours à un déshumidificateur. Cependant, aucune humidité n’a été constatée dans les pièces à vivre de la maison et le chauffage d’un sous-sol n’apparaît pas nécessaire. Il sera ainsi accordée une somme de 400 euros en réparation de la surconsommation liée au recours au déshumidificateur et Monsieur et Madame [V] seront déboutés du surplus de leurs demandes concernant une surconsommation électrique.

Aucun préjudice esthétique ne résulte des infiltrations en sous-sol et Monsieur et Madame [V] seront déboutés de leur demande à ce titre, de même qu’ils seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral alors qu’ils ne justifient pas d’une atteinte psychologique résultant des infiltrations, ni d’une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et en ce non compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 avril 2022 qui ne relève pas des dépens prévus et définis à l’article 695 du code de procédure civile mais des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du même code.

Au titre de l’équité, il sera condamné à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, la SAS RIVA IMMOBILIER et la MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE seront déboutées de leur demande sur ce même fondement.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

N° RG 24/03847 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAW2

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] la somme de 82.070,21 euros en indemnisation du coût des travaux réparatoires des infiltrations dans le sous-sol, ce avec indexation du bâtiment depuis le 30 octobre 2023.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice de jouissance.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] la somme de 400 euros en réparation de la surconsommation électrique.

DEBOUTE Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [O] épouse [V] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT