Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 25/00720 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GSM

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[O] [N]

C/

[P] [G]

[H] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

Jugement rendu le 15 Janvier 2026 par [H] SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [N]

né le 03 Novembre 1961 à , demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [G]

née le 04 Août 1996, demeurant [Adresse 5]

Comparante

M. [H] [M]

né le 07 Janvier 1995, demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 13 Novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00720 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GSM et plaidée à l’audience publique du 13 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2018, M. [O] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [M] et Mme [P] [G] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 650,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1894,80 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [H] [M] et Mme [P] [G] le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2025 à Mme [P] [G] et le 19 mai 2025 à M. [H] [M], M. [O] [N] a assigné M. [H] [M] et Mme [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner les défendeurs au paiement :

— de la somme de 3428,55 euros en principal suivant décompte en date du 24 avril 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mai 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 04 septembre 2025.

À cette audience, M. [H] [M] a indiqué vouloir se maintenir dans les lieux, avoir un dossier de surendettement et avoir commencé à régler sa dette à l’étude du commissaire de justice.

Mme [P] [G] a déclaré être séparée de M. [H] [M] et avoir quitté le logement depuis février après avoir averti l’agence chargée de la gestion du bien.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, M. [O] [N], représenté par son conseil, s’en réfère oralement à ses conclusions. Aux termes de celles-ci, il demande de :

à titre principal :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de location est acquise depuis le 14 mars 2025 ;

prononcer la résiliation du bail à effet du 14 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [M] ou de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais risques et périls de M. [H] [M] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer en deniers ou en quittances la somme de 2228,55 euros correspondant aux loyers et charges dus au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer ;

— condamner M. [H] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail au titre de l’occupation au-delà du terme du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeter toute demande de délais de paiement ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail, M. [O] [N] fait valoir que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai imparti et qu’aucune assurance locative ne lui a été fourni.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, M. [O] [N] fait valoir qu’il a réceptionné le congé de Mme [P] [G] le 12 février 2025, de sorte qu’elle était partie au bail jusqu’au 12 mai 2025.

Mme [P] [G] reconnait le principe de la dette.

M. [H] [M] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 janvier 2025.

Ces derniers n’ont cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu’à l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2025.

Le bailleur ne sollicite pas l’expulsion de Mme [G], celle-ci ayant quitté les lieux loués.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Au surplus, M. [M] a émis son souhait de se maintenir dans les lieux lors de l’audience du 4 septembre 2025. Il a également précisé qu’une procédure de surendettement était ouverte à son encontre, sans apporter davantage de précisions. Il convient de préciser que M. [M] ne peut prétendre obtenir la suspension des effets de la résiliation, en raison de sa procédure de surendettement ou non, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’est donc pas applicable en l’espèce, la résiliation ayant été constatée sur le fondement de l’article 7 g) de la loi précitée et non sur l’article 24 de cette même loi.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 700,42 euros, du 15 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’astreinte :

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé délivré par le locataire est par principe de trois mois, sauf s’il sollicite la réduction du délai de prévis à un mois, sous certaines conditions. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception du congé.

En outre, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, M. [N] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 14 mars 2025, M. [M] et Mme [G] lui devaient la somme de 2228,55 euros, échéance de mars incluse, après déduction de la somme de 1200 euros réglée à l’étude du commissaire de justice le 10 juillet 2025.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de commandement de payer qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (132,91 euros), ainsi que les frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (22,95 euros).

Si M. [H] [M] est redevable des loyers, des charges, ainsi que des indemnités d’occupation, Mme [G] n’est redevable que des loyers et charges impayés jusqu’au 15 février 2025, date de résiliation du bail.

Aucune clause de solidarité n’étant insérée au bail, les locataires n’étaient pas tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement. Ainsi, ces derniers doivent payer chacun la moitié des loyers et charges dus à la date du 15 février 2025.

Il convient de préciser qu’à la date du 15 février 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2572,27 euros et que M. [M] et Mme [G] étaient donc redevable chacun de la somme de 1286,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

De même, en raison de la règle d’imputation des paiements posée à l’article 1342-10 du code civil et à défaut de précision quant à cette imputation, la somme de 1200,00 euros réglée par M. [M] au vu du décompte du 26 août 2025 devra s’imputer sur la dette la plus ancienne.

Au vu de ces éléments, M. [M] reste devoir la somme de 86,14 euros au titre du solde de loyers et de charges arrêtées au 15 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date du commandement.

De même, il reste devoir la somme de 856,27 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 14 mars 2025, échéance de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation.

Mme [G] reste quant à elle devoir la somme de 1286,14 euros au titre du solde de loyers et de charges arrêtées au 15 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date du commandement.

M. [M] et Mme [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer ces sommes au bailleur.

La condamnation sera dite en deniers ou quittances.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] et Mme [G], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de M. [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er février 2018 entre M. [O] [N] (bailleur), d’une part, et M. [H] [M] et Mme [P] [G] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 15 février 2025 ;

ORDONNE à M. [H] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 700,42 euros (sept cents euros et quarante-deux centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE M. [H] [M] à payer en deniers ou en quittances à M. [O] [N] la somme de 86,14 euros (quatre-vingt-six euros et quatorze euros) au titre du solde de loyers et de charges arrêtées au 15 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [M] à payer en deniers ou en quittances à M. [O] [N] la somme de 856,27 euros (huit cent cinquante-six euros et vingt-sept centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 14 mars 2025, échéance de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [P] [G] à payer en deniers ou en quittances à M. [O] [N] la somme de 1286,14 euros (mille deux cent quatre-vingt-six euros et quatorze centimes) au titre du solde de loyers et de charges arrêtées au 15 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [M] et Mme [P] [G] à payer à M. [O] [N] la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [M] et Mme [P] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 13 mai 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,