JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/02444 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GOCN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [N] [G]

né le 27 Mai 1998 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 115

DEFENDERESSES

Madame [M] [F] [W]

née le 15 Avril 1987 à [Localité 1],

demeurant Madame [W] [S] – [Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 65

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 70

S.A.S. FONCIA LEMANIQUE,

immatriculée au RCS de ANNECY sous le n° 418 633 350,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 67, M^e Damien MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 17 Avril 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

A l’audience, M^me MASSON-BESSOU a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Exposé du litige

Selon acte authentique du 03 octobre 2019, Monsieur [A] [N] [G] a acquis de Madame [M] [W] un appartement, une cave et un garage sis au sein de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] (Ain) et correspondant aux lots 23,44 et 49 , ce pour un prix de 119 000 € dont 6 880 € pour les meubles et 112 120 € pour le bien immobilier.

Aux motifs que quelques semaines après son achat, il avait constaté l’apparition de très nombreuses zones de moisissures et un phénomène de condensation important dans l’appartement, Monsieur [N] [G] a sollicité une mesure d’expertise en référé .

Par ordonnance du 1er septembre 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande .

Madame [L], expert judiciaire désigné, a rendu son rapport le 13 décembre 2022 .

Elle retient notamment que les désordres (moisissures et condensation) ont pour origine un défaut majeur d’isolation des parois et de la dalle de toiture terrasse .

Par exploit du 21 août 2023, Monsieur [A] [N] [G] a assigné devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse Madame [M] [W], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] et la société Foncia Lémanique, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires aux fins d’être indemnisé de ses préjudices .

Cette procédure a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23 02444 .

Par exploit du 9 octobre 2023, Monsieur [A] [N] [G] a assigné aux même fins la société Foncia Lémanique à titre personnel .

Cette procédure a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23 03015 .

La jontion des deux procédures a été ordonnée .

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, Monsieur [A] [N] [G] demande au Tribunal,

Vu les articles 66,325, 331 et 367 du Code de Procédure Civile,1240 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, l’article 18 de la loi de 1965,l’article L.134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, de :

A titre principal :

Réduire le prix de la vente conclue le 3 octobre 2019 pour un logement d’habitation comprenant les lots n° 25,44 et 49 de la copropriété du [Adresse 3], à [Localité 5] (Ain) de 33 988,80 euros,

En conséquence,

Ordonner que la somme de 33 988,80 euros soit restituée par Madame [M] [W] à Monsieur [A] [N] [G], outre frais et accessoires,

Condamner Madame [M] [W] à lui payer :

— la somme de 2 747,46 € au titre de la proportionnalité des frais notariés de la vente,

— la somme de 4.400,00 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance.

— la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral;

A titre subsidiaire :

Condamner in solidum Madame [M] [W], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] et la société Foncia Lémanique prise en son établissement secondaire Foncia [I] à lui payer :

— la somme de 33 988,80 euros au titre du préjudice matériel,

— la somme de 2 747,46 € au titre de la proportionnalité des frais notariés de la vente,

— la somme de 4.400,00 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral;

En tout état de cause,

Rejeter l’ensemble des demandes présentées à son encontre;

Condamner in solidum Madame [M] [W], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] et la société Foncia Lémanique à lui régler la somme de 4.500€ au titrel’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 8 novembre 2024, Madame [M] [W] demande au Tribunal , vu les articles 1131 et suivants, 1223 et suivants, 1240 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, les articles L. 271-4 et L. 731-1 de code de la construction et de l’habitation, de :

Sur la demande principale :

Rejeter demande présentée par Monsieur [A] [N] [G] de réduire le prix de la vente conclue le 3 octobre 2019 et par conséquent rejeter la demande de restitution de la somme de 33 988,80 euros, la demande de condamnation à la somme de 2 747,46euros au titre de la proportionnalité des frais notariés de vente, à la somme de 4 400 euros,à parfaire, au titre du préjudice de jouissance, à la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et rejeter l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [A] [N] [G] à son encontre;

et à titre subsidiaire de réduire à plus juste proportion sans excéder la somme de 27 191,04 euros, la somme à restituer à Monsieur [A] [N] [G];

Sur les demandes subsidiaires :

Rejeter la demande présentée par Monsieur [A] [N] [G] sur le fondement de la réticence dolosive ou du manquement à l’obligation d’information précontractuelle, et à titre subsidiaire, réduire à plus juste proportion sans excéder la somme de 27 191,04 euros, la somme due au titre du préjudice matériel;

En tout état de cause :

Rejeter les demandes de condamnation in solidum de Madame [M] [W], du syndicat des copropriétaires et du syndic Foncia Lémanique à régler à [A] [N] [G] la somme de 4 400 euros, à parfaire, au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 5 000 au titre de son préjudice moral, et débouter Monsieur [A] [N] [G] du surplus de ses demandes;

En tant que de besoin,

Condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre;

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Condamner Monsieur [A] [N] [G], le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Lémanique à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses écritures régularisées le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] demande au Tribunal,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article L 134-4-1 du CCH, de :

Rejeter les demandes du requérant en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de la copropriété,

Le condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions régulariées le 4 avril 2024, la société Foncia Lémanique demande au Tribunal,

Vu l’article 1240 du Code Civil, Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’ancien article L. 134-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation devenu les articles L. 126-31 et L. 731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, de:

Débouter Monsieur [A] [G] et Madame [W] de leurs demandes formées

à l’encontre de la société Foncia Lémanique,

Condamner Monsieur [A] [G] à payer à la société Foncia Lémanique une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

I : Sur la responsabilité de Madame [M] [W]

Monsieur [A] [N] [G] soutient à titre principal et sur la base de l’expertise judiciaire réalisée par Madame [L], que la responsabilité de Madame [M] [W], son vendeur, est engagée, ce au titre de la garantie des vices cachés et subsidiairement pour dol ou violation de son obligation pré-contractuelle d’information.

Dans son rapport, l’expert judiciaire, qui précise que l’appartement de Monsieur [G] est situé au dernier niveau de l’immeuble, à l’angle et sous la dalle de toiture terrasse , relève les désordres suivants : Moisissures se développant à divers endroits de l’appartement, sur les parois intérieures, en bas, en haut, dans les angles et le long des menuiseries, ces moisissures étant accompagnées de ruissellement d’eau par moment.

L’expert indique que de nombreuses investigations ont été réalisées : injection de fumigène sous la membrane d’étanchéité de la terrasse, mise en eau de divers points particuliers de la toiture terrasse, relevé de mesure de température/humidité et du point de rosée aux endroits concernés par les désordres.

Il retient que les désordres ont pour origine un défaut majeur d’isolation de la dalle de toiture terrasse et des parois, avec un point de rosée souvent atteint dès lors que le mur atteint une température de 15,7 °, ce qui induit une condensation importante .

Il note également une ventilation insuffisante au regard du manque d’isolation et précise que l’immeuble est ancien et qu’il n’a pas été construit selon les normes en vigueur aujourd’hui.

Il indique que les désordres n’étaient pas apparents et qu’ils rendent l’appartement impropre à sa destination pour des raisons sanitaires .

Il préconise pour remédier aux désordres la reprise de l’isolation thermique du logement par doublage intérieur (en ce cas perte de surface habitable dans le logement) ou extérieur, de changer les menuiseries car elles ne sont pas en double vitrage, de traiter les ponts thermiques et d’améliorer la ventilation des logements .

L’expert relève enfin que des travaux ont été réalisés par la copropriété en cours d’expertise (isolation thermique de la toiture terrasse et remplacement de la VMC), que ces travaux sont pour partie en mesure de remédier aux désordres mais que néanmoins l’isolation est insuffisante sur les parois extérieures du logement de Monsieur [G] et que les travaux préconisés sont nécessaires .

1) Sur la responsabilité de Madame [M] [W] au titre de la garantie des vices cachés

Monsieur [A] [N] [G] se prévaut à titre principal et au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, de la responsabilité de Madame [M] [W] au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes des article 1641 et 1642 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il est confirmé par le rapport d’expertise que les désordres n’étaient pas apparents lors de la vente, l’expert précisant que ce n’est qu’en habitant le logement que les désordres pouvaient apparaître, et indiquant par ailleurs que pour des raisons sanitaires, le logement doit être considéré comme impropre à sa destination.

On est donc bien en présence d’un vice caché au sens des articles précités .

Reste qu’une clause d’exonération des vices cachés figure dans l’acte de vente au bénéfice du vendeur, étant rappelé que cette clause ne peut être opposée à l’acheteur dès lors qu’il est démontré que le vendeur avait connaissance des vices dénoncés .

A ce titre, Madame [W], qui conteste fermement avoir été confrontée à des problèmes de moisissures ou de condensation du temps où elle était propriétaire de l’appartement, explique que travaillant dans la restauration, elle occupait très peu son appartement en semaine, et qu’elle laissait pendant ses périodes d’absence une porte -fenêtre ouverte pour permettre à son chien de se rendre sur le balcon de l’appartement, et que de ce fait, elle n’allumait pas le chauffage dans la cuisine et dans la chambre d’amis .

L’expert [R] [L] explique dans son rapport :

— que le point de rosée (condensation) , température à laquelle l’eau passe de l’état gazeux à l’état liquide, est une donnée variable qui dépend de l’hygrométrie , de la température intérieure et de la température extérieure;

— que pour limiter la formation de condensation, il est possible d’actionner deux leviers : celui de l’isolation, pour limiter les surfaces froides et les ponts thermiques, et celui de la ventilation, pour faire baisser le taux d’humidité dans l’air, étant observé que les activités humaines dégagent de la vapeur d’eau dans l’atmosphère et que de l’occupation du logement, variable à prendre en compte, dépend également le taux d’humidité;

— que ce n’est que lorsqu’on obtient une certaine équation entre taux d’humidité de l’air ambiant et la température de paroi que l’on atteint le point de rosée et que des micro-organismes, comme les champignons, les moisissures, se forment et se développent.

L’expert conclut qu’il se peut que l’inoccupation du logement et le fait qu’il soit peu chauffé et ouvert la plus part du temps ait entraîné une absence d’atteinte du point de rosée qui entraîne la condensation, que seule l’instrumentation du logement sur une longue période, avec relevé des températures, de l’hygrométrie et du taux de ventilation, permettrait d’analyser si oui ou non le point de rosée était ou pas atteint, et qu’en l’état ceci est impossible et qu’il est donc difficile de statuer sur l’état du bien lors de la vente.

Force est de constater au vu des éléments précités, qu’il n’est pas démontré que Madame [W] avait connaissance des désordres litigieux lorsqu’elle a vendu son appartement et plus précisément qu’elle y avait été confrontée et il s’en déduit que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente est opposable à l’acheteur .

Reste que Monsieur [A] [N] [G] oppose que dans l’acte de vente du 3 octobre 2019, qui a repris les dispositions légales visées à l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation en sa version en vigueur à la date de l’acte de vente, il est rappelé que doit être annexé à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur, comprenant notamment le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et le Diagnostic Technique Global (DTG) , qui sont obligatoires et qu’à défaut, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il en déduit que la garantie des vices cachés est acquise de plein droit puisque Madame [W] n’a pas fait réaliser ces diagnostics.

Pour autant, s’agissant du DTG , il ressort des dispositions de l’article 731-1 du Code de la construction et de l’habitation que , contrairement à ce que soutient le demandeur, ce diagnostic, pour la copropriété des [Adresse 6], n’était pas obligatoire, qu’il était seulement demandé à l’assemblée générale de la copropriété de se prononcer sur la réalisation d’un tel diagnostic et qu’en l’espèce les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 7 juin 2018 ont voté contre.

S’agissant par ailleurs du DPE, il apparaît que l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, en sa version applicable à la date de la vente :

— énumère, en son paragraphe I, les documents qui doivent composer le dossier de diagnostic technique à annexer à l’acte de vente, qui sont au nombre de neuf, dont, au 6°, le diagnostic de performance énergétique;

— indique expressément, en son paragraphe II, qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Force est de constater que le Diagnostic de Performance Energétique, qui figure au 6°, ne fait pas partie de la liste des documents dont l’absence entraîne l’absence d’exonération de la garantie des vices cachés correspondants, énumérés à l’article L 271-4 , paragraphe II du code de la construction et de l’habitation.

Il s’en suit que Monsieur [A] [N] [G] n’est pas fondé à se prévaloir de de la garantie des vices cachés par application des dispositions précitées .

Dès lors, aucune responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de Madame [M] [W] au titre de la garantie des vices cachés et Monsieur [A] [N] [G] doit être débouté des demandes qu’il a présentées à son encontre sur ce fondement.

2) Sur la responsabilité de Madame [M] [W] pour dol

A titre subsidiaire, au visa des articles 1131 et 1137 du Code civil, Monsieur [A] [N] [G] se prévaut d’une responsabilité de Madame [M] [W] pour vice du consentement, aux motifs que celle-ci lui a volontairement dissimulé une information qu’elle savait déterminante pour lui afin d’obtenir son engagement et a commis en conséquence une faute dolosive.

Cette dernière le conteste, faisant valoir que ne sont démontrés ni manoeuvres, ni mensonge de sa part .

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, dès lors qu’il a été précédemment retenu qu’il n’était pas établi que Madame [M] [W] avait été exposée aux désordres dénoncés par Monsieur [G], il ne peut lui être reproché d’avoir dissimulé une information dont il n’est pas démontré qu’elle en avait connaissance .

Le demandeur doit donc être débouté de sa demande visant à voir retenir la responsabilité de Madame [M] [W] pour faute dolosive .

3) Sur la responsabilité de Madame [M] [W] pour manquement à son obligation pré-contractuelle d’information

Le demandeur soutient, au visa de l’article 1 112-1 du Code civil, que Madame [W] a engagé sa responsabilité par manquement à son obligation précontractuelle d’information, en ce que :

— elle connaissait le problème d’humidité présenté par l’appartement et a omis de l’en informer avant la vente ;

— elle a tout mis en oeuvre pour empêcher la réalisation des différents diagnostics techniques, tels que le DPE et le DTG, ce qui serait démontré par le procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2018.

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Pour autant, tel que retenu précédemment, il ne peut être reproché à Madame [M] [W] de n’avoir pas informé son acheteur d’un problème d’humidité et de condensation alors qu’il n’est pas démontré que, du temps de son occupation du logement vendu, elle a été exposée à de tels désordres .

En outre, le procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2018 auquel Monsieur [G] fait référence ne démontre aucunement que Madame [W] a “mis tout en oeuvre” pour que les diagnostics ne soient pas réalisés, puisque 13 copropriétaires ont voté contre la réalisation d’un diagnostic technique global et que son nom n’est pas mentionné.

Monsieur [G] est en conséquence débouté de son action en responsabilité à l’encontre de Madame [W] au titre d’un manquement à son obligation d’information pré contractuelle.

En conclusion, aucune responsabilité de Madame [M] [W] n’est susceptible d’être retenue .

II : Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

[A] [G] soutient que le syndicat des copropriétaires a également engagé sa responsabilité au titre des désordres qu’il a subis dans son appartement, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, ce qui est le cas en l’espèce.

Il ajoute que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, outre qu’ils ont été tardifs puisque réalisés en juillet 2022, se sont en outre révélés insuffisants puisque les moisissures persistent, ce dont il justifie par un constat d’huissier .

Le syndicat des copropriétaires oppose que sa responsabilité ne peut être engagée puisqu’il a fait réaliser en cours d’expertise les travaux nécessaires, à savoir la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, et sur recommandation de l’expert , remplacé le système de VMC collective, ce pour un coût de 52 000 € TTC et que le complément de travaux préconisés par l’expert concernent des travaux privatifs .

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a retenu que les désordres recensés dans l’appartement de Monsieur [G] avaient pour origine un défaut majeur d’isolation, d’abord de la dalle de toiture terrasse, qui est une partie commune, mais également des parois et menuiseries de l’appartement de Monsieur [G], qui constituent des parties privatives, raison pour laquelle l’expert a préconisé la reprise de l’isolation thermique de l’appartement de Monsieur [G] par doublage intérieur et un changement des menuiseries en mettant des doubles vitrages.

Or, dès lors que les désordres relevés ont en partie pour origine une partie commune, la dalle du toit terrasse, le syndicat des copropriétaires a nécessairement engagé sa responsabilité vis à vis de Monsieur [G] au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des désordres qu’il a subis à compter du 3 octobre 2019, date à laquelle il est devenu propriétaire de son appartement .

Pour autant, il ne peut être fait abstraction :

— de ce que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux qui lui incombaient concernant les parties communes, travaux qui se sont achevés en juillet 2022 ,

— de ce que l’expert a retenu que ces travaux n’étaient pas suffisants pour éradiquer les phénomènes de moisissures et condensation dans l’appartement de Monsieur [G], et a préconisé la reprise de l’isolation thermique dans les parties privatives du logement, s’agissant d’un logement ancien ;

— de ce que Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve que les désordres qu’il déplore à ce jour sont dûs à une autre cause que la non réalisation du défaut d’isolation thermique à l’intérieur de son logement .

Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue que dans le cadre des limites précédemment exposées .

III : Sur la responsabilité du syndic, la société Foncia Lémanique

Le demandeur soutient que la responsabilité personnelle du syndic est engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, mais également sur le fondement de l’article 18 de la loi de 1965 qui impose notamment au syndic d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale et de pourvoir à l’entretien de l’immeuble.

Il précise que le syndic initial, la SAS Cabinet [X][I], a été racheté suivant acte du 2 octobre 2020 par la société Foncia Lémanique, laquelle, à la suite de cette acquisition, a hérité tant de l’actif que du passif du Cabinet [I] et notamment de la responsabilité incombant ce dernier en cas de faute de gestion .

Il fait valoir :

— que si le syndic semble avoir retrouvé en 2024 le diagnostic de performance énergétique (DPE) datant du 19 septembre 2016, diagnostic réalisé en exécution de la délibération de l’assemblée générale du 29 mars 2016, il n’a pu, venant d’en prendre connaissance, efficacement pourvoir à l’entretien de l’immeuble;

— que l’exploitation de ce DPE, qui classe l’immeuble dans la plus basse catégorie et mentionne des recommandations d’amélioration énergétique concernant le toit terrasse, lui aurait permis d’éviter d’acheter un appartement affecté de sérieux défauts d’isolation thermique;

— que la faute du syndic l’a contraint de surcroît à devoir réaliser des travaux d’isolation par l’intérieur dans son appartement qui vont réduire la surface habitable, ce qui doit être indemnisé.

La société Foncia Lémanique soutient n’avoir commis aucune faute, rappelant au demeurant avoir fait procéder aux mois de juin et juillet 2022 à des travaux de réfection au delà de ce que demandait l’expert.

Pour autant, il apparaît qu’une résolution relative à la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) comprenant un nouveau diagnostic de performance énergétique a été mise au vote par le syndic pour l’assemblée générale du 7 juin 2018 et que cette résolution a été unanimement refusée par les copropriétaires, que le syndic n’avait pas le pouvoir de contraindre, et que de ce fait il ne peut être reproché au syndic de n’avoir pas pris les dispositions nécessaires pour assurer une bonne gestion de l’immeuble sur un plan énergétique et une information adaptée des copropriétaires dans ce domaine.

Par ailleurs, au regard des éléments dont fait état l’expert dans son rapport, force est de constater que c’est parce que l’immeuble est ancien et n’a pas été construit selon les normes en vigueur aujourd’hui qu’il est nécessaire de procéder à l’isolation thermique des parties privatives de l’appartement , ce qui est sans rapport avec une faute du syndic .

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’action en responsabilité diligentée par Monsieur [A] [N] [G] à l’encontre de la société Foncia Lémanique n’est pas fondée et que ses demandes sur ce fondement doivent être rejetées .

IV: Sur la réparation des préjudices de Monsieur [A] [N] [G]

Il convient de rappeler qu’au regard des éléments précédemment retenus, seule est engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que lui seul est donc tenu à indemnisation.

A ce titre, le demandeur sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériel, de jouissance et moral

1) Sur le préjudice matériel

Monsieur [G] sollicite au titre de son préjudice matériel la somme de 33 988,80 €, correspondant aux travaux d’isolation à réaliser dans son appartement et à leurs conséquence, tels qu’évalués par l’expert judicaire, soit :

-23 402,80 €TC pour le doublage intérieur du logement et la pose de menuiseries double vitrage,

-3 360 € TTC pour les frais de relogement durant les deux mois de travaux

-246 € TTC pour les frais de protection des effets personnels

—  6 980 € TTC correspondant à la perte de surface habitable résultant des travaux d’isolation intérieure.

L’expert note que les travaux réalisés par la copropriété (isolation thermique de la toiture terrasse et remplacement de la VMC) sont pour partie en mesure de remédier aux désordres mais que néanmoins, l’isolation est insuffisante sur les parois extérieures du logement de Monsieur [G] et que les travaux préconisés sont nécessaires .

Pour autant :

— le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux qui lui incombaient concernant les parties communes, travaux qui se sont achevés en juillet 2022 ,

— si d’autres travaux sont nécessaires à l’intérieur du logement de Monsieur [G] pour éradiquer complètement les phénomènes de moisissures et de condensation, (notamment l’isolation des parois, et la pose de fenêtres en double vitrage), la nécessité de faire ces travaux tient à l’état de l’immeuble, ancien et édifié sans respect des normes actuelles, notamment en matière d’isolation, ce qu’a souligné l’expert et n’est aucunement liée à une faute qu’aurait commis le syndicat des copropriétaires, outre que ces travaux ne concernent pas les parties communes et ont un caractère purement privatif.

Il en résulte que Monsieur [A] [N] doit être débouté de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel .

2) Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [G] sollicite une somme de 4 400 € au titre de son préjudice de jouissance, qu’il estime à 100 € par mois depuis le 3 octobre 2019, date d’acquisition du bien au 15 juin 2023, date de ses conclusions, soit 44 mois.

Il fait valoir à l’appui de cette demande que depuis son acquisition, le 3 octobre 2019, il subit le présence de moisissures et de phénomènes de condensation, qui l’empêchent de jouir correctement de son appartement.

Si ce préjudice n’est pas contestable, de même qu’est justifiée son évaluation sur une base de 100 € par mois, et s’il n’est pas non plus contestable que le syndicat des copropriétaires est tenu à indemnisation à ce titre puisque ce préjudice trouve son origine dans le défaut d’étanchéité du toit terrasse, partie commune, pour autant, il doit être limité à une durée de 34 mois, les travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires sur le toit terrasse ayant pris fin au mois de juillet 2022.

Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3400 € au titre de son préjudice de jouissance .

3) Sur le préjudice moral

Monsieur [G] sollicite une somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral , faisant valoir notamment :

— qu’il vit depuis le 3 octobre 2019 dans un appartement dangereux pour sa santé et dans l’angoisse de tomber gravement malade;

— que de même, il ne peut, par crainte de l’apparition de moisissures, se chauffer confortablement et qu’il a dû reporter son projet de fonder une famille;

— que les problèmes qu’il rencontrait ont été ignorés et qu’il a dû attendre 2022 pour que des travaux, au demeurant insuffisants, soient entrepris par la copropriété.

Il n’est pas contestable que Monsieur [G] a dû attendre trois années pour que des travaux réglent, au moins partiellement, les désordres qui affectaient son logement et que cette durée et les tracas engendrés nécessairement par les différentes procédure ont été pour lui à l’origine d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser .

Au regard de ces éléments, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral, montant adapté à une juste évaluation de ce préjudice.

V: Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5], qui succombe principalement, est condamné aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire mais excluant les frais de constat d’huissier, qui relèvent des frais irrépétibles.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5] à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes présentées par Madame [M] [W] et par la société Foncia Lémanique sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, non justifiées en équité.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe , par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur [A] [N] [G] de l’ensemble des demandes qu’il a présentées à l’encontre de Madame [M] [W];

Déboute Monsieur [A] [N] [G] de l’ensemble des demandes qu’il a présentées à l’encontre de la société Foncia Lémanique ;

Déboute Monsieur [A] [N] [G] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5] à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3 400 € au titre de son préjudice de jouissance;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5] à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à [Localité 5] à payer à Monsieur [A] [N] [G] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette les demandes présentées par Madame [M] [W] et par la société Foncia Lémanique sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La Greffière Le Président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Benoit CONTENT

M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE

M^e Christelle RICORDEAU

M^e Sandrine TRIGON