Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00532 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76F4E

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[J] [D]

[S] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [Y] [F], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [D],

demeurant [Adresse 5]

non comparant

M. [S] [D],

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00532 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76F4E et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2012, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [R] sur un logement situé au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 277,37 euros, outre des provisions sur charges.

Mme [G] [R] est décédée le 29 juin 2024. Ses fils M. [J] [D] et M. [S] [D] se sont maintenus dans les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a fait délivrer à M. [J] [D] et M. [S] [D] un commandement de payer la somme principale de 2186,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [D] et M. [S] [D] le 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 avril 2025, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a ensuite assigné M. [J] [D] et M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisé à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 3389,27 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 1er avril 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 1er avril 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car les locataires n’ont pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 3 juillet 2025, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2025, s’élève désormais à 4572,72 euros. L’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat déclare être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation aux locataires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [D] et M. [S] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par note en délibéré, le juge a demandé à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat l’acte de transfert du bail au profit des défendeurs, le cas échéant et l’acte de décès de Mme [G] [R].

Par mail reçu, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a indiqué qu’aucun transfert de bail n’avait été effectué au profit des défendeurs et a communiqué l’acte de décès de Mme [G] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail au profit de M. [J] [D] et M. [S] [D] et ses conséquences

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Aux termes de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire. (…)

III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20 , les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, aucune demande de transfert du bail au profit de M. [J] [D] et M. [S] [D], fils de la titulaire du bail décédée, Mme [R], n’a été effectué. De même, aucun élément ne permet de déterminer que les défendeurs remplissaient les conditions légales pour un tel transfert.

Dès lors, il y a lieu de constater que le bail s’est trouvé résilié à la date du 29 juin 2024, date du décès de Mme [R].

Il ressort toutefois des éléments produits au débat que le commandement de payer et l’assignation ont été délivré à l’étude aux défendeurs. Le commissaire de justice a établi le domicile des défendeurs grâce à la confirmation du voisinage. De même en cours de délibéré, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a fait valoir que les défendeurs avaient restitué les clés du logement.

Dès lors, il y a lieu de constater que M. [J] [D] et M. [S] [D] était occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7] ([Adresse 10]), depuis le 29 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [J] [D] et M. [S] [D] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux occupants d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat, il convient de condamner M. [J] [D] et M. [S] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 395,18 euros, du 29 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable à partir du 29 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat.

M. [J] [D] et M. [S] [D] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette d’indemnités d’occupation

En l’espèce, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [J] [D] et M. [S] [D] lui devaient la somme de 4572,72 euros, échéance de juillet non incluse au titre des indemnités d’occupation impayées.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (22,56 euros).

Au regard de ce qui a été précédemment jugé et M. [J] [D] et M. [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme de 4550,16 euros à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3372,35 euros (après déduction des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [D] et M. [S] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation. Les dépens ne comprendront pas le commandement de payer, la notification à la CCAPEX et la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 4 janvier 2012 entre l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat, d’une part, et Mme [G] [R] s’est trouvé résilié à la date du 29 juin 2024, date du décès de cette dernière ;

CONSTATE que depuis la date du 29 juin 2024, M. [J] [D] et M. [S] [D], sont occupants sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 8] .

ORDONNE à M. [J] [D] et M. [S] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [J] [D] et M. [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 395,18 euros (trois cent quatre-vingt-quinze euros et dix-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juin 2024, est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et M. [S] [D] à payer à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat la somme de 4550,16 euros (quatre mille cinq cent cinquante euros et seize centimes) au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 1er juillet 2025, échéance de juillet non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3372,35 euros (trois mille trois cent soixante-douze euros et trente-cinq centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et M. [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX et de la notification à la préfecture .

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision .

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,