REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00439 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GSVT

N° minute : 24/00434

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [G]

née le 1er Janvier 1979 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie OSWALD avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDERESSE

Madame [B] [F] épouse [W]

née le 25 Janvier 1956 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent CORDIER avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

copies délivrées le 19 DECEMBRE 2024 à :

Madame [Y] [G]

Madame [B] [F] épouse [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 DECEMBRE 2024 à :

Madame [Y] [G]

Madame [B] [F] épouse [W]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2021, Mme [Y] [G] a pris un bail un logement appartenant à Mme [B] [W] et situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer de 650 € par mois.

Des loyers et charges restant impayés, Mme [B] [W] a fait délivrer à Mme [Y] [G] un commandement de payer le 5 octobre 2023 visant la clause résolutoire pour un principal de 3.528 €.

Par requête datée du 1er décembre 2023 Mme [Y] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse afin de faire opposition au commandement de payer du 5 octobre 2023.

Par assignation du 12 janvier 2024, Mme [B] [W] a fait citer Mme [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins notamment de voir constater la résiliation du contrat de bail et voir ordonner l’expulsion.

Les affaires ont été jointes par décision du 21 mars 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024.

Mme [Y] [G] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

* à titre principal :

— de dire recevable ses demandes,

— de débouter Mme [B] [W] de ses demandes,

— d’ordonner la diminution du montant du loyer résultant du contrat de bail du 11 septembre 2021 de 6,46 % à effet du 4 juillet 2022, soit une diminution de 42 euros mensuels,

— de constater que Mme [B] [W] a bénéficié d’un trop perçu de 378 €,

— de constater que le montant des arriérés de loyer réclamés par Mme [B] [W] est de 0 €,

— de condamner Mme [B] [W] à lui payer la somme de 5.669,23 € après évaluation de son préjudice à 10.000 €,

*reconventionnellement,

— de lui accorder le bénéfice de l’exception d’inexécution jusqu’à réception des travaux de remise en état,

— de condamner Mme [B] [W] à assurer son relogement et celui de son fils, le temps d’exécution des travaux de remise en état ou de prendre à sa charge le coût de son relogement,

*en tout état de cause,

— de condamner Mme [B] [W] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— de condamner Mme [B] [W] à lui payer la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice physique et moral,

*à titre subsidiaire :

— d’ordonner un sursis à statuer le temps d’exécution d’une expertise judiciaire,

*à titre infiniment subsidiaire,

— de lui accorder un sursis à expulsion d’au moins douze mois à compter de la décision rendue,

— de lui accorder un échéancier sur 24 mois pour le règlement de sa dette.

Mme [Y] [G] se prévaut des articles 1719 du code civil et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour s’opposer à la demande de constat de résiliation de bail, au motif que le logement est indécent. Elle fait valoir qu’il ressort des diagnostics qu’elle a commandé que la véranda et le logement contiennent de l’amiante, que le logement présente un revêtement contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur, que l’installation de gaz et d’électricité comportent des anomalies et que le logement est classé F s’agissant de son diagnostic énergétique ; qu’ainsi les points 2, 4 et 5 de l’article 2 du décret précité ne sont pas respectés. Elle ajoute qu’elle ne s’oppose pas aux travaux et au contraire a réclamé au bailleur de les exécuter. Elle indique qu’elle ne réside plus dans l’appartement avec son fils en raison de leurs problèmes de santé liés à l’état de l’appartement. Elle signale que la caisse d’allocations familiales a suspendu le paiement des allocations familiales au bailleur en raison de l’indécence du logement. Elle considère que la bailleresse est trop longue pour répondre à ses demandes.

Elle expose que la surface du logement loué est de 84,18 m² et non 90 m², soit une différence de plus de 1/20e, ce qui devrait aboutir à un loyer de 608 € au lieu de 650 €.

Elle considère que l’indécence génère à son égard un préjudice de jouissance depuis deux ans et demi qu’elle évalue à 10.000 €. Elle estime également qu’elle subit un surcoût pour ses factures d’électricité et de gaz en raison d’une très mauvaise isolation du logement.

Elle fait valoir qu’elle est dans l’impossibilité d’occuper son logement et que Mme [B] [W] n’a pas répondu aux demandes de travaux sollicitées par la mairie. Elle ajoute par ailleurs qu’elle présente des symptômes évocateurs d’un contact avec l’amiante.

Elle indique qu’en vertu de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitat, il est fait obligation au propriétaire d’assurer un hébergement décent aux occupants pendant la durée des travaux.

Enfin, Mme [Y] [G] considère qu’elle subit un préjudice d’anxiété en raison de son exposition à l’amiante et indique qu’elle et son fils souffrent de symptômes en lien avec l’exposition à l’amiante. Elle ajoute qu’elle a subi une perte de chance certaine du fait de l’absence de communication des diagnostics obligatoires par le bailleur au moment de la souscription du bail.

Elle termine en indiquant qu’elle se fait aider par une assistante sociale et est dans une situation financière difficile.

Mme [B] [W] pour sa part, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [Y] [G] de ses demandes,

— débouter Mme [Y] [G] de sa demande d’expertise judiciaire,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [G] et tous occupants de son chef,

— juger que Mme [Y] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer initial à savoir 650 € par mois et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [Y] [G] à lui régler la somme de 8.660,10 € au titre de l’arriéré de loyer pour la période de mars 2023 au mois de juillet 2024 sauf à parfaire, soit 11.260 € échéance de novembre 2024 incluse,

— débouter Mme [Y] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [Y] [G] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance comprenant en outre les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions Mme [B] [W] expose :

— que Mme [Y] [G] ne règle plus ses loyers courants depuis mars 2023,

— qu’elle s’oppose à tous délais de paiement,

— que Mme [Y] [G] n’a pas repris le paiement du loyer courant,

— qu’elle rencontre des difficultés pour exécuter les travaux dans le logement, Mme [Y] [G] n’étant jamais disponible,

— que manifestement Mme [Y] [G] n’habite plus le logement,

— qu’elle a fait réaliser un diagnostic quant à la surface de l’appartement qui permet de conclure que la différence de surface rentre dans la tolérance prévue par la loi,

— que la demande d’expertise judiciaire est dilatoire,

— qu’elle ne justifie pas avoir subi une perte de chance ni subir un surplus de charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE DE DIMINUTION DU LOYER FORMEE PAR LA LOCATAIRE

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, chacune des parties produit un diagnostic concernant la surface habitable du logement aboutissant à une résultat différent.

Le diagnostic réalisé par Mme [Y] [G] le 24 juin 2022 conclut à une surface habitable de 84,18 m² alors que le diagnostic réalisé par Mme [B] [W], qui a la même valeur probante, le 16 septembre 2022 conclut à une surface habitable de 86 m².

Le bail signé mentionnant une surface de 90 m², le premier diagnostic met en évidence une surface inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail alors que selon le second diagnostic on reste dans la marge d’erreur autorisée par la loi.

La charge de la preuve pèse effectivement sur la locataire. Compte tenu du diagnostic favorable produit par la propriétaire, et sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise judiciaire, il doit être considéré que Mme [Y] [G] ne rapporte pas la preuve d’un écart suffisamment important donnant lieu à réduction du loyer tel que prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

II. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION FORMEE PAR LA BAILLERESSE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Il convient d’examiner la demande d’exception d’inexécution avant d’examiner le fond de l’action en prononcé de la résiliation, le prononcé de la résiliation, au contraire d’un constat de la résiliation du bail, supposant de caractériser un manquement grave du locataire à ses obligations.

III.SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION INVOQUEE PAR LA LOCATAIRE

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, il est jugé que l’exception d’inexécution ne peut être fondée que si le preneur, qui cesse de payer son loyer, démontre qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle ou encore que le logement est devenu inhabitable.

En effet, le locataire dispose d’un recours spécifique contre le bailleur fondé sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet de voir condamner le bailleur à exécuter des travaux précis pour mettre fin à l’indécence du logement, les loyers étant le cas échéant réduits, suspendus ou consignés sur autorisation judiciaire. Dès lors, l’indécence du logement n’est pas à elle seule un motif suffisant justifiant le recours à l’exception d’inexécution.

En l’espèce, Mme [Y] [G] qui se prévaut de l’indécence de son logement n’est pas à l’initiative de la saisine du juge sur le fondement de l’article 20-1 et reconnaît ne plus procéder au paiement de son loyer depuis plus d’un an et cela, sans autorisation judiciaire.

Si durant le bail les réclamations de Mme [Y] [G] ont évolué, il peut être retenu aux termes de ses écritures que les principaux griefs sont les suivants :

— matériaux contenant de l’amiante et travaux à effectuer sur ces matériaux,

— revêtement contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur,

— installations gaz et électrique présentant des anomalies,

— classement énergétique F,

— ventilation insuffisante,

— fuite d’eau sur la chaudière à gaz,

— volets et fenêtres à remplacer,

— étanchéité du plafond de la terrasse à assurer.

Il convient de vérifier si ces griefs sont avérés d’une part et d’autre part, s’ils le sont, si le logement est rendu inhabitable justifiant ainsi l’exception d’inexécution.

Malgré les affirmations de la locataire qui prétend qu’aucun travaux n’a été entrepris et que le logement est insalubre, il résulte des pièces produites par la bailleresse :

— que la chaudière a fait l’objet de réparations le 7 décembre 2021 (facture pour un montant de 263,31 €),

— que des travaux électriques et de VMC avec pose d’un détecteur de fumée ont été réalisés en novembre 2022 (facture pour un total de 495 €),

— que des fenêtres et les volets ont été changé en juin 2023 (facture pour un montant total de 7.996 €),

— que des travaux d’isolation de la terrasse ont été entrepris en décembre 2023 (facture d’un total de 1.785 €).

Ainsi compte tenu des factures produites, la demanderesse ne prouve pas que les griefs tenant aux anomalies électriques et de l’installation au gaz, les fuites d’eau de la chaudière, les ventilations et les volets et fenêtres soient encore d’actualité.

S’agissant de la teneur en plomb, cela ne suffit pas à caractériser une impossibilité d’habiter le logement, aucune précision n’étant fournie à ce sujet. En effet la demanderesse ne produit que le récapitulatif des diagnostics et non le rapport complet, il n’est donc pas possible de connaître la localisation de ce plomb et les travaux susceptibles de remédier à ce problème pour vérifier s’ils ont été ou non effectués.

Ainsi, le seul problème subsistant semble être la question de l’isolation de la partie terrasse et la réparation de la couverture qui s’est avérée être en amiante.

Pour autant, il résulte des pièces produites que ces travaux ont débuté et il apparaît que la question des travaux en présence d’amiante a été traitée avec sérieux dès lors que les analyses ont confirmé la présence d’amiante le 1er février 2024, puisque la bailleresse a expliqué à Mme [Y] [G] qu’une entreprise spécialisée devait intervenir par courrier recommandé du 29 février 2024.

Sachant que les travaux d’isolation portent essentiellement sur la terrasse, que des huisseries neuves ont déjà été posées et qu’il n’est pas établi que la présence de ces plaques d’amiante représentent un danger immédiat pour l’occupante de l’immeuble, les certificats médicaux fournis à ce sujet étant insuffisants, il doit être considéré que Mme [Y] [G] est mal fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution, l’inhabitabilité du logement n’étant pas prouvée.

Mme [Y] [G] n’établit pas non plus que les travaux localisés sur la terrasse exigent d’être réalisés en l’absence de la locataire.

Pour le reste, l’insalubrité du logement n’est pas démontrée, le courrier de la caisse d’allocations familiales rappelant d’ailleurs à Mme [Y] [G] que les notions d’indécence et d’insalubrité étaient différentes.

L’exception d’inexécution n’étant pas admise, il y a lieu d’examiner les demandes en résiliation du bail et d’expulsion.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION

Mme [B] [W] sollicite le prononcé de la résiliation et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution peut être prononcée judiciairement, en cas d’inexécution suffisamment grave.

En vertu des articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales. Il doit notamment payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation de paiement du loyer est reprise par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce le seul décompte fourni par Mme [B] [W] au dossier est arrêté au 15 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, pour un montant de 6.060,10 €.

La créance a ensuite été actualisée sans fourniture de décompte, en ajoutant des loyers impayés de 650 € par mois, sans faire mention d’aide au logement. Il apparaît toutefois au vu du courrier de la caisse d’allocations familiales que Mme [Y] [G] bénéficie peut-être toujours de droits APL mais que le versement direct au bailleur a été suspendu en raison de l’indécence du logement sur le fondement de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois Mme [Y] [G] ne prouvant pas payer au moins son loyer résiduel et bénéficier de telles allocations, elle ne peut prétendre à une diminution de sa dette en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation. D’ailleurs, Mme [Y] [G] n’a pas contesté la dette actualisée à hauteur de 11.260 €, novembre inclus. Il conviendra toutefois de prévoir que les éventuels droits à allocation logement perçus par le bailleur viendront en déduction de cette dette.

Compte tenu de l’importance de la dette, en l’absence de tout règlement depuis juin 2023, le prononcé de la résiliation du bail est justifié à la date de clôture des débats le 7 novembre 2024.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant et de justification de sa situation financière, Mme [Y] [G] sera déboutée de sa demande de délais et il sera fait droit à la demande d’expulsion, étant relevé qu’il n’est pas prouvé par la locataire que le logement serait impropre à l’usage.

Alors par ailleurs que Mme [Y] [G] indique qu’elle n’habite plus les lieux à titre permanent, il n’y pas lieu non plus d’accorder un délai de sursis à expulsion.

V. SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE RESULTANT DE L’INDECENCE DU LOGEMENT

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Mme [Y] [G] soutient que le logement est indécent, et même insalubre, depuis le commencement du bail sans évolution. Cependant, comme déjà vu, un certain nombre de travaux ont été réalisés.

Considérant d’abord les anomalies électriques et de chauffage au gaz, il apparaît que des réparations ont été réalisées sur ces points, et les anomalies n’ont pas été soulignées comme étant dangereuses. En tout état de cause, aucun préjudice n’est justifié en lien avec ces anomalies.

S’agissant des problèmes d’aération repérés par l’ADIL qui ne concernent que certaines pièces, des travaux ont été faits et il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec ce problème d’aération.

Les éléments d’indécence sérieux sont :

— une isolation insuffisante notamment au regard d’une pièce non chauffée (terrasse couverte) et des volets dégradés,

— une couverture de cette terrasse non étanche, dégradée, présentant des infiltrations et constituée d’amiante.

Le constat d’huissier du 19 et 22 janvier 2024, s’il permet de constater que certains travaux ont débuté, permet également de constater la persistance de ces problèmes d’indécence, la porte menant à la terrasse couverte présentant une ossature bois ancienne et donc non étanche, avec des vitrages cassés et la terrasse présentant des signes manifestes d’infiltrations par temps pluvieux alors que l’accès aux toilettes s’effectue par cette pièce.

Compte tenu des variations de chaleur accentuées du fait de l’absence d’isolation suffisante de la pièce non chauffée et des infiltrations au niveau de la terrasse, Mme [Y] [G] subit nécessairement depuis le début du bail un préjudice, d’autant qu’elle a dû également supporter le désagrément lié aux travaux. Toutefois la longueur de ce préjudice doit être relativisée, au regard des difficultés prouvées rencontrées par la propriétaire pour faire exécuter les travaux dans un délai raisonnable. En effet, il est avéré que de manière fréquente, Mme [Y] [G] tarde à donner ses disponibilités aux entreprises intervenantes, ou repousse les rendez-vous à des dates lointaines.

Il convient ainsi de fixer ce préjudice à la somme de 3.800 € à la date du présent jugement.

VI. SUR LES AUTRES PREJUDICES

A) sur le préjudice physique et moral de Mme [Y] [G]

Mme [Y] [G] sollicite l’indemnisation de préjudices secondaires liés à l’indécence du logement.

Le préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement a déjà fait l’objet d’une indemnisation.

S’agissant des préjudices physiques, que ce soit les siens ou ceux de son fils, ils ne sont pas suffisamment établis par des éléments objectifs. Les circonstances de l’incident relatif à l’incendie résulte des seules déclarations de Mme [Y] [G]. Par ailleurs il n’est fourni aucun élément sur la santé de son fils et s’agissant de l’amiante et de problèmes respiratoires le lien n’est pas établi, et le certificat médical produit ne vise qu’à ordonner des examens complémentaires. Les demandes de Mme [Y] [G] seront rejetées.

Quant au préjudice moral lié à l’indécence du logement et au stress engendré, il n’est pas fourni de certificats médicaux faisant mention de cet état anxieux, étant relevé qu’il demeure exact que Mme [Y] [G] n’a pas répondu à toutes les sollicitations du bailleur et des artisans pour résoudre les difficultés de la meilleure des manières et le plus rapidement possible.

B) sur le préjudice de perte de chance

Aux termes de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, il est constant que le bail a été signé entre les parties sans que les diagnostics obligatoires aient été réalisés et fournis au candidat locataire, malgré le caractère impératif de cette disposition.

Mme [Y] [G] s’est très vite inquiétée de la mauvaise isolation du logement et de sa consommation prévisible d’électricité et de gaz (pièce 1 de la demanderesse) et finalement constaté que le logement était classé « F » soit un logement très peu performant, qualifié de « passoire thermique ».

Ainsi, en ne fournissant pas les diagnostics obligatoires, Mme [B] [W] a commis une faute qui a causé un préjudice à Mme [Y] [G], cette dernière ayant perdu une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, à un loyer plus faible compte tenu de ses charges prévisibles.

Mme [B] [W] sera condamnée à verser à Mme [Y] [G] la somme de 650 € en réparation de ce préjudice de perte de chance.

VII. SUR LA DEMANDE DE FIXATION D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire?; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Compte tenu des éléments précédemment exposés, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 600 € par mois compte tenu des éléments d’indécence affectant encore le logement

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Y] [G], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Désormais, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Y] [G] de sa demande de réduction du loyer fondée sur le dépassement de la tolérance quant à la surface habitable déclarée,

REJETTE la demande de Mme [Y] [G] tendant à voir justifier l’absence de paiement de ses loyers par l’exception d’inexécution,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Mme [Y] [G] et Mme [B] [W] [Adresse 1] à [Localité 5] aux torts exclusifs de Mme [Y] [G] à compter du 7 novembre 2024 ;

DEBOUTE Mme [Y] [G] de sa demande de délais de paiement et de sursis à expulsion,

AUTORISE Mme [B] [W] à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [G] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [Y] [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [B] [W] à payer à Mme [Y] [G] la somme de 3.800 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [Y] [G] de ses demandes relatives à un préjudice moral et physique,

CONDAMNE Mme [B] [W] à payer à Mme [Y] [G] la somme de 650 € en réparation de la perte de chance liée à l’absence de transmission des diagnostics obligatoires au moment de la signature du bail,

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à la somme de 600 € par mois ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] à verser à Mme [B] [W] la somme de 11.260 €, éventuelles allocations logement perçues par la bailleresse à déduire au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de novembre 2024 inclus,

CONDAMNE Mme [Y] [G] à payer à Mme [B] [W] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, sous réserve des décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,