N° RG 24/00993 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754AV

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 24/00993 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754AV

Minute : 25/36

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

Mme [N] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par madame [L]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE , greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2009, la société Logis 62 aujourd’hui dénommée Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [J] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Adresse 14] [Localité 1], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer initial mensuel de 455,63 euros et d’une provision pour charges de 71,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 671,38 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée de la situation de Mme [N] [J] le 2 juin 2023.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 11 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné Mme [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;

— condamner la défenderesse à lui payer :

la somme de 3806,65 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 octobre 2024. A cette audience, Mme [N] [J] a comparu et a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et a proposé de régler 50 à 70 euros en plus du loyer courant par mois. Elle a expliqué percevoir 970 euros de revenu de solidarité active ainsi qu’un complément familial. Elle a précisé que son fils allait percevoir la somme de 1100 euros et qu’il allait l’aider à payer son loyer. Elle précise que ses filles ont été placées et qu’elle a deux autres enfants au domicile et un troisième pour lequel elle exerce des droits de visite et d’hébergement. Elle indique enfin avoir une dette d’électricité.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 novembre 2024 afin que le rappel d’APL à percevoir puisse figurer au décompte.

A cette audience la société Flandre opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s’élève désormais à 1089,63 euros. Elle déclare que la locataire a repris le paiement des loyers courants. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation car la locataire n’a pas fourni l’attestation d’assurance locative et qu’elle stocke un scooter dans le local à vélos.

Mme [N] [J] ne comparait pas à l’audience du 19 novembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 671,38 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2023.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la reprise du paiement des loyers courants à l’audience, de la diminution de la dette, et de la situation de Mme [J] telle que déclarée à l’audience qui est de nature à lui permettre de régler le loyer courant ainsi que la dette après échelonnement (RSA, complément familial, APL et aide de son fils), des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés à Mme [J] selon les modalités fixées ci-après (mensualités de 50 euros par mois).

Par ailleurs, si le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement, il invoque à l’audience des motifs inopérants à ce titre (absence de justification de l’assurance locative et stockage d’un scooter dans le local vélo) puisque l’acquisition de la clause résolutoire est demandée au seul motif de l’existence de loyers impayés et qu’aucune procédure n’a été engagée pour les deux motifs susvisés.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil (article 1382 ancien), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par la locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Mme [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 641,36 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse verse au débat un décompte arrêté au 18 novembre 2024 montrant que la locataire reste lui devoir la somme de 1089,63 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre non incluse.

Mme [J] ne comparait et n’est pas représentée à la dernière audience, de sorte qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, Mme [J] sera condamnée à payer à la société Flandre opale habitat la somme de 1089,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 671,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du coût du procès-verbal de saisie conservatoire des meubles qui ne constitue pas un acte obligatoire.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2009 entre la société Flandre opale habitat anciennement dénommée Logis 62, d’une part, et Mme [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 15] est résilié depuis le 6 août 2023,

CONDAMNE Mme [N] [J] à payer à la société Flandre opale habitat la somme de 1089,63 euros (mille quatre-vingt-neuf euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 671,38 euros (six cent soixante et onze euros et trente-huit centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [N] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (50 euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [N] [J] sera condamnée à verser à la société Flandre opale habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 641,36 euros (six cent quarante et un euros et trente-six centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023, de la notification à la préfecture, de l’assignation du 11 juin 2024, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire des meubles du 11 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge