Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01316 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KYZ

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

[H] [D]

[S] [K] épouse [D]

C/

[B] [F]

[Q] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2026

Jugement rendu le 05 Février 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de [G] [L], greffière stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [D]

né le 10 Juillet 1978 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [S] [K] épouse [D],

née le 07 avril 1979 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [F],

né le 31 août 1980 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [Q] [I],

née le 05 août 1979 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 04 Décembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01316 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KYZ et plaidée à l’audience publique du 04 Décembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2011, M. [H] [D] et Mme [S] [K] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [I] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 10 du mois de 495,00 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [B] [F].

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1020,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 juillet 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [Q] [I] le 1er juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 16 septembre 2025, M. [H] [D] et Mme [S] [K] épouse [D] ont ensuite assigné Mme [Q] [I] et M. [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de Mme [Q] [I] de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 2550,00 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 15 septembre 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 15 septembre 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 4 décembre 2025, le juge a mis dans les débats la question de la durée du cautionnement.

M. [H] [D] ne comparait pas.

Mme [S] [K] épouse [D] sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 3635,00 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Q] [I] et M. [B] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [D] et Mme [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 juin 2025.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1020,00 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

M. [D] et Mme [D] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] et Mme [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner Mme [Q] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 510,00 euros, du 29 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 1er février 2011 et l’acte de cautionnement stipulait que M. [F] s’engageait pour une durée de trois années à compter de la conclusion du bail. Dès lors, la demande formée à son encontre au titre des indemnités d’occupation ne pourra pas prospérer.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [D] actualise la demande en paiement à la somme de 3635 euros à l’audience.

Toutefois, elle ne produit aucun élément de nature à justifier sa créance. Dès lors, cette actualisation de la dette ne pourra pas être effectuée.

Au vu de l’assignation, Mme [I] reste devoir aux bailleurs la somme de 2550 euros au 16 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 1er février 2011 et l’acte de cautionnement stipulait que M. [F] s’engageait pour une durée de trois années à compter de la conclusion du bail. Dès lors, la demande formée à son encontre au titre des loyers et des charges ne pourra pas prospérée.

Mme [Q] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2550 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

Il sera dit que les actes exécutés à l’encontre de M. [F] ne seront pas compris dans les dépens, dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de M. [D] et Mme [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Mme [I] sera condamnée à payer cette somme.

Les demandes formées à l’encontre de M. [F] au titre des frais irrépétibles et des dépens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er février 2011 entre M. [H] [D] et Mme [S] [K] épouse [D] (bailleurs), d’une part, et Mme [Q] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 29 août 2025 ;

ORDONNE à Mme [Q] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [Q] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 510,00 euros (cinq cent dix euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Mme [Q] [I], à payer à M. [H] [D] et Mme [S] [K] épouse [D] la somme de 2550,00 euros (deux mille cinq cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 16 septembre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. [B] [F] ;

CONDAMNE Mme [Q] [I] à payer aux demandeurs la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 16 septembre 2025, de la notification à la préfecture ;

DIT que les actes effectués à l’encontre de M. [B] [F] ne seront pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,