N° RG 24/01655 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-[Immatriculation 10]

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/01655 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-[Immatriculation 10]

Minute : 25/00225

JUGEMENT

Du : 23 Mai 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

Mme [V] [T] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à : Mme [V] [T] [Z]

le : 23 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Romain BODELLE

le : 23 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [T] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Mars 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2017, la société S.A Habitat Hauts de France a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [T] sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 311,35 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018 la société S.A Habitat Hauts de France a consenti un contrat de location d’une place de parking à Mme [V] [T] portant sur la [Adresse 13], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 16,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 527,64 euros au titre de l’arriéré locatif des deux baux (garage et logement) dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [T] le 24 juillet 2024.

Par assignation du 18 novembre 2024, la société S.A Habitat Hauts de France a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 juin 2017 pour le logement ; constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er juillet 2018 pour la place de parking ; ordonner l’expulsion et la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ; ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; condamner le défendeur à payer la somme de 1130,01 euros au titre des loyers échus ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 464,50 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation en cas de non-libération des lieux ; dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 21 janvier 2025, la société S.A Habitat Hauts de France maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mars 2025, s’élève désormais à 2327,81 euros. En réponse aux demandes de Mme [V] [T], la SA Habitat Hauts de France s’oppose à un éventuel renvoi pour s’assurer de la reprise du paiement des loyers courants et est d’accord pour une mise en délibéré à 2 mois avec production d’une note en délibéré pour indiquer au tribunal si le loyer courant est effectivement versé en avril 2025. Si le paiement est repris en cours de délibéré, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement à Mme [T].

À l’audience du 21 janvier 2025, Mme [V] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 64 euros, en plus du loyer courant. Elle affirme percevoir une pension alimentaire de 100 euros ainsi que le RSA. Elle indique que le versement du RSA a été suspendu, que celui-ci est désormais rétabli et qu’elle va percevoir un rappel. Elle s’engage à reprendre le versement du loyer courant dès réception de ce rappel. Elle précise qu’un dossier FSL est en cours d’instruction.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 30 avril 2025, le bailleur a justifié d’un décompte actualisé au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande

La société S.A Habitat Hauts de France justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail du logement et du parking

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement, ainsi que dans le contrat de bail du parking, a été signifié à la locataire le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 527,64 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire de ces deux baux, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, à la reprise du paiement du loyer résiduel telle que résultant du décompte transmis par le bailleur par note en délibéré (paiement de 206 euros le 28 avril 2025), aux revenus de la locataire et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [V] [T], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Le bailleur demande la condamnation de Mme [T] à verser une indemnité d’occupation de 464,50 euros sans distinguer l’occupation de la place de parking et de l’appartement. Il ne distingue pas non plus les paiements dans son décompte.

Il sera pourtant nécessaire de distinguer les deux sommes s’agissant de l’indemnité d’occupation, dans l’éventualité où Mme [T] ne libérerait pas en même temps les deux biens.

Par conséquent, Mme [V] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 448,28 euros au titre de l’occupation du logement, et à la somme de 16,22 euros au titre de l’occupation de la place de parking.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative au titre du bail d’habitation et de la place de parking

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société S.A Habitat Hauts de France verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 19 mars 2025, Mme [V] [T] lui devait la somme de 2327,81 euros, échéance de février 2025 incluse et échéance de mars 2025 non incluse.

Cependant, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite de 187,41 euros qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens.

Mme [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2 140,40 euros à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1130,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juin 2017 entre la société S.A Habitat Hauts de France, d’une part, et Mme [V] [T], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

CONSTATE en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2018 entre la société S.A Habitat Hauts de France, d’une part, et Mme [V] [T], d’autre part, concernant la place de parking n°118 située au [Adresse 3] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [V] [T] à payer à la société S.A Habitat Hauts de France la somme de 2140,40 euros (deux mille cent quarante euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au titre du bail d’habitation et de la place de parking) arrêté au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1130,01 euros à compter du 18 novembre 2024, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [V] [T] sera condamnée à verser à la société S.A Habitat Hauts de France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 448,28 euros par mois au titre du bail d’habitation, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, et 16,22 euros par mois au titre de la place de parking, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable selon les mêmes modalités que l’état le loyer prévu au contrat de bail,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société S.A Habitat Hauts de France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 18 novembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge