TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DÉCEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00818 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DM3V

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [F] [D]

né le 20 Janvier 1959 à LAVAL (53)

46 chemin de la Peau de Loup

Bâtiment A3

38110 CESSIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 22 juillet 2021, consenti par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, Monsieur [F] [D] a pris en location un logement situé 46 chemin de la peau de loup, bâtiment A3, 38110 CESSIEU en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 340,96 € outre charges.

Par contrat de bail daté du 22 juillet 2021, consenti par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, Monsieur [F] [D] a pris en location un garage situé chemin de la peau de loup, 38110 CESSIEU en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 30,20 € outre charges.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 27 janvier 2025, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Monsieur [F] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 919,12 € au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a saisi l’organisme payeur des aides au logement par courrier daté du 28 janvier 2025 de la situation d’impayés de Monsieur [F] [D].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 17 juillet 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a assigné Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal,

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 juillet 2021 concernant le logement entre la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Monsieur [F] [D] ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 juillet 2021 concernant le garage entre la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Monsieur [E] [D] ;

Subsidiairement,

Prononcer la résiliation des baux compte tenu des manquements réitérés du locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [D] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [F] [D] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 2 290,94 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 14 avril 2025 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 919,12 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Monsieur [F] [D] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [F] [D] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Monsieur [F] [D] s’est présenté le 11 septembre 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [F] [D] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 733,20 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 688,65 €.

Monsieur [F] [D] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 248,29 € suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [F] [D] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Monsieur [F] [D] a été autorisé à transmettre ses pièces par note en délibéré avant le 18 novembre 2025.

Or, aucune pièce n’a été communiquée de sa part dans le délai imparti, ni postérieurement au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la note en délibéré

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président.

Or, lors des débats le 07 octobre 2025, Madame la Juge des contentieux de la protection a autorisé la production par Monsieur [F] SIBERTd’une note en délibéré pour justifier de sa situation actuelle.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] n’a transmis aucune pièce.

Par conséquent, il y a lieu de tirer toutes les conséquences de cette absence de production, le dossier ne permettant d’établir aucun des faits qu’il alléguait, et ses prétentions ne pouvant être utilement examinées faute d’éléments justificatifs.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 28 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 17 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 22 juillet 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [F] [D] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Monsieur [F] [D] le 27 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 30 septembre 2025 à la somme de 2957,38 €, au paiement de laquelle Monsieur [F] [D] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [F] [D] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 28 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [F] [D] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

N° RC 25/00818

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée aux contrats de baux liant les parties sont réunies à compter du 28 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 juillet 2021 entre la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Monsieur [F] [D] concernant le logement ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 juillet 2021 concernant le garage entre la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Monsieur [F] [D] concernant le garage ;

DIT que Monsieur [F] [D] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 46 chemin de la peau de loup, bâtiment A3 38110 CESSIEU, ainsi que du garage situé chemin de la peau de loup, 38110 CESSIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 28 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 2957,38 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION